Nouveau loyer

Je viens de lire votre autre post https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8844671-proliferation-cafard où vous dites louer depuis juin 2021 après achat de ce logement.

Avez-vous acheté avec le locataire dedans ?
Dans le cas d'une vente occupée, le bail du locataire se poursuit sans changement avec le nouveau propriétaire, qui ne pourra appliquer une révision de loyer QUE à l'échéance du bail ET QUE si une révision annuelle de loyer avait été prévu à la signature du contrat initial de location.

Ou, vous avez acheté un logement nu et l'avez loué à partir de juin dernier ?
Dans ce cas, la révision annuelle de loyer sera à prévoir pour juin 2022 SI et seulement SI une révision annuelle de loyer a été prévu en juin dernier lors de la signature du contrat de location.

OK. Vous avez donc fait une "réévaluation" du loyer (et donc, pas une "révision" annuelle comme je pensais) parce que vous trouviez que le loyer de 650 € du locataire en place à l'achat était sous-estimé : c'est votre droit.
Mais le problème d'une "réévaluation" de loyer, c'est qu'elle ne peut être qu'une "proposition" à son locataire, lequel a donc la possibilité de refuser l'augmentation qui s'ensuit, en continuant donc de payer le loyer d'avant la "réévaluation" (ici de 650 €)... par contre, il n'est pas en droit de dire à la CAF qu'à partir de tel mois son loyer est passé à 720 € !!!! C'est une fraude pour avoir des APL plus importantes.

1/ Faites un courrier à votre locataire pour l'informer que vous avez bien pris note de son refus légal de "réévaluation" du loyer à 720 €, assurez-le que le loyer reste donc légalement à 650 € pour le moment, que donc le nouveau contrat établi avec le montant de la réévaluation est nul, et que vous en informez ce jour la CAF (vous pouvez joindre la copie de votre courrier à la CAF),
2/ joignez aussi à ce courrier la ou les quittances de loyer à 650 € (puisque c'est ce que vous encaissez) en y mentionnant séparément le montant des charges (si charges il y a),
3/ faites-en des photocopies (pour vous ET pour la CAF),
4/ et, parallèlement, faites un courrier R+AR à la CAF (dont vous gardez copie et récépissés) pour signaler que la proposition de "réévaluation" du loyer a été refusée par votre locataire( joindre la copie de votre courrier envoyée à votre locataire), comme c'est son droit, et que donc, le loyer actuel de 650 € restera à ce montant (Cf les photocopies des quittances) .../...
[.... rajoutez éventuellement si une clause de "révision" annuelle de loyer à été prévue à la signature du contrat de location :
.../... jusqu'à la prochaine "révision" annuelle de loyer à la prochaine échéance du bail initial, soit pour le ... (date)].


Pour votre info :
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Si un locataire est en droit de s'opposer à une proposition de "réévaluation", il n'est pas en droit de se soustraire à un nouveau loyer qui fait suite à la "révision" annuelle de loyer (et je répète une fois de plus : si une "révision" annuelle de loyer a bien été prévue au contrat de location lors de sa signature).

Réponse post 5.

Il ne fallait pas en parler à votre locataire !!! ça lui a donné l'occasion de na pas retirer votre RAR !!!!
NON, vous ne pouvez pas mettre fin au bail pour ce motif (vérifiez auprès de l'ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Votre locataire ne refuse pas la "révision" de son loyer, mais a refusé votre LRAR.... ce qui est bien différent !!

Quoi faire ?
=> Soit vous renvoyez un courrier RAR avec le calcul de la "révision" du loyer, sachant que le nouveau loyer révisé ne pourra démarrer QUE à la réception effective de votre LRAR par votre locataire (pas de rétroactivité de loyer),
=> Soit vous mandatez un huissier pour lui signifier le montant du nouveau loyer avec le calcul : dans ce cas, le nouveau loyer démarrera à la date du passage de l'huissier même si votre locataire est absent.

Exemple de calcul : supposons :
date d'effet du bail "fin juillet"
donc en principe trimestre de référence = le 2ème trimestre (T2)
loyer actuel hors charges = 650 €
réception de votre RAR ou date du passage de l'huissier : le 20/08
le calcul de "révision" du loyer est :
loyer actuel hors charges / indice année N-1 du T2 x indice année N du T2
650 € / 130,57 x 131,12 = 652,737 € -> arrondi des € ---> 652,74 €
=> loyer dû pour août : 651,06 € (398,39 + 252,67) se décomposant ainsi (du fait de la non rétroactivité) :
du 1° au 19 (19 jours sur 31 jours) : 650 € / 31 x 19 = 398,39 €
+ du 20 au 31 (12 jours sur 31 jours) : 652,74 € / 31 x 12 = 252,67 €

Beaucoup de soucis pour récolter à peine 30 € sur 1 an.... à vous de voir..... si finalement vous décidez d'abandonner la "révision" du loyer jusqu'à la prochaine échéance, ne laissez pas tomber les courriers suggérés à envoyer à votre locataire et à la CAF...