Comment prévoir un "bail court"
pacodoso
-
10 mars 2022 à 18:06
djivi38 Messages postés 51355 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 5 mai 2024 - 15 mars 2022 à 18:51
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djivi38
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10 mars 2022 à 19:02
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bonjour,
le contrat de location en cours du locataire en place au jour de la vente se poursuit sans changement avec l'acquéreur.
https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/la-vente-et-la-transmission-du-contrat-de-location :
En substance pour votre cas :
Si souhaitez donner un "congé pour reprise", vous devrez respecter un délai au minimum de 2 ans avant la reprise. Par conséquent, si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'achat du logement, le congé pour reprise ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition => Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 au § """En cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location nue"""
Reste que ces personnes - sauf accord ÉCRIT de votre part pour un préavis inférieur à 3 mois, voire pas de préavis du tout - devront vous donner congé (en respectant le préavis de 3 mois) quand ils décideront d'aller habiter dans leur propre maison => https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Dans le cas où vous signeriez avant le 15/03/2022, je ne suis pas sûre que le congé donné par le bailleur actuel puisse être applicable à votre bénéfice ... et si vous ne signez pas l'acte authentique de vente au plus tard le 16/03, vous ne seriez pas encore propriétaire et vous ne pourriez pas établir un contrat de location => Contactez l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
"bail précaire" : non (vous l'avez compris)
"bail classique de 3 ans avec renonciation... etc." : oui, à conditions que les locataires soient librement d'accord pour qu'une durée inférieure à 3 ans soit mentionnée clairement sur le contrat (habituellement, c'est le bailleur qui peut avoir des raisons légales, mais si bailleur et locataires sont d'accord, il ne devrait pas y avoir de problèmes --> https://www.legalplace.fr/guides/duree-bail-location-vide/ Lire au § ""Dans quels cas la durée du bail de location vide peut-elle être réduite ?"" et au § ""La poursuite du bail par un renouvellement à de nouvelles conditions"".
"bail meublé" : non. Pour une location meublée, ce sont les meubles du bailleur, pas ceux des locataires.
et "location saisonnière" non plus, puisqu'il s'agit de leur résidence principale et que la durée d'un contrat saisonnier serait illégale (= 3, voire 4 mois maximum).
cdt.
le contrat de location en cours du locataire en place au jour de la vente se poursuit sans changement avec l'acquéreur.
https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/la-vente-et-la-transmission-du-contrat-de-location :
En substance pour votre cas :
Si souhaitez donner un "congé pour reprise", vous devrez respecter un délai au minimum de 2 ans avant la reprise. Par conséquent, si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'achat du logement, le congé pour reprise ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition => Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 au § """En cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location nue"""
Reste que ces personnes - sauf accord ÉCRIT de votre part pour un préavis inférieur à 3 mois, voire pas de préavis du tout - devront vous donner congé (en respectant le préavis de 3 mois) quand ils décideront d'aller habiter dans leur propre maison => https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Dans le cas où vous signeriez avant le 15/03/2022, je ne suis pas sûre que le congé donné par le bailleur actuel puisse être applicable à votre bénéfice ... et si vous ne signez pas l'acte authentique de vente au plus tard le 16/03, vous ne seriez pas encore propriétaire et vous ne pourriez pas établir un contrat de location => Contactez l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
"bail précaire" : non (vous l'avez compris)
"bail classique de 3 ans avec renonciation... etc." : oui, à conditions que les locataires soient librement d'accord pour qu'une durée inférieure à 3 ans soit mentionnée clairement sur le contrat (habituellement, c'est le bailleur qui peut avoir des raisons légales, mais si bailleur et locataires sont d'accord, il ne devrait pas y avoir de problèmes --> https://www.legalplace.fr/guides/duree-bail-location-vide/ Lire au § ""Dans quels cas la durée du bail de location vide peut-elle être réduite ?"" et au § ""La poursuite du bail par un renouvellement à de nouvelles conditions"".
"bail meublé" : non. Pour une location meublée, ce sont les meubles du bailleur, pas ceux des locataires.
et "location saisonnière" non plus, puisqu'il s'agit de leur résidence principale et que la durée d'un contrat saisonnier serait illégale (= 3, voire 4 mois maximum).
cdt.
Merci pour votre retour.
Je ne suis cependant pas sûr de tout comprendre...
Le congé a bien été donné aux locataires par le vendeur dans les règles.
Voici en un extrait de l'acte de vente qui nous devons signer :
Ainsi que le passage suivant :
Pour moi, cela aurait voulu dire que si nous signons l'acte de vente avant le 15 mars, nous devrions percevoir x jours de loyer, mais que les locataires n'ont plus aucun "droit" sur le bail actuel non? Ou bien le bail des locataires repart-il pour une durée de 2 ans, malgré le congé qu'il leur a été donné?
Serait-il plus "prudent" d'attendre le 15 mars pour signer l'acte de vente, afin que le logement ne soit plus considéré comme "occupé"? Mais dans ce cas, quel serait le statut des locataires?
Je ne suis cependant pas sûr de tout comprendre...
Le congé a bien été donné aux locataires par le vendeur dans les règles.
Voici en un extrait de l'acte de vente qui nous devons signer :
Le VENDEUR déclare en outre avoir donné congé pour vendre aux locataires pour la date du 15 mars 2022 aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Monsieur XXX en date du 7 septembre 2021 réceptionnée en date du 10 septembre 2021, et d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception adressée à Madame XXX en date du 13 septembre 2021 réceptionnée en date du 15 septembre 2021.
Le VENDEUR ayant, depuis les susdites lettres, décidé de vendre à des conditions et à un prix plus avantageux pour l’ACQUEREUR, lesdits conditions et prix résultant du présent acte ont été notifiés aux locataires aux termes de [...]. Le VENDEUR déclare que lesdits locataires n’ont pas accepté l’offre à l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification qui leur a été faite.
Ainsi que le passage suivant :
Le VENDEUR règle ce jour à l’ACQUEREUR, par la comptabilité du notaire soussigné, le prorata de loyer du mois en cours ainsi que le montant du dépôt de garantie.
Le VENDEUR déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire et ne pas avoir connaissance de litiges opposant son locataire avec son voisinage.
L’ACQUEREUR atteste avoir eu une copie du bail dès avant la signature du présent acte, en connaître les charges et conditions et dispense expressément le notaire soussigné de plus amples informations à ce sujet.
La transmission de bail sera notifiée au locataire par les soins du notaire soussigné.
Il est ici précisé qu’un congé a été délivré aux locataires par courriers des 7 et 13 septembre 2021 avec effet au 15 mars 2022.
Pour moi, cela aurait voulu dire que si nous signons l'acte de vente avant le 15 mars, nous devrions percevoir x jours de loyer, mais que les locataires n'ont plus aucun "droit" sur le bail actuel non? Ou bien le bail des locataires repart-il pour une durée de 2 ans, malgré le congé qu'il leur a été donné?
Serait-il plus "prudent" d'attendre le 15 mars pour signer l'acte de vente, afin que le logement ne soit plus considéré comme "occupé"? Mais dans ce cas, quel serait le statut des locataires?
djivi38
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11 mars 2022 à 13:27
11 mars 2022 à 13:27
Dans le cas où vous signeriez avant le 15/03/2022, je ne suis pas sûre que le congé donné par le bailleur actuel puisse être applicable à votre bénéfice ... => Contactez "VOTRE" notaire et/ou l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Si vous signez l'acte authentique de vente à partir du 16/03, vous ne seriez propriétaire qu'à partir de la date de signature de l'acte authentique :
1/ Dans le cas où le congé du bailleur actuel reste valable malgré le changement de propriétaire (ce dont je ne suis pas sûre), les locataires actuels devraient quitter leur logement au plus tard le 15/09/2022.
2/ Dans le cas où le congé du bailleur actuel ne serait pas valable à cause du changement de propriétaire en cours de bail :
a) le bail en cours se terminant le 15/09/2022 se renouvellerait par tacite reconduction le 16/09/2022 pour une durée de 3 ans (= jusqu'au 15/09/2025).
b) devenu propriétaire, vous pourrez donner "congé pour reprise" à votre locataire (pour habiter vous-même ou certains membres de votre famille ce logement en résidence principale). Or, un bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour la fin d'un bail en cours, en respectant pour une location nue, un préavis de 6 mois, et quand il s'agit d'une vente "occupée'', le nouveau propriétaire doit respecter ET l'art I5-I de la loi du 6/7/1989 ET le fait de donner congé pour la fin du bail en cours : les "2 ans" sont donc une durée MINIMALE :
<< S'il achète un logement occupé, par exemple, à dix mois de la fin du bail, l'acheteur ne pourra donner valablement congé au locataire qu'à l'échéance du bail qui se sera renouvelé à l'issue des dix mois, soit au total trois ans et dix mois après l'acquisition.
S'il souhaite reprendre ce logement pour y habiter lui-même ou y loger l'un de ses enfants, par exemple, il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir le récupérer, bien que l'échéance du bail en cours était plus proche.>> Extrait du 1er lien donné post 1 :
https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/la-vente-et-la-transmission-du-contrat-de-location
Le logement - SI le congé du bailleur actuel est applicable - resterait occupé au maximum jusqu'au 15/09/2022......
Le logement - SI le congé du bailleur actuel n'est pas applicable parce que vous deviendriez propriétaire avant la fin du bail en cours - resterait "occupé" au maximum jusqu'au 15/09/2025......
cdt.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Si vous signez l'acte authentique de vente à partir du 16/03, vous ne seriez propriétaire qu'à partir de la date de signature de l'acte authentique :
1/ Dans le cas où le congé du bailleur actuel reste valable malgré le changement de propriétaire (ce dont je ne suis pas sûre), les locataires actuels devraient quitter leur logement au plus tard le 15/09/2022.
2/ Dans le cas où le congé du bailleur actuel ne serait pas valable à cause du changement de propriétaire en cours de bail :
a) le bail en cours se terminant le 15/09/2022 se renouvellerait par tacite reconduction le 16/09/2022 pour une durée de 3 ans (= jusqu'au 15/09/2025).
b) devenu propriétaire, vous pourrez donner "congé pour reprise" à votre locataire (pour habiter vous-même ou certains membres de votre famille ce logement en résidence principale). Or, un bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour la fin d'un bail en cours, en respectant pour une location nue, un préavis de 6 mois, et quand il s'agit d'une vente "occupée'', le nouveau propriétaire doit respecter ET l'art I5-I de la loi du 6/7/1989 ET le fait de donner congé pour la fin du bail en cours : les "2 ans" sont donc une durée MINIMALE :
<< S'il achète un logement occupé, par exemple, à dix mois de la fin du bail, l'acheteur ne pourra donner valablement congé au locataire qu'à l'échéance du bail qui se sera renouvelé à l'issue des dix mois, soit au total trois ans et dix mois après l'acquisition.
S'il souhaite reprendre ce logement pour y habiter lui-même ou y loger l'un de ses enfants, par exemple, il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir le récupérer, bien que l'échéance du bail en cours était plus proche.>> Extrait du 1er lien donné post 1 :
https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/la-vente-et-la-transmission-du-contrat-de-location
"Serait-il plus "prudent" d'attendre le 15 mars pour signer l'acte de vente, afin que le logement ne soit plus considéré comme "occupé"? Mais dans ce cas, quel serait le statut des locataires? "
Le logement - SI le congé du bailleur actuel est applicable - resterait occupé au maximum jusqu'au 15/09/2022......
Le logement - SI le congé du bailleur actuel n'est pas applicable parce que vous deviendriez propriétaire avant la fin du bail en cours - resterait "occupé" au maximum jusqu'au 15/09/2025......
cdt.
Après avoir échangé avec l'ADIL et notre notaire, je vous confirme que le logement est bien considéré comme "non occupé", le congé aux locataires actuels ayant été donné dans les règles.
Nous avons donc signé l'acte de vente ce week-end : l'entrée en jouissance est matérialisée par la perception du loyer jusqu'au 15 mars 2022.
Pour la suite, j'ai échangé avec l'ADIL, notre notaire et un juriste de QueChoisir, et on m'a présenté plusieurs options :
- le bail "précaire", qui ne colle pas vraiment, puisque la durée "courte" est liée à vie du locataire, et non du bailleur
- le bail "meublé", qui pourrait passer, si les locataires acceptent de signer un état des lieux stipulant la présence des meubles nécessaires à la location "meublée"
- le bail "classique", en faisant signer directement le congés par anticipation au locataire
Qu'en pensez-vous? La question est maintenant de savoir si ce congés peut être remis en mains propres, ou doit forcément être envoyée par A/R.
Nous avons donc signé l'acte de vente ce week-end : l'entrée en jouissance est matérialisée par la perception du loyer jusqu'au 15 mars 2022.
Pour la suite, j'ai échangé avec l'ADIL, notre notaire et un juriste de QueChoisir, et on m'a présenté plusieurs options :
- le bail "précaire", qui ne colle pas vraiment, puisque la durée "courte" est liée à vie du locataire, et non du bailleur
- le bail "meublé", qui pourrait passer, si les locataires acceptent de signer un état des lieux stipulant la présence des meubles nécessaires à la location "meublée"
- le bail "classique", en faisant signer directement le congés par anticipation au locataire
Qu'en pensez-vous? La question est maintenant de savoir si ce congés peut être remis en mains propres, ou doit forcément être envoyée par A/R.
djivi38
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14 mars 2022 à 13:18
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Merci de votre retour.
Une notification de congé, qu'elle émane du bailleur ou du locataire, peut se faire, au choix :
- SOIT par courrier R + AR
- SOIT par remise en main propre contre émargement
- SOIT par voie d'huissier
Cf.: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
cdt.
Une notification de congé, qu'elle émane du bailleur ou du locataire, peut se faire, au choix :
- SOIT par courrier R + AR
- SOIT par remise en main propre contre émargement
- SOIT par voie d'huissier
Cf.: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
cdt.
Nous avons finalement convenu de leur faire signer un courrier de le courrier de “renonciation au bail classique de 3 ans” et de “préavis de congés par anticipation” pour le 15 mars 2023, en expliquant la situation : bail se terminant le 15 mars 2022, qu'ils souhaitent prolonger d'un an.
Nous avons opté pour la remise en main propre contre émargement, afin de tout régler le jour de la signature du bail.
Nous savons bien qu'en cas de conflit, le dossier sera à l'appréciation du juge : mais le courrier aura le mérite d'expliquer que nous avons accepter de prolonger leur bail qui se terminait pour leur rendre service...
Nous avons opté pour la remise en main propre contre émargement, afin de tout régler le jour de la signature du bail.
Nous savons bien qu'en cas de conflit, le dossier sera à l'appréciation du juge : mais le courrier aura le mérite d'expliquer que nous avons accepter de prolonger leur bail qui se terminait pour leur rendre service...
djivi38
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15 mars 2022 à 18:51
15 mars 2022 à 18:51
Merci de votre retour.
La législation juridique et financière évolue en permanence...