Vente d'un immeuble démembré, avec usufruitier sous tutelle

Question

Bonjour, 

Mes 2 sœurs et moi-même sommes en indivision avec notre mère sur la maison qui était sa résidence principale depuis le décès de notre père. Elle en est pleinement propriétaire à 50 % et usufruitière sur les 50 % restants, nous-mêmes ayant la nue-propriété de 50 %.

Placée sous curatelle renforcée depuis 2019, notre mère a été admise récemment en EHPAD pour déficience mentale, et va être placée sous tutelle.
La question de la vente de la maison se pose donc pour faire face aux frais de l'EHPAD. 

- Pouvons-nous faire vendre cette maison ? Si oui, quelle sera la part qui lui reviendra, administrée par le tuteur je suppose ? La valeur de l'usufruit sera t'elle intégrée dans sa part ?

- La maison ayant fait l'objet d'un manque d'entretien manifeste, est très dégradée (nous ne l'avions pas vue jusqu'à ce jour car nous étions fâchées toutes les 3 avec elle depuis des années), on devra soit faire des travaux pour environ 30.000 €, soit elle subira une dépréciation de valeur certaine. Pouvons-nous faire valoir ces arguments ?

- Si le montant des travaux est avancé par l'une d'entre nous afin de faciliter la vente, en sera t'il tenu compte lors du partage du prix de vente (récupération) ?

- Mes sœurs étant dans l'impossibilité financière de payer les frais d'EHPAD en attendant la vente, ma participation sera t'elle remboursé à hauteur de leurs parts lors du règlement de la vente ?

Je vous remercie de bien vouloir m'apporter votre aide car tout ceci est complexe pour le non-initié.

Bien cordialement

condorcet · Answer

- Pouvons-nous faire vendre cette maison ?
Réponse  affirmative, après  avoir obtenu  l'autorisation du  juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire dans le ressort duquel votre mère est domiciliée.

 Si oui, quelle sera la part qui lui reviendra, administrée par le tuteur je suppose ? 
Une somme  correspondant  à ses droits = à 50 %  en pleine propriété sur la moitié et 50 % en usufruit recueilli dans la   succession de son époux.

Pouvons-nous faire valoir ces arguments ?
Ces travaux vous concernaient également en votre qualité de nues-propriétaires.
La charge incombait donc autant à votre mère disposant de la pleine propriété sur la moitié de ce bien immobilier.

- Si le montant des travaux est avancé par l'une d'entre nous afin de faciliter la vente, en sera t'il tenu compte lors du partage du prix de vente (récupération) ?
Celle ayant financé l'opération demandera l'imputation de ses dépenses avant partage du solde  net.

- Mes sœurs étant dans l'impossibilité financière de payer les frais d'EHPAD en attendant la vente, ma participation sera t'elle remboursé à hauteur de leurs parts lors du règlement de la vente ?
Les sommes allouées aux ascendants dans la nécessité sont à la  charge de tous les enfants, chacun étant tenu d'y contribuer selon ses possibilités financières.
Même réponse que  ci-dessus :
-celle ayant financé en demandera le remboursement lors du partage.

Mycan33240 · Answer

Bonjour et merci infiniment pour votre réponse rapide.

Je m’interroge cependant sur les travaux d’entretien qu’elle aurait dû faire en tant qu’usufruitière et qu’elle n’a pas réalisés (plomberie, électricité, revêtements de sols et murs, volets, etc…) dégradant ainsi fortement la maison, Il me semble que cette nature de travaux n’incombe pas aux nue-propriétaires.

D’autre part, concernant la part d’usufruit lui revenant suite à un testament établi par notre père dont elle était divorcée depuis 1976,  je croyais qu’elle était calculée en fonction de l’âge auquel elle l’a recueilli, soit ici à 65 ans (en 2004)….ce qui ferait, si je ne me trompe pas 40% de notre moitié indivise ?

Merci encore de votre aide.
Cordialement

roudoudou22 · Answer

Il me semble que cette nature de travaux n’incombe pas aux nue-propriétaires. 

Exact

 je croyais qu’elle était calculée en fonction de l’âge auquel elle l’a recueilli,

He non, c'est son age au jour de la mutation.

Mycan33240 · Answer

Merci pour votre précision quant à la valeur de l’usufruit.

Vente d'un immeuble démembré, avec usufruitier sous tutelle

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