Frais de 40€ mise en demeure syndic copropriétaire
Amandine
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andre78fr Messages postés 2734 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
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Bonjour à tous,
Je possède un appartement en copropriété depuis 2019, j ai payé toutes mes appels appel de fond en temps et en heure. J ai oublié celui du 1er janvier pour un montant de 133€ le 9/02/2022 le syndic m a envoyé une lettre de mise en demeure pour impayé avec des frais de relance prévus au contrat de syndic de 40€. J ai contacté le syndic en m excusant ( a noter qu il y a 15jours je l ai contacté par mail pour un changement d adresse…bref) et en demandant un geste commercial car j ai toujours payé mes charges et j ai fais le virement illico. La « gentille » dame m a dit qu elle ne pouvait rien faire…. Et qu elle avait pas le temps de relancer par mail avant une mise en demeure. J ai réalisé le versement de mes charges mais pas les frais de relance.
Est-il possible de les faire annuler ses frais? Peuvent-ils me facturer des frais de mise en demeure pour l impayé de la mise en demeure? Il n y a aucun délai sur le document, peut on le contester? Techniquement je peux jamais les payer?
D avance un grand merci pour vos lumières!
Amandine
Je possède un appartement en copropriété depuis 2019, j ai payé toutes mes appels appel de fond en temps et en heure. J ai oublié celui du 1er janvier pour un montant de 133€ le 9/02/2022 le syndic m a envoyé une lettre de mise en demeure pour impayé avec des frais de relance prévus au contrat de syndic de 40€. J ai contacté le syndic en m excusant ( a noter qu il y a 15jours je l ai contacté par mail pour un changement d adresse…bref) et en demandant un geste commercial car j ai toujours payé mes charges et j ai fais le virement illico. La « gentille » dame m a dit qu elle ne pouvait rien faire…. Et qu elle avait pas le temps de relancer par mail avant une mise en demeure. J ai réalisé le versement de mes charges mais pas les frais de relance.
Est-il possible de les faire annuler ses frais? Peuvent-ils me facturer des frais de mise en demeure pour l impayé de la mise en demeure? Il n y a aucun délai sur le document, peut on le contester? Techniquement je peux jamais les payer?
D avance un grand merci pour vos lumières!
Amandine
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5 réponses
Si c'est le montant prévu au contrat de syndic, ces frais sont légaux... mais le syndic peut évidemment faire un geste !
Bonjour,
Certains syndics possèdent un service qualité.
Demandez à la gentille dame si un tel service existe et si oui quelles sont leurs coordonnées, peut être que ça aidera...
Bonne journée
Certains syndics possèdent un service qualité.
Demandez à la gentille dame si un tel service existe et si oui quelles sont leurs coordonnées, peut être que ça aidera...
Bonne journée
La « gentille » dame m a dit qu elle ne pouvait rien faire…. Et qu elle avait pas le temps de relancer par mail avant une mise en demeure.
Elle n'est pas tenue de faire la relance par mail, sauf s'ils proposent un service de notification dématérialisé auquel vous auriez souscrit.
Par contre elle a l'obligation de faire une relance par lettre simple (amiable) AVANT de faire une mise en demeure (contentieux).
Malheureusement beaucoup de syndic envoient très rapidement une mise en demeure sans faire une relance par lettre simple au préalable ou facturent la première lettre de relance.
Ce qui est totalement illégal.
Il doivent aussi attendre un certain temps avant la relance puis à nouveau pour la mise en demeure.
S'il vous a envoyé une mise en demeure le 9 février pour un versement dû pour le 1er janvier, ça me paraît clairement abusif.
Accessoirement, les relances simples qu'ils vous font doivent également apparaître sur l'extranet au même titre que les appels de charge.
Si vous ne voyez rien sur votre extranet c'est très probablement qu'aucune relance ne vous a été envoyée.
N'hésitez pas à en parler au Conseil Syndical et à remonter le problème au syndic.
J'ai malheureusement moi-même souvent été confronté à des syndics qui facturaient les lettres simples ou qui envoyaient des mises en demeure après une AG pour le recouvrement des sommes dues au titre de l'exercice clos.
Ils finissent souvent pas lâcher quand on leur ressort les textes légaux ou leur contrat de syndic où c'est clairement écrit dedans.
Il doit forcément y avoir une phase amiable (lettre simple) avant la phase contentieuse (mise en demeure)
Bonjour
Vous écrivez, je cite : "Elle n'est pas tenue de faire la relance par mail, sauf s'ils proposent un service de notification dématérialisé auquel vous auriez souscrit. Par contre elle a l'obligation de faire une relance par lettre simple (amiable) AVANT de faire une mise en demeure (contentieux)."
Je dois vous contredire car même avec un "service de notification", la lettre de relance n'existe pas ni la lettre simple de relance avant mise en demeure. L'article 10-1 a) de la loi de 1965 ne les prévoit pas, ni le 19-2 de la même loi.
Par contre le RDC en son chapitre 9 peut prévoir des conditions autres pour les frais de relance. Il convient de le vérifier.
La phase amiable et la relance par courriel ou courrier simple sont une courtoisie du syndic et non une obligation.
Bien à vous
Vous écrivez, je cite : "Elle n'est pas tenue de faire la relance par mail, sauf s'ils proposent un service de notification dématérialisé auquel vous auriez souscrit. Par contre elle a l'obligation de faire une relance par lettre simple (amiable) AVANT de faire une mise en demeure (contentieux)."
Je dois vous contredire car même avec un "service de notification", la lettre de relance n'existe pas ni la lettre simple de relance avant mise en demeure. L'article 10-1 a) de la loi de 1965 ne les prévoit pas, ni le 19-2 de la même loi.
Par contre le RDC en son chapitre 9 peut prévoir des conditions autres pour les frais de relance. Il convient de le vérifier.
La phase amiable et la relance par courriel ou courrier simple sont une courtoisie du syndic et non une obligation.
Bien à vous
L'article 10-1 a) de la loi de 1965 ne les prévoit pas
Encore heureux car l'article ne liste que ce qui est à la charge du seul copropriétaire concerné.
Et cette lettre ne fait pas l'objet d'une facturation, elle n'a donc pas à apparaître dans l'article.
la lettre de relance n'existe pas ni la lettre simple de relance avant mise en demeure. L'article 10-1 a) de la loi de 1965 ne les prévoit pas, ni le 19-2 de la même loi.
Ce n'est peut-être pas prévu dans les textes de 1965 et 1967 mais je vois au moins 2 raisons pour lesquelles ça peut être reproché au syndic :
1) Le syndic en tant que mandataire doit agir dans le meilleur intérêt du mandant (copropriétaires).
Ne pas tenter un recours amiable préalable par lettre simple et privilégier immédiatement un recours contentieux faisant l'objet d'une facturation n'est clairement pas dans l'intérêt des copropriétaires.
Et à l'apparition d'une dette, en particulier de faible montant si elle vient juste d'apparaître, il n'y a clairement pas urgence au moins de ne pas attendre quelques semaines de plus.
2) La jurisprudence a introduit le principe de proportionnalité.
Facturer 40€ pour un impayé de quelques centaines d'euros après à peine quelques semaines et sans relance par lettre simple préalable ce n'est clairement pas proportionné.
Il faut donc privilégier les relances amiables et limiter les recours contentieux donnant lieu à facturation qu'aux cas graves ou après au moins une relance infructueuse.
Et en 3ème raison, ça créé inutilement une défiance envers le syndic en donnant l'impression aux copropriétaires que ce sont juste des vaches à l'ait.
Il n'a donc aucun intérêt à faire preuve d'autant de zèle sur le recouvrement des impayés.
Bonjour,
Il est évident que tout bon syndic contactera le copro défaillant avant la mise en demeure, mais apparemment ce n'est pas le cas cité par @Amandine.
Taper fort début février pour un retard depuis le 1er janvier est excessif de la part de ce syndic.
J'ai répondu tout à l'heure selon les disposition légales : il n'existe pas de procédure avant l'envoi de la mise en demeure. Pour la loi le règlement doit être effectif dès le 1er jour du trimestre ou de ce qu'a décidé une AG. C'est dommage mais c'est ainsi. Un copro défaillant est celui que n'a pas réglé ses charges à l'échéance à 24 h 01. Oui j'exagère mais c'est comme ça.
Quand le syndicat a élu son syndic, c'est au vu et lu des termes de son contrat proposé. A moins que les 40 euros ont été inventés par le syndic.
On se rend compte que les syndics se considèrent comme les propriétaires des syndicats. C'est ce qui vient d'être déclaré par un acteur reconnu de la doctrine de la copropriété.
Bien à vous.
Il est évident que tout bon syndic contactera le copro défaillant avant la mise en demeure, mais apparemment ce n'est pas le cas cité par @Amandine.
Taper fort début février pour un retard depuis le 1er janvier est excessif de la part de ce syndic.
J'ai répondu tout à l'heure selon les disposition légales : il n'existe pas de procédure avant l'envoi de la mise en demeure. Pour la loi le règlement doit être effectif dès le 1er jour du trimestre ou de ce qu'a décidé une AG. C'est dommage mais c'est ainsi. Un copro défaillant est celui que n'a pas réglé ses charges à l'échéance à 24 h 01. Oui j'exagère mais c'est comme ça.
Quand le syndicat a élu son syndic, c'est au vu et lu des termes de son contrat proposé. A moins que les 40 euros ont été inventés par le syndic.
On se rend compte que les syndics se considèrent comme les propriétaires des syndicats. C'est ce qui vient d'être déclaré par un acteur reconnu de la doctrine de la copropriété.
Bien à vous.
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Bonjour,
Les juges ne sont là pour faire du sentiment mais pour dire le droit.
S'ils sont saisis pour ces 40 euros, ce qui m'étonnerait, ils contrôleront la véracité et la légalité des faits reprochés.
S'il s'avère que ces frais sont légalement dus, ils donneront raison au syndic contre le copro défaillant quels que soient les montants en cause.
En clair si cette pénalité est prévu dans le contrat du syndic et que les faits reprochés correspondent aux critères prévus par les textes, ils seront bien obligés de sanctionner.
Dans tout état de droit il n'existe pas de justice de principe.
Si @Amandine n'a rien oublié de nous préciser dans sa question, il est évident que le syndic a fortement exagéré.
Bien à vous.
Les juges ne sont là pour faire du sentiment mais pour dire le droit.
S'ils sont saisis pour ces 40 euros, ce qui m'étonnerait, ils contrôleront la véracité et la légalité des faits reprochés.
S'il s'avère que ces frais sont légalement dus, ils donneront raison au syndic contre le copro défaillant quels que soient les montants en cause.
En clair si cette pénalité est prévu dans le contrat du syndic et que les faits reprochés correspondent aux critères prévus par les textes, ils seront bien obligés de sanctionner.
Dans tout état de droit il n'existe pas de justice de principe.
Si @Amandine n'a rien oublié de nous préciser dans sa question, il est évident que le syndic a fortement exagéré.
Bien à vous.
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