Achat d'un bien immobilier (Pinel) avec un emprunt annulé 3 ans après signature [Résolu]

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 Feydajy -
Bonjour,
Je viens vers vous car il y a trois ans j'ai signé un accord de vente concernant un bien immobilier dans le PINEL (acquisition d'une VEFA). Ce bien est financé par un emprunt sans la condition suspensive de l'octroi d'un emprunt supplémentaire.

Le constructeur a pris du retard et 3 ans après le bien n'est toujours pas sorti de terre. La fin du chantier est prévu pour fin 2021 au lieu de mi 2019 (le contrat avait été signé en 2018).

Sur un emprunt de 200 K, 50 K ont fait l'objet d'un appel de fond.
Aujourd'hui la banque m'informe que dans deux mois je ne pourrais plus utiliser le solde restant de l'emprunt (soit 150 K) car les fonds n'ont pas été utilisés.

Questions :
- puis je faire annuler l'acquisition du logement sur la base que celui-ci avait été financé par le biais d'un emprunt qui aujourd'hui est annulé (suite au retard du promoteur) --> dans ce cas quel texte ou argument devrais je utiliser ?
- dois je proposer au promoteur de faire un appel de fond pour le solde restant ? --> cela me fait peur car je n'ai pas la garantie que les travaux soient exécutés, de plus est ce vraiment légal ?
- le promoteur peut il refuser l'annulation de la vente sachant que je ne peux plus le financer ? --> il m'est impossible de faire un nouveau prêt car je n'ai plus de ressources
- la vente du bien peut elle être annulée et dans ce cas vais je m'exposer à des pénalités ? --> si je peux m'en sortir avec peu de pénalité ce serait l'idéal bien entendu

Tout autre conseil sera bienvenu, merci encore pour votre précieuse aide.

Jérémy

3 réponses

Bonjour.

Régime Pinel et une des conditions (parmi d'autres) à respecter pour en bénéficier,
délai maximum de 30 mois entre la date d'obtention du permis de construire [date de signature de l'acte authentique ?] et la date d'achèvement des travaux.
Où en êtes-vous par rapport à ces 30 mois ?
Et savez vous ce qu'il en est d'une éventuelle incidence due aux 2 périodes de confinement, et qui aurait pour conséquence de rallonger ces 30 mois ?
Question essentielle à éclaircir afin de savoir si vous serez éligible au Pinel.

"...le bien n'est toujours pas sorti de terre"
A quoi correspondent les 50k€ versés au promoteur ?

Déblocage du capital emprunté
Le banquier exige t'il un document officiel d'appel de fonds du Promoteur avant de débloquer une partie du capital emprunté ?
Bonjour,

Le bien est déjà acheté (documents signés) et le prêt a été accordé il y a 28 mois. A ce niveau il n'y a aucun soucis.

Le problème : un prêt a été accordé il y a 28 mois et après rendez vous avec la banque, si le promoteur ne fait pas l'appel des fonds restants (150 K) sous 2 mois, ces 150 K ne seront plus financés pas la banque.
Les appels de fonds ne peuvent être fait qu'au fur et à mesure du chantier or le chantier ne sera pas terminé d'ici deux mois.

Du coup ma question : la banque refusant de financer le reste du projet, le promoteur ayant mis 3 ans pratiquement à démarrer le projet (il en est aux fondations), pouvons nous faire annuler l'achat du bien et comment ? (ma banque ne me fera pas un autre prêt, d'ailleurs je ne gagne plus assez pour en obtenir un) --> pouvons nous par exemple faire jouer la condition suspensive liée à l'emprunt sachant que le bien est déjà acquis sous la condition d'un emprunt qui m'est aujourd'hui annulé ?

Cordialement.
Non, votre banquier a accepté de vous accorder un prêt avec un différé de x mois, et n'y est pour rien. Il respecte les conditions prévues au contrat.
Seul un avocat spécialiste saurait vous confirmer que cette condition suspensive, bien que levée, est remise en cause du seul fait du promoteur qui ne respecte pas ses engagements.

C'est du côté du promoteur que rien ne va.
Là, vous ne donnez aucune date :
- date signature de l'acte notarié,
- date prévue d'achèvement des travaux.
Ceci est pourtant essentiel pour déterminer si vous relevez (ou relèverez) toujours du dispositif Pinel.
Par ex., si date prévue d'achèvement des travaux était postérieure au 23/06/2020, vous bénéficiez de 104 jours supplémentaires à rajouter aux 30 mois.
Pour moi, ce point est important, le critère fiscal pour un investisseur en Pinel était essentiel et souvent déterminant lors de son acquisition et de sa signature avec le promoteur. Et perdre cet avantage du seul fait du promoteur serait un lourd préjudice pour l'investisseur.
Donc, vérifier que vous remplissez (ou remplirez) cette condition. A défaut vous perdriez l'avantage du Pinel.

Les enjeux étant importants, mieux vaudrait, assez vite, consulter un avocat spécialisé dans l'immobilier.

Cdt
Voici les différentes dates :
- L'acte notarié a été signé le 28/02/2018
- La date prévue d'achèvement des travaux était initialement prévue au 30/06/2019 (d'après le contrat)
- Un courrier simple envoyé par le promoteur m'indique une fin potentiel des travaux entre septembre et décembre 2021

Que pensez vous de ces dates ?

A noter : les 50K correspondent à l'ouverture du chantier qui depuis n'a pas avancé. Suite à la faillite d'une entreprise sur le chantier et des malfaçons au niveau des travaux, le promoteur nous a indiqué devoir tout cassé pour tout reconstruire.

Je pense justement faire appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier.

Dans l'attente de vous lire.

Cordialement.
Bonjour.

a) Une des conditions pour être éligible au régime fiscal Pinel, à savoir les 30 mois à compter du 28/02/2018 :
depuis le 28/02/2018.....+...2019......+...jusqu'au 31/08/2020
10 mois............................+..12 mois..+...8 mois........................ = 30 mois
Même en y rajoutant les périodes de confinement pendant lesquelles les travaux de construction ont été interdits (par décrets ou ordonnances), et au vu du courrier vous annonçant "une fin potentielle des travaux entre septembre et décembre 2021", en aucun cas vous ne pourrez bénéficier de l'avantage fiscal Pinel.
Même si ce point (Pinel) n'est pas spécifié dans votre contrat avec le promoteur, votre avocat devrait pouvoir exploiter cette première faille.

b) Emprunt de 200 000 débloqué à hauteur de 50 000€
Voir comment le banquier traitera cette quote-part débloquée. Normalement il émettra un second tableau d'amortissement avec capital emprunté de 50 000.

c) Demander à votre avocat de vérifier de très près la santé financière du promoteur, et les éventuels risques que vous prendriez en poursuivant votre projet.
Les énormes retards en avancement des travaux, les malfaçons, un sous-traitant en liquidation, ne présagent rien de bon.

d) A l'issue de votre rendez-vous avec votre avocat, vous serez face à un dilemme :
- continuer avec le promoteur
- tout arrêter, et action judiciaire à l'encontre du promoteur


[Dans les années 2008 et suivantes, le promoteur Akérys (entité qui n'existe plus aujourd'hui) a eu des démêlées judiciaires avec plusieurs acquéreurs. A ce jour, les pertes pour ces derniers représentent plus de 50% du montant de leurs investissements]

Cdt
> gitane2229
Merci pour votre aide

Cdlt
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