Charges/Location appartement dans une maison Résolu

Question

Bonjour à tous,

Mes parents ont fait louer un appartement il y a quelques années, mais ils s'avèrent qu'il y ait quelques problèmes. Je souligne que mes parents ne sont pas des professionnels de l'immobilier, la location n'a pas été faite avec l'aide d'un professionnel à l'époque, d'où les problèmes aujourd'hui.

Mes parents sont propriétaires de leur maison à 2 niveaux, ils ont aménagé le RDC en appartement (la location pour environ 2 personnes) et l'étage pour eux (nous sommes 4 personnes). Les surfaces sont de 110m2 pour l'étage (sans garage et cuisine d'été), 60m2 pour le RDC.
L'appartement est en location, le contrat comprend toutes charges : eau froide + eau chaude + chauffage.
La maison entière (RDC+étage) et l'eau chaude sont chauffées au gaz.

L'appartement est loué 450€ + 50€ (provision sur charge)

Les caractéristiques qui posent problèmes :

1. Il existe qu'un seul compteur d'eau pour la maison entière, la mise en place de sous-compteurs étaient trop "compliquée"

2. Il existe qu'un seul compteur de gaz pour la maison entière (chauffage, eau chaude et plaque de cuisson gaz pour l'étage et électrique au RDC)

3. Les charges sont "sous-estimée" à mon sens, j'y reviendrai plus tard

Mes questions sont donc :

a) Nous n'avons pas vraiment de moyen de mesurer la consommation d'eau des locataires, au vu des factures d'eau pour la maison entière, il y a un problème de répartition des factures, la part de charge concernant l'eau (froide + chaude) est à mon sens "sous-estimée". 

Vu qu'il n'existe pas de compteur d'eau pour l'appartement : Est-il possible de répartir les consommations d'eau par rapport à une consommation moyenne estimée ? En prenant en compte bien sûr que mes parents utilisent plus d'eau étant donné l'arrosage du jardin.

b) L'eau chaude et le chauffage sont au gaz. Ici la répartition des factures de gaz sont inclus dans les 50€ de provision sur charge. 
Est-il possible de répartir les factures de gaz selon la surface chauffée annuellement ?


Je tiens à préciser que pour la seule année 2020, en pondérant la consommation d'eau réelle  à une consommation annuelle, et en pondérant la consommation de gaz pour une surface chauffée (+eau chaude), et en divisant par 2 (car 2 foyer du coup) la taxe des ordures, j'arrive tout de même à une estimation de 300 à 500 € de charges annuelles qui "devraient" revenir aux locataires. Cela fait 9 ans que le locataire occupe l'appartement, un simple calcul nous revient donc à 2700-4500€.

c) Selon la loi un propriétaire peut demander à récupérer des charges jusqu'à 3 ans en arrière, est-ce le cas ici ? Les calculs paraissent-ils justes aux yeux de la loi ?

d) Est-il possible d'augmenter les charges (à environ 100€) , étant donné qu'elles sont sous-estimées ?


Merci d'avoir pris le temps de lire, et des réponses qui y seront apportées. 

Bien à vous.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
La répartition doit être précisée au locataire par écrit.
Couramment c'est au prorata des surfaces habitables.
La régularisation des charges doit être annuelle et AVEC mise à disposition des justificatifs.
Le recalcul de la provision doit être fait selon la dépense réelle divisée par 12.
Et pas plus de 3 ans en arrière.

Lire attentivement cet article de loi :
Tout y est : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806687/2020-10-02

Et sinon faites appel à une agence pour gérer, parce que là vous semblez un peu perdu.

dabou020 · Answer

Bonjour,
Merci de votre réponse et d'avoir pris le temps de lire.

En effet, je reconnais qu'il n'y a pas eu de régularisation, principalement par ignorance de mes parents, et qu'il n'avait pas de moyen pour estimer la consommation d'eau (pas de sous-compteur), d'où ma question sur la légitimité d'utiliser une méthode de calcul par "moyenne" ou par surface habitable. La maison étant considérée comme un immeuble individuel (pas de partie commune).

Pour ce qui des charges avec 3 ans d'arriérés, je me suis basé sur ceci : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479.

djivi38 · Answer

bonjour,

"le contrat comprend toutes charges" et "provisions sur charges" sont incompatibles, d'autant que "charges comprises" ne veut rien dire : les charges doivent listées (ce qui a été fait) mais elles doivent également être précisées "au réel" ou "au forfait".
Comme il semble que la mention "provision" soit écrite sur le contrat, les charges sont donc "au réel" : sans sous-compteur, comme dit par anemonedemer post 1, faites une répartition à la surface, qui est reconnue être la plus équitable.
Vous pouvez faire une régularisation sur 3 ans maxi en arrière, et ensuite, faites-en une chaque année, en ajustant chaque fois le montant des provisions mensuelles.

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) : 
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
-> si - avant la fin de cette année - vous faites la régularisation des charges des années 2020 + 2019 + 2018, seule l'année 2018 aura une régularisation "tardive".

cdt.

dabou020 · Answer

Bonjour, 

Merci de votre réponse et veuillez m'excuser si je me suis mal exprimé, le contrat stipule loyer + provision sur charges (eau froide/chaude, chauffage, ordure).

Cela est beaucoup plus clair à présent, une dernière question cependant : le garage doit-il être pris en compte dans la surface (il se trouve dans la maison)?

Charges/Location appartement dans une maison

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