Litige avec mon syndic - contestation

Bonjour

Concernant les frais de mise en demeure prenez connaissance du contrat approuvé lors de la derniere A. Gle. En principe une relance non facturable est adressée avant la mise en demeure. Soyez vigilant.

Cdlt

Dès lors que votre compte est débiteur, ce qui devait être le cas depuis la date de l'AG qui a approuvé les comptes en rendant exigible le montant de la régularisation (différence entre les provisions et le décompte de charges réelles), vous vous exposez à une procédure de recouvrement et à une mise en demeure facturée au tarif prévu dans le contrat de syndic et qui doit être faite par courrier recommandé... et la relance simple (par courrier ou mail) n'est effectivement pas une obligation bien que d'usage.

Le seul moyen de contester une fois les comptes approuvés c'est d'aller en justice mais vous ne pouvez pas décider comme ça de ne payer qu'une partie... c'est avant l'AG qui faut contrôler les comptes et émettre ses observations.

Bonjour,

Voilà le hic de l'histoire :

"j’ai pris contact par mail"   une contestation se fait toujours par LRAR. certes vous avez pensé qu'une explication vous parviendrait, mais lorsqu'elle tarde il faut l'appuyer par une LRAR comme le syndic vient d ele faire dans l'autre sens ...

En effet, face à un juge, vous obtiendrez satisfaction si vous démontrez que le professionnel n'a pas donné suite à cette LRAR.

Maintenant vous etes un peu "coincé" ......

Déjà des frais de relance, avant MED ce n'est pas légal, alors je vous conseille de payer cette MED sans les frais de relance avant MED et vous accompagnez ce paiement par chèque d'une LRAR dans laquelle :
1- vous expliquez l'illégalité de ces frais de relance
2- vous demandez des explications sur le relevé de charges

Bonjour,

Merci pour votre retour. 
 

Cependant tout écrit n’a-t-il pas la même force juridique ?

Aussi, aucun frais de mise en demeure ne m’a été facturé. Seuls des frais de relance. Je pense qu’ils se sont trompés dans le libellé. Je compte jouer dessus. 
Je les ai quand même réglés et ne tarderai pas à leur adresser une LRAR pour dénoncer leur illégalité comme vous le conseillez.
 

Je viens aussi d’avoir un retour laconique de leur part sur leur erreur dans le décompte de charges, de 23k€ au global pour la copro. Sauf qu’ils se réservent le droit de régulariser sur le prochain trimestre, ce que je trouve injuste car je n’ai pas eu 1 mois de délai avant d’être mise en demeure ! Puis je exiger un paiement sous huit jours pour imiter leur comportement ? Je déteste l’injustice. Ils m’énervent au plus haut point. 

Merci

Un syndic de mauvaise foi se sait pratiquement intouchable pour les raisons suivantes :

1) Le syndic peut faire preuve de zèle et facturer mise en demeure puis relances comme lui permet la loi et son contrat de syndic, donc ils ont tendance à ne pas se priver.

2) Un copropriétaire ne pourra que très rarement se retourner directement contre le Syndic, le copropriétaire devra se retourner contre le SDC (Syndical des Copropriétaires) ce qui coûtera de l'argent à la copropriété et non au syndic.

3) Quand un copropriétaire s'en prend au syndic ou à la copropriété, de manière légitime ou non, c'est presque systématiquement lui qui passera pour le "méchant" copropriétaire procédurier qui coûte de l'argent à la copropriété.

4) Très peu de copropriétaires sont au courant de leurs droits et vont plus loin que de simples emails voire LRAR de mise en demeure. Statistiquement également, presque personne ne fait de procédures judiciaires pour moins de 1000€ et encore moins pour moins de quelques centaines d'euros.

5) Si vous décidez de ne pas payer une fraction de l'appel de charges et d'ignorer tous les frais de recouvrement facturés par le syndic cela vous retombera toujours dessus à un moment donné et au plus tard quand vous voudrez vendre et au pire si le syndic fait voter la saisie de votre lot.

6) La loi précise également que vos versements viennent toujours en paiement de vos dettes les plus anciennes, n'espérez donc pas une quelconque prescription. Le syndic ne sera pas non plus pressé pour cette même raison.


En partant de ce constat il faut toujours :

1) On paie ce qui est appelé dans l'appel de charges

2) On conteste auprès du gestionnaire ou du comptable du syndic.

3) En l'absence de réponse, on envoie une LRAR de mise en demeure de rectification.

4) En l'absence de réponse ou en cas de réponse non satisfaisante, on demande une médiation judiciaire (gratuit) auprès du tribunal ou auprès d'un médiateur de justice.

5) Si pas d'autre choix et qu'on est sûr de son bon droit, on porte l'affaire en justice. Pour un montant inférieur à 10000€ on peut se représenter soi-même et s'exprimer oralement devant le juge (procédure orale).
Si on veut se faire représenter, cela avoisine ou dépasse en général les 1000€ et le juge accordera presque jamais plus de 1000€ en remboursement des frais d'avocat, ce qui veut dire qu'il peut y avoir un reste à charge pour vous.
Il vaut donc mieux avoir une protection juridique pour prendre en charge la procédure car dans le cas contraire on peut se retrouver à avoir perdu de l'argent même si le tribunal nous a donné raison.



A noter que par curiosité j'ai épluché une 30aine de décisions de justice liées à mes différents Syndicats de Copropriétaires et en rapport avec des impayés de charges (demande gratuite aux greffes du tribunal correspondant).

J'ai remarqué que dans certains cas les syndics se faisaient refuser leurs "frais de recouvrement".
Le cas le plus courant c'est bien entendu des frais non prévus par la loi (frais pour prélèvement rejeté, frais de mensualisation, frais de suivi de dossier sans diligences exceptionnelles, frais de relance avant mise en demeure (les frais ne relance ne peuvent être facturés qu'après une mise en demeure), etc...).

Mais également parfois des frais de mise en demeure, de relance et autres frais prévus par la loi et au contrat du syndic se font refusés en tout ou partie pour diverses raisons :
- Frais disproportionnés par rapport à la tâche effectuée (par exemple 150€ pour une simple mise en demeure)
- Démarches disproportionnées par rapport à la dette à recouvrer : Genre facturer 60€ de frais de mise en demeure pour une dette de 500€ ou ne pas attendre suffisamment entre l'apparition de la dette et la mise en demeure ou encore la relance d'après mise en demeure et la mise en demeure. Ou encore facturer directement l'huissier sans mise en demeure préalable.

Autre fait étonnant, le juge relevait d'office ces anomalies et annulait ces "frais de recouvrement" irréguliers sans même que les débiteurs ne le demandent ou soient présents à l'audience ni même représentés.
Sur les 30 dossiers, il devait y en avoir 10 où les débiteurs étaient présents ou représentés et un seul cas où c'était avec avocat (aide juridictionnelle). Ça m'a franchement choqué de voir qu'aussi peu de débiteurs se déplaçaient, même s'ils ne peuvent souvent pas contester la dette en tant que telle, ça leur permettrait au moins de demander un échelonnement de la dette plutôt que de la rendre exigible "immédiatement".

J'en conclue donc que le juge va s'attacher au caractère légal et proportionné des démarches et frais de recouvrement effectués par le syndic.

Mais à nouveau ce n'est pas le "syndic" qui est sanctionné en cas de rejet des "frais de recouvrement" par le tribunal, c'est la copropriété qui se retrouve ensuite à apurer cette "créance douteuse" que le syndic s'empressera de récupérer auprès de l'ensemble des copropriétaires pour ne pas avoir à restituer ces frais clairement indus.