Achat immobilier en démembrement croisé

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9 juin 2021
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Bonjour
Mon époux souhaite acheter un appartement 50%/50 % avec sa mère. ( remploi de son héritage)
Madame : veuve de 91 ans sous habilitation de son fils .
Mon époux : fils unique 57 ans
Est-il possible, légal, de faire cet achat en démembrement croisé?
Le notaire propose effectivement:
usufruit et nue propriété : propos lancés au cours d'une conversation sans précision,( ce n' est donc pas forcément un démembrement croisé qu'il proposera) et nous en dira plus dans 15 jours.
Sauf que chacun des deux ne dispose en liquidité que de 50% du prix de vente . Mais nous n' avons pas pu l'en informer , donc vos connaissances seront les bienvenues en attendant le RDV afin que nous puissions y réfléchir sans retarder la procédure. Ce procédé nous semblait bien pour peu qu'il soit légal et nous n' en voyons peut-être pas les inconvénients en tant que néophytes.
Merci de vos réponses et de votre temps passé aux conseils pour les néophytes.
Cordialement

3 réponses

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Est-il possible, légal, de faire cet achat en démembrement croisé?
Juridiquement rien ne s'y oppose .
Fiscalement il en va différemment.
En effet, au décès de sa mère, son fils va recueillir la nue-propriété sur une moitié qu'il détient lui-même en usufruit, et l'usufruit détenu par sa mère sur sa moitié dont il est nu-propriétaire (principe moteur du croisement).

Selon l'article 751 du code général des impôts existe une présomption légale par laquelle:
Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu'il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu'il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669.
La preuve contraire peut notamment résulter d'une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu'en soit l'auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l'acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d'un bien, sous réserve de justifier de l'origine des deniers dans l'acte en constatant l'emploi.


Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans l'article 911, deuxième alinéa, du code civil.

Toutefois, si la nue-propriété provient à l'héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d'une vente ou d'une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l'impôt de transmission par décès exigible à raison de l'incorporation des biens dans la succession.

Ce qui signifie , en termes plus limpides, que la part détenue en usufruit par la mère et par son héritier en nue-propriété, étant fiscalement réputé appartenir en pleine propriété par la défunte, le fils devra s'acquitter des droits de succession sur la valeur en pleine propriété de cette moitié.

La formule d'acquisition en "achat croisé" présente un avantage, sans avoir cet inconvénient fiscal, lorsque les coacquéreurs ne seront pas appelés à recueillir la succession de leur coacquéreur (personnes vivants en union libre par ex.), cette présomption fiscale n'ayant pas matière à s'appliquer.

Ce procédé nous semblait bien pour peu qu'il soit légal et nous n' en voyons peut-être pas les inconvénients en tant que néophytes.
En tant que béotien sur la question, vous avez cependant bien auguré d'un inconvénient "sous-jacent".
Vous pouvez vous lancer dans l'étude du droit fiscal , votre observation était pertinente !!!
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9 juin 2021
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Merci beaucoup pour ces explications limpides.
Notre notaire parlait justement d ' éviter les frais de succession au décès de ma belle-mère.
Nous verrons donc ce qu'il va proposer...
Merci de votre encouragement, mais si on part du postulat qu'en droit fiscal les seules formules magiques qui fonctionnent parfaitement sont celles pour ponctionner le contribuable , je n' ai pas trop de mérite :-)
Cordialement
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9 juin 2021
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mais si on part du postulat qu'en droit fiscal les seules formules magiques qui fonctionnent parfaitement sont celles pour ponctionner le contribuable , je n' ai pas trop de mérite :-)
Je viens de vérifier
La dette extérieure de la France s'élève 2 650,1 milliards d’euros et le déficit à 211,5 milliards
L'équilibre sera rétabli dans 60 ans.
Nous ne serons plus présents pour contrôler.