Achat maison, agent immobilier incompétent

Bonjour,

J'ai visité début juillet 2020 une maison/terrain qui m'a tout de suite plu.
La maison se situe en campagne, le/les vendeurs 1 dame sous tutel et 6/7 enfants.

J'ai posé différentes questions (j ai tendance a vouloir être très sécuritaire) :

- Constructibilité du terrain car je souhaiterai faire chambres d hôtes
- Si sur les parcelles forestières, les bois n'étaient pas vendus sur pieds
- Les documents relatifs aux constructions en places (permis de construire ou déclarations de travaux)

Le 30 Juillet, toujours pas de nouvelle pour le diagnostique assainissement (la Saur),
au dire de l'agent, un soucis de compréhension entre vendeur et lui même, du coup le diagnostique me sera fourni le 6 octobre après avoir était moi même sur place pour faire la visite avec La Saur car l'agent n'avait pas le temps de rester jusqu'au bout.

Le 10 Août je fais une proposition nettement baissée car aucunes de mes questions n'ont de réponse et je savais par recherche personnelle que la fosse septique n'allait plus être aux normes.
Quelque jours après, l'agent m'appelle pour me dire qu'il ne faut pas faire cette proposition car la dame est sous tutel et que le juge a estimé un minima(qu'il m'annonce) pour cette maison et si je faisais une proposition plus basse, cela prendrai trop de temps(4/6 mois) avant que se soit étudié par le juge.
Je prend alors 2/3 jours, je recalcule mes frais/dépenses/travaux sachant que je finance tout de ma poche car je ne peux faire de crédit car mon salaire est trop petit.
Je fini par le relancer par SMS :

- " Bonjour Mr *******, je souhaiterai quand même connaître la constructibilité et la nature des parcelles pour pouvoir faire ma proposition à (minima demandé).
Merci d'avance,....."

Le lendemain, il me répond qu'il a soumis ma proposition et je n'ai pas mes réponses aux questions encore.

Le 2 Septembre, il m'annonce que les vendeurs sont d'accord et que l'on va pouvoir signer le compromis de vente.

Le mois de septembre reste calme,je suis en plein déménagement suite a la vente de mon coté de ma maison. Je me retrouve a vivre dans un gite de fortune le temps que la vente se fasse, pensant que cela allait être plus rapide.
Je finis par avoir les informations des types parcelles:Zone N par l'agent immobilier et une inconstructibilité du terrain sauf pour agrandissement classique.

Donc le 6 octobre, je reçois enfin le diag assainissement, tout est à refaire, je m'y attendais.
Durant octobre, je fais des pieds et des mains coté mairie pour connaitre PLU mais il y en a pas, c est un RNU. J'essai avec eux de savoir si les constructions sont déclarées(permis,....) ils me disent qu'ils peuvent pas chercher car cela se trouve dans des archives papiers, qu'il faut une date mais je n'en n'ai pas.

Fin octobre et novembre, ma notaire m'a conseillé de comparait l'acte de vente des vendeurs(1991) et le miens (2020) pour voir si dans la désignation, des bâtiments avaient vu le jour.
Je demande alors à l'agent immobilier de le faire car je n'ai pas celui de 1991. Pendant ce temps là, il envoit le compromis chez ma notaire pour que je le signe avec elle mais avec la crise sanitaire et la masse de travail, difficile d'avoir un rendez-vous avec elle.
L'agent immobilier commence à m'appeler tout les deux jours pour me faire signer, que je peux avoir confiance. Je lui redemande si il a bien fait le comparatif entre les deux (1991-2020), je lui redemande si le CU est bon. Me répond que cela sera fait pour le nouveau compris que je signerai le 16 décembre.

Ce fameux jour, il est malade, c'est sa patronne qui est habilité de me faire signer le compromis, pas de CU. Je lui parle des bâtiments qui n'apparaissent pas sur le cadastre(garage, véranda et appentis), sont ils considérés comme les extensions de la maison initiale? Elle me dis que non, je pourrais agrandir plus tard sans problème et je finis par signer le compromis donc le 16 Décembre.Je donne une date butoir Début Mars (fin des 2 mois de préemption SAFER)

Je le reçois début janvier signé par les autres parties, dernière date le 4 Janvier.
Ma notaire me contacte à la réception de l'acte de vente le 2 Février par mail pour m'indiquer que s'est elle qui fera les démarches et donc frais a payer(pas soucis).
Le problème, c'est que l'agent immobilier à envoyer le compromis au notaire vendeur alors que dans la règle c'était au mien ( car notaire vendeur et bien dans un autre département) et avant qu'il réagisse, 3/4 semaines s'écoulent.
Cela repousse alors une possible date de signature de vente pas avant le 2 Avril!!!
Je vais donc me retrouver, dehors dans quelque jour du gite où je suis actuellement, car il va reprendre son fonctionnement de saison.
Ma notaire m'a fournis des documents de mairie m'indiquant que des parcelles sont pas N mais NATURA 2000

Voilà un peu l'histoire.
Mes questions sont :

-1-Puis-je demander réparation pour l'incompétence et l'acharnement contre l'agent immobilier?
-2- Dans quel cas je pourrais passer directement par le vendeur?( Mandat simple,.....)
-3- Si je prouve son incompétence, puis-je sortir de la procédure de vente sans frais?

Ou est-ce que je me suis fais avoir et je signe la vente en passant par l'agence?

Merci à ceux qui liront jusqu'au bout et des potentiels retours/aides

Bonne journée