Droit de passage vers terrain enclavé

Question

2 maisons sont en construction sur la parcelle voisine à la Mienne. Je suis également propriétaire en indivision à 25%  de la parcelle (impasse) permettant l accès aux propriétés. Il se trouve que les futurs propriétaires des maisons en construction  profiteront d un droit de passage ou servitude de passage sur l impasse. Notre notaire ne nous avait pas mentionné ce futur droit de passage lors de notre achat de la maison ( nous pensions ce terrain aujourd hui divisé en 2 concerné  également de la parcelle en indivision.  Ce n est pas le cas. Nous avons récupéré l information auprès du trésor public). Une des 2 maisons en construction  a été vendue. N aurions nous pas du être convoqué à l acte de Vente?  Le promoteur à réalisé des travaux dans l impasse sans notre Accord. Quels sont nos droits vis à vis de cette liberté qu il a Prise?  Enfin, quels droits nous amène le droit de passage vers ce terrain enclavé  aujourd hui divisé en 2 avec constructions ? Enfin qui doit entretenir le chemin?Merci

BmV · Answer

"  N aurions nous pas du être convoqué à l acte de Vente? " : non.
La servitude se poursuit d'office, quel que soit le propriétaire, puisqu'il s'agit d'un lien entre deux parcelles et non pas entre deux propriétaires.
Et c'est le terrain enclavé qui a été vendu, pas le terrain supportant la servitude qui vous appartient pour moitié.

" quels droits nous amène le droit de passage vers ce terrain enclavé " : aucun.
La servitude existait déjà avant les constructions.
De plus, si le ou les terrains sont enclavés, établir une servitude pour une desserte suffisante est de toute façon légalement obligatoire (article 682 du code civil)

" Enfin qui doit entretenir le chemin?  " : ceux à qui il profite.




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triskell33 · Answer

En fait ce droit de passage n apparaît nullement sur notre acte notarié quand on a acheté.  Il n est pas fait acte d un droit ou servitude de passage que nous découvrons.  Aussi la personne propriétaire du terrain où  se font les constructions à réalisé des travaux sur la parcelle en indivision sans notre Accord.  En avait elle le Droit?  A noter que le terrain pouvait être desservi par le côté opposé.  Enfin j avais cru que les nuisances liées au droit de passage ouvrait droit à une compensation financiere comme le stipule ce meme article 682
Merci

BmV · Answer

" ce droit de passage n apparaît nullement sur notre acte notarié  " : nous sommes heureux de l'apprendre !
On pouvait supposer que ce droit de passage existait déjà.

Donc : 
>  " En avait elle le Droit? " : non. Vous pouvez l'assigner en justice pour cela.
>  " droit à une compensation financiere  " : oui. Au moment de la constitution de la servitude vous êtes en droit de demander une juste indemnité.

Contactez votre notaire rapidement pour la mise au net de ce dossier et demandez-lui conseil sur une éventuelle procédure avant d'actionner un avocat.
Cela étant, vous avez mis quand même "un certain temps" pour réagir quant à ces passages illégaux sur votre propriété ....

Par ailleurs, sachant qu'une servitude doit en principe être prise par le trajet le plus court et/ou le moins dommageable, vous pouvez vous opposer à son établissement sur votre impasse au cas où l'autre solution par "l'autre côté" était indiscutablement moins dommageable. 



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triskell33 · Answer

Merci pour votre complément de réponse.  Sur le délai de réaction,  sachant la parcelle en indivision entre 4 propriétaires,  on nous avait laisser supposer que le propriétaire qui réalise les travaux en était propriétaire à 25%. C est suite à d autres indifférents liés à cette construction et en prenant contact avec notre notaire , qui a fait des recherches, que nous avons découvert ce problème.  
Cordialement

BmV · Answer

OK.
Cela dit, ne laissez pas traîner les choses désormais, car ce genre de situation doit être traitée "à chaud" sous peine de tomber dans les oubliettes rapidement.
Faites régulariser cela par un notaire.

Et aussi : s'il y a possibilité de supprimer toute servitude en faisant un redécoupage ou un échange de terrains, envisagez la chose ensemble, pour que chacun soit bien chez lui ; une servitude reste encore et toujours un pis-aller de dernier recours qui brouille non seulement les notions de souveraineté ou de responsabilité et  peut arriver facilement à tendre les relations de voisinage.

De plus, chacun sera propriétaire d'un morceau de terrain qu'il ne pourra pas utiliser en pleine propriété, à sa guise, mais sur lequel il paiera des impôts fonciers...


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