Calcul plus-value sur la revente de lots

Bonjour,

J'écrivais il y a quelques jours sur ce thread : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8942280-vente-partielle-de-lots.

Pour une raison qui m'échappe, on a supprimé mon second post.
J'espère que le modérateur qui lira ce message saura faire la part des choses.
J'aime bien ce forum, ce serait dommage de devoir aller en chercher un autre.

Pour rappel de la situation, il s'agit de trois lots pour 300.000euros :
- lot 1, maison de ville de 85m2 (estimation 200.000euros)
- lot 2, garage (estimation 50.000euros)
- lot 3, terrain de 150m2 (estimation 50.000euros)

L'idée est de rénover la maison au RDC (15.000euros) et de la scinder en deux parties: 55m2 pour le RDC, 30m2 pour le RDJardin pour pouvoir céder la partie au RDC si jamais je venais à avoir besoin de liquidités (on ne sait jamais ce que la vie nous réserve).



Je me pose la question sur la façon dont la plus-value doit être calculée.

Option 1:
Valorisation du m2 : 200 000 euros / 85m2 = 2 353 euros / m2
Valorisation du RDC : 55m2 * 2353 euros = 129 360 euros
Valorisation du RDJ : 30m2 * 2353 euros = 70 590 euros

Prix de vente projeté du RDC: 170 000 euros
Assiette de calcul pour la PV: 40 640 euros.

Option 2:
Valorisation du m2 (travaux inclus) : 215 000 euros / 85m2 = 2529 euros / m2
Valorisation du RDC : 55m2 * 2529 euros = 139 095 euros
Valorisation du RDJ : 30m2 * 2529 euros = 75 870 euros

Prix de vente projeté du RDC: 170 000 euros
Assiette de calcul pour la PV: 30 905 euros



Est-ce que cela vous paraît cohérent ?
Quelqu'un a déjà rencontré une situation similaire ?


J'ai lu sur d'autres topics que c'est au notaire de faire la division des tantièmes.
Dans ce cas, qui fait l'estimation des garages et du terrain ?
Mes estimations sur la valeur du garage et du terrain sont faites "au feeling".


Merci par avance