Investissement locatif
gillou75et34
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gillou75et34 Messages postés 4 Date d'inscription jeudi 2 décembre 2021 Statut Membre Dernière intervention 2 décembre 2021 - 2 déc. 2021 à 18:10
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_lael_
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Modifié le 4 déc. 2021 à 17:42
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Bonjour , ci dessous le message initial de Lael qui était passé à la trappe , bonne lecture
la modération
Je vous le dis clairement, vous ne trouverez pas ce que vous cherchez.
Pour les particuliers, tous les groupes bancaires regarderont vos revenus : BIC dans votre cas.
Mais ça ne fera que pénaliser votre dossier car si vous êtes en déficit suite à un investissement récent vous aurez donc "virtuellement" aucun revenu du fait de la prise en compte des amortissements.
Et même en l'absence de déficit, si vous êtes au réel il ne restera plus grand chose après prise en compte des charges d'exploitation.
Et c'est ce pas grand chose qui sera pris en compte à titre de revenus et donc dans le calcul du taux d'endettement.
Autant dire que ce sera impossible d'atteindre un taux d'endettement inférieur à 30% même avec de supers investissements.
Quand on a des revenus salariés ou de gérance on peut un peu "tricher" (mais sans véritablement mentir) en présentant les recettes BIC LMNP comme des "revenus locatifs" ce que la plupart des conseillers bancaires mettent dans une case normalement prévue pour les revenus fonciers.
Ce qui a pour effet de les intégrer dans vos revenus à hauteur de 70-80% du montant (abattement de 20 à 30% selon les banques) soit un "revenu" bien plus important que s'ils avaient intégrés directement les revenus BIC.
Mais même avec ça, on se retrouve vite limité après 2 ou 3 acquisitions.
Vous devriez même d'ailleurs vous estimer heureux d'avoir réussi à faire 2-3 acquisitions car ça n'a été possible que grâce à votre conseiller ou à son directeur d'agence qui a utilisé son pouvoir de délégation.
Mais ce pouvoir de délégation a ses limites et au-delà d'un certain encours de crédit il n'est plus utilisable.
Dans votre cas, sans autres revenus que ceux BIC vous avez atteint un plafond de verre à cause ddes nouvelles directives bancaires plus strictes comme vous l'indiquez qui obligent les banques à respecter scrupuleusement la règle du taux d'endettement.
Personnellement pour continuer à investir j'ai restructuré mes activités derrière une holding et je fais désormais uniquement des investissements via des SCI car en LMNP/LMP je ne peux pas investir d'avantage à cause du taux d'endettement vu que je possède déjà 3 appartements sous ce régime.
L'avantage de la SCI à l'IS (ça ne marche pas en IR) c'est que la règle du "différentiel" utilisé par beaucoup de banques continue de s'applique à la place de la règle du taux d'endettement car les directives bancaires ne s'appliquent que pour les prêts aux particuliers et non pas sur les prêts aux sociétés.
Mais dans votre cas ça parait quand même compliqué de basculer vers un tel schéma car pour que les banques suivent elles demandent un capital conséquent dans la structure holding et à défaut elles demandent la caution solidaire du gérant et analysent ses revenus.
Ce qui vous ramène au problème initial et au fait de n'avoir que des revenus BIC constituant un frein important au financement.
la modération
Je vous le dis clairement, vous ne trouverez pas ce que vous cherchez.
Pour les particuliers, tous les groupes bancaires regarderont vos revenus : BIC dans votre cas.
Mais ça ne fera que pénaliser votre dossier car si vous êtes en déficit suite à un investissement récent vous aurez donc "virtuellement" aucun revenu du fait de la prise en compte des amortissements.
Et même en l'absence de déficit, si vous êtes au réel il ne restera plus grand chose après prise en compte des charges d'exploitation.
Et c'est ce pas grand chose qui sera pris en compte à titre de revenus et donc dans le calcul du taux d'endettement.
Autant dire que ce sera impossible d'atteindre un taux d'endettement inférieur à 30% même avec de supers investissements.
Quand on a des revenus salariés ou de gérance on peut un peu "tricher" (mais sans véritablement mentir) en présentant les recettes BIC LMNP comme des "revenus locatifs" ce que la plupart des conseillers bancaires mettent dans une case normalement prévue pour les revenus fonciers.
Ce qui a pour effet de les intégrer dans vos revenus à hauteur de 70-80% du montant (abattement de 20 à 30% selon les banques) soit un "revenu" bien plus important que s'ils avaient intégrés directement les revenus BIC.
Mais même avec ça, on se retrouve vite limité après 2 ou 3 acquisitions.
Vous devriez même d'ailleurs vous estimer heureux d'avoir réussi à faire 2-3 acquisitions car ça n'a été possible que grâce à votre conseiller ou à son directeur d'agence qui a utilisé son pouvoir de délégation.
Mais ce pouvoir de délégation a ses limites et au-delà d'un certain encours de crédit il n'est plus utilisable.
Dans votre cas, sans autres revenus que ceux BIC vous avez atteint un plafond de verre à cause ddes nouvelles directives bancaires plus strictes comme vous l'indiquez qui obligent les banques à respecter scrupuleusement la règle du taux d'endettement.
Personnellement pour continuer à investir j'ai restructuré mes activités derrière une holding et je fais désormais uniquement des investissements via des SCI car en LMNP/LMP je ne peux pas investir d'avantage à cause du taux d'endettement vu que je possède déjà 3 appartements sous ce régime.
L'avantage de la SCI à l'IS (ça ne marche pas en IR) c'est que la règle du "différentiel" utilisé par beaucoup de banques continue de s'applique à la place de la règle du taux d'endettement car les directives bancaires ne s'appliquent que pour les prêts aux particuliers et non pas sur les prêts aux sociétés.
Mais dans votre cas ça parait quand même compliqué de basculer vers un tel schéma car pour que les banques suivent elles demandent un capital conséquent dans la structure holding et à défaut elles demandent la caution solidaire du gérant et analysent ses revenus.
Ce qui vous ramène au problème initial et au fait de n'avoir que des revenus BIC constituant un frein important au financement.
_lael_
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Modifié le 2 déc. 2021 à 14:16
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Bon le forum a mangé ma réponse et j'ai la flemme de tout réécrire.
En gros je vous disais que vous aurez beau chercher vous ne trouverez pas ce que vous cherchez.
En tant que particulier vous resterez bloqué par les problématiques de taux d'endettement du fait des nouvelles directives bancaires.
Avec de la chance ça passera pour les premiers investissement grâce au pouvoir de délégation du conseiller / directeur d'agence qui lui permet de s'affranchir de certaines règles mais au delà d'un certain niveau d'encours ça remontera directement à la direction régionale / service des engagements où ça ne passera pas.
Je suppose que vous êtes donc arrivé à ce dernier cas
La seule solution est alors de passer en société où le projet doit être présenté comme n'importe quel projet d'investissement en société avec un prévisionnel d'activité, étude de marché, etc...
Ou de le présenter comme un investissement locatif mais en demandant à bénéficier du calcul différentiel et non pas du calcul du taux d'endettement.
Car à nouveau, ils vous demanderont de vous porter caution à titre personnel sauf si vous portez le projet via une holding avec d'importants capitaux / actifs, mais vous n'en êtes pas encore là.
En gros je vous disais que vous aurez beau chercher vous ne trouverez pas ce que vous cherchez.
En tant que particulier vous resterez bloqué par les problématiques de taux d'endettement du fait des nouvelles directives bancaires.
Avec de la chance ça passera pour les premiers investissement grâce au pouvoir de délégation du conseiller / directeur d'agence qui lui permet de s'affranchir de certaines règles mais au delà d'un certain niveau d'encours ça remontera directement à la direction régionale / service des engagements où ça ne passera pas.
Je suppose que vous êtes donc arrivé à ce dernier cas
La seule solution est alors de passer en société où le projet doit être présenté comme n'importe quel projet d'investissement en société avec un prévisionnel d'activité, étude de marché, etc...
Ou de le présenter comme un investissement locatif mais en demandant à bénéficier du calcul différentiel et non pas du calcul du taux d'endettement.
Car à nouveau, ils vous demanderont de vous porter caution à titre personnel sauf si vous portez le projet via une holding avec d'importants capitaux / actifs, mais vous n'en êtes pas encore là.
Bonjour.
Avez-vous frappé à la porte des courtiers ?
Un CDI à mi-temps pourrait peut-être débloquer la situation.
Avez-vous frappé à la porte des courtiers ?
Un CDI à mi-temps pourrait peut-être débloquer la situation.
gillou75et34
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2 déc. 2021 à 15:51
2 déc. 2021 à 15:51
Merci "Lael" pour votre réponse, c'est instructif (dommage que le forum ai "mangé" le début!
Moi personnellement comme je me suis fait avoir souvent de perdre une 1/2 heure de travail en tapant directement ma réponse sur un site, je tape d'abord dans Word, et après copié/collé sur le site; comme ça si ça bug je n'ai pas tout perdu, il n'y a plus qu'à refaire copié-collé!!
Pour en revenir à 'histoire du calcul differentiel, effectivement c'est une bonne idée, et je l'avais déjà évoqué sans trop de succès.
Comme je disais créer une SCI, why not! Le problème est que comme mentionné, je n'ai pas dans ma famille de gens qui peuvent se permettre d'investir. (c'est plutôt moi qui les dépannent!).
Par contre ce qu'il est toujours possible, c'est de leur donner 0.05 % du capital, et ainsi d'avoir des associés pour créer la SCI...
Mais est-ce que vous pensez que des banquiers vont marcher en voyant une SCI constituée à 99.5 % par le "patron" et 0.05% des associés pour prêter?
A côté de ça l'autre problématique est le cautionnement. Parce que ce que je n'ai pas évoqué, c'est qu'il y a la possibilité du crédit IN FINE. Mais le problème c'est qu'aucun financeur n'accepte autre chose que des nantissements d'épargne. Même si on leur propose des hypothèques sur des biens immobilier qui valent 2 fois la somme empruntée, c'est refus... Et personnellement je pense que nantir sur 10 ans de l'épargne est une grosse erreur, car il faut toujours garder de la trésorerie pour toutes les mauvaises surprises qui peuvent survenir, notamment en immobilier!
Par contre si on me trouve une banque qui accepte du IN FINE sur hypothèque immobilière et non financière, je prends quand même, même si le taux est plus cher qu'en prêt classique; l'avantage aussi est qu'on ne paye les "traîtes" qu'à la fin des 10 ou 15 ans, donc trésorerie améliorée...
Moi personnellement comme je me suis fait avoir souvent de perdre une 1/2 heure de travail en tapant directement ma réponse sur un site, je tape d'abord dans Word, et après copié/collé sur le site; comme ça si ça bug je n'ai pas tout perdu, il n'y a plus qu'à refaire copié-collé!!
Pour en revenir à 'histoire du calcul differentiel, effectivement c'est une bonne idée, et je l'avais déjà évoqué sans trop de succès.
Comme je disais créer une SCI, why not! Le problème est que comme mentionné, je n'ai pas dans ma famille de gens qui peuvent se permettre d'investir. (c'est plutôt moi qui les dépannent!).
Par contre ce qu'il est toujours possible, c'est de leur donner 0.05 % du capital, et ainsi d'avoir des associés pour créer la SCI...
Mais est-ce que vous pensez que des banquiers vont marcher en voyant une SCI constituée à 99.5 % par le "patron" et 0.05% des associés pour prêter?
A côté de ça l'autre problématique est le cautionnement. Parce que ce que je n'ai pas évoqué, c'est qu'il y a la possibilité du crédit IN FINE. Mais le problème c'est qu'aucun financeur n'accepte autre chose que des nantissements d'épargne. Même si on leur propose des hypothèques sur des biens immobilier qui valent 2 fois la somme empruntée, c'est refus... Et personnellement je pense que nantir sur 10 ans de l'épargne est une grosse erreur, car il faut toujours garder de la trésorerie pour toutes les mauvaises surprises qui peuvent survenir, notamment en immobilier!
Par contre si on me trouve une banque qui accepte du IN FINE sur hypothèque immobilière et non financière, je prends quand même, même si le taux est plus cher qu'en prêt classique; l'avantage aussi est qu'on ne paye les "traîtes" qu'à la fin des 10 ou 15 ans, donc trésorerie améliorée...
_lael_
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Vous pouvez oublier les prêts in fine adossés à une hypothèque immobilière.
Ce n'est pas assez liquide donc ça ne correspond pas à des produits grands publics.
Peut-être qu'ils proposent ça dans leur service banque privée mais votre profil ne correspond pas aux critères d'entrée car cela repose principalement sur des encours financiers dans la banque (assurance vie, compte titre, PEA) et sur des revenus récurrents (salaire en particulier) au-dessus de 6-8k€/mois en général.
Et dans tous les cas il faut qu'il n'y ait plus de prêts en cours sur l'actif que vous mettez en garantie.
Je doute que ce soit votre cas.
Ce n'est pas assez liquide donc ça ne correspond pas à des produits grands publics.
Peut-être qu'ils proposent ça dans leur service banque privée mais votre profil ne correspond pas aux critères d'entrée car cela repose principalement sur des encours financiers dans la banque (assurance vie, compte titre, PEA) et sur des revenus récurrents (salaire en particulier) au-dessus de 6-8k€/mois en général.
Et dans tous les cas il faut qu'il n'y ait plus de prêts en cours sur l'actif que vous mettez en garantie.
Je doute que ce soit votre cas.
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2 déc. 2021 à 17:47
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Je l'avais précisé dans mon message initial mais pas dans le second, mais la SCI doit impérativement être à l'IS.
Une SCI à l'IR est traitée comme un prêt demandé par un particulier donc ça ne changerait rien du tout dans votre cas.
Un associé minoritaire ne change ien pour la banque, elle demandera juste la caution de l'associé majoritaire.
C'est au contraire quand les deux-trois ou plus associés se répartissent à parts égales que la banque va demander la caution de chacun et que ça va compliquer les choses.
Car la plupart des banques ont la fâcheuse tendance de demander que chaque associé garantisse 100% du capital prêté et pas juste à hauteur de sa participation.
Ce qui réduit un peu à néant l'intérêt du montage à plusieurs associés.
Et rien empêche de monter une SCI avec soi-même.
Personnellement je suis associé de mes SCI à titre personnel et avec ma holding ce qui revient à être indirectement associé à 100%.
Par contre la holding rajoute un coût structurel non négligeable et n'est pas forcément adaptée pour tout le monde.
Mais ça a aussi d'autres avantages :
- convention de trésorerie intra-groupe : transférer à tout moment de l'argent entre les sociétés du groupe sans passer par la case impôts.
- intégration fiscale : imputer le déficit d'une SCI sur le bénéfice d'une autre société pour réduire l'impôt sur les sociétés
- avoir une société chapeau (la holding) dont la valeur correspond à la valeur cumulée de toutes les sociétés détenues et des bénéfices qui remontent.
Ce qui donne plus de poids lors de l'étude des demandes de financement si tout est rationalisé à l'intérieur d'une même structure plutôt que de manière disparate (plein de sociétés éparpillées sans lien de capital).
Une SCI à l'IR est traitée comme un prêt demandé par un particulier donc ça ne changerait rien du tout dans votre cas.
Un associé minoritaire ne change ien pour la banque, elle demandera juste la caution de l'associé majoritaire.
C'est au contraire quand les deux-trois ou plus associés se répartissent à parts égales que la banque va demander la caution de chacun et que ça va compliquer les choses.
Car la plupart des banques ont la fâcheuse tendance de demander que chaque associé garantisse 100% du capital prêté et pas juste à hauteur de sa participation.
Ce qui réduit un peu à néant l'intérêt du montage à plusieurs associés.
Et rien empêche de monter une SCI avec soi-même.
Personnellement je suis associé de mes SCI à titre personnel et avec ma holding ce qui revient à être indirectement associé à 100%.
Par contre la holding rajoute un coût structurel non négligeable et n'est pas forcément adaptée pour tout le monde.
Mais ça a aussi d'autres avantages :
- convention de trésorerie intra-groupe : transférer à tout moment de l'argent entre les sociétés du groupe sans passer par la case impôts.
- intégration fiscale : imputer le déficit d'une SCI sur le bénéfice d'une autre société pour réduire l'impôt sur les sociétés
- avoir une société chapeau (la holding) dont la valeur correspond à la valeur cumulée de toutes les sociétés détenues et des bénéfices qui remontent.
Ce qui donne plus de poids lors de l'étude des demandes de financement si tout est rationalisé à l'intérieur d'une même structure plutôt que de manière disparate (plein de sociétés éparpillées sans lien de capital).
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Oui effectivement, c'était bien la SCI à l'IS que j'avais en tête (déjà ça n'est taxé "qu'à 15%"!). Et le montage en holding, j'y avais réfléchi, et d'après ce que j'avais pu comprendre à la lecture de plusieurs articles sur le sujet, vu les coûts de constitution, ça se justifie à partir de 3 SCI.
Pour les SCI, en plus du cout de constitution, il faut bien penser à la mentionner chez le notaire au moment de la signature de la réitération, sinon, on est quitte pour repayer les 10 % si on veut passer ce bien en nom propre dans la-dite SCI!.. Et après il y a le problème bien connu de la revente en SCI à l'IS. Vous êtes censé avoir amorti le bien, donc la plus value va être calculée sur la quasi totalité de la valeur du bien; autre chausse trappe fiscal, comme notre cher pays sait en inventer, et ne manque pas d'imagination!
Si bien que la Holding, je l'ai dans un coin de la tête, mais plus tard, lorsque j'aurai "grossi"!
Mais la SCI (à laquelle on peut s'associer soit même) reste une bonne idée si on peut donner en garantie seulement des biens immobilier (donc hypothèques) et non des nantissements d'assurance vie, ou autres PEA...
Vous pensez que ça serait accepté de se faire prêter 80 ou 90 % en SCI (on va dire "unipersonnelle"), en ne faisant que des hypothèques sur l'immobilier, sans toucher à l'épargne (mis à part l'apport, bien sûr)?
Pour les SCI, en plus du cout de constitution, il faut bien penser à la mentionner chez le notaire au moment de la signature de la réitération, sinon, on est quitte pour repayer les 10 % si on veut passer ce bien en nom propre dans la-dite SCI!.. Et après il y a le problème bien connu de la revente en SCI à l'IS. Vous êtes censé avoir amorti le bien, donc la plus value va être calculée sur la quasi totalité de la valeur du bien; autre chausse trappe fiscal, comme notre cher pays sait en inventer, et ne manque pas d'imagination!
Si bien que la Holding, je l'ai dans un coin de la tête, mais plus tard, lorsque j'aurai "grossi"!
Mais la SCI (à laquelle on peut s'associer soit même) reste une bonne idée si on peut donner en garantie seulement des biens immobilier (donc hypothèques) et non des nantissements d'assurance vie, ou autres PEA...
Vous pensez que ça serait accepté de se faire prêter 80 ou 90 % en SCI (on va dire "unipersonnelle"), en ne faisant que des hypothèques sur l'immobilier, sans toucher à l'épargne (mis à part l'apport, bien sûr)?
La législation juridique et financière évolue en permanence...