Bien immo ne convient pas : revendre tout de suite ou louer ?

Signaler
-
Messages postés
27667
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
15 octobre 2020
-
Bonjour,

Je viens de faire l'acquisition cet été d'un logement ancien de 66 m2 en banlieue est parisienne (proche RER), pour 249.000 Euros. J'ai été séduit par l'emplacement et le bon état du bien, mais il s'avère en fait que hors vacances, le quartier est assez bruyant en journée.
Pour ces raisons je suis assez tenté de quitter le logement dans un an voire quelques mois. Le problème est que j'ai finalement payé l'appartement assez cher et que sa valeur ne va sans doute pas beaucoup augmenter dans les années à venir. Je pense même que j'aurais un peu de mal à le revendre tout de suite au prix où je l'ai moi-même payé.
Je rembourse des mensualités à la banque de 680 euros par mois (pour un emprunt total de 175.000, j'avais 95.000 d'apport personnel). Si je le revends au même prix dans un an, j'aurai donc perdu 20.000 euros (frais de notaire), voire même plus si on compte les intérêts du prêt. Avec l'échéancier et la formule de calcul adéquate, j'ai calculé que j'aurai remboursé les intérêts et pourrai donc récupérer l'intégralité de mon apport perso d'ici 3,5 ans (toujours dans l'hypothèse où je revendrais le bien au même prix d'achat).
Avec une location je peux espérer le louer pour 1000/1100 euros par mois (les frais d'agence pour la gestion locative seraient de 75€/mois car dans ce cas je ne souhaiterais pas m'en occuper).

Que me conseillez-vous de faire ? Je penche pour une location, mais je crains que la valeur du bien à la vente baisse dans les années à venir.
Surtout, si jamais je souhaite acheter une nouvelle résidence principale d'ici là, la banque prêteuse accepterait-elle de prendre en compte les revenus issus de la location pour que je ne dépasse pas les 33% d'endettement ? Ou bien suis-je obligé de vendre pour pouvoir acheter un nouveau logement ?

Merci par avance de vos conseils.

3 réponses

Messages postés
27667
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
15 octobre 2020
11 095
Bonjour,
Questions : votre prêt est-il exclusivement pour une résidence principale ? Avez-vous négocié les IRA ? Si vous louez ce bien (en admettant que les conditions du prêt le permettent) : où habiterez-vous ?
Une revente rapide n'est en général pas conseillée, car les frais sont difficilement amortis et si en plus vous anticipez une moins value ... c'est encore pire;.
Bonsoir, merci pour votre réponse.
Mon prêt porte en effet sur une résidence principale. Je ne sais pas ce que sont les IRA. Si je loue le bien, je pensais dans un premier temps me reloger moi-même ailleurs en tant que locataire, avant de peut-être racheter ailleurs.
Oui je comprends qu'une revente immédiate n'est pas un bon plan, mais je cherchais un moyen de calculer combien je perdrais dans l'hypothèse où je revendrais dès maintenant sans plus-value (au même prix que celui d'achat)...
Merci de votre réponse
Messages postés
27667
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
15 octobre 2020
11 095
Vous perdez les frais de notaire et les diagnostics à durée de vie courte et aussi les IRA = Indemnités de Remboursement Anticipé qui sont parfois excessifs.
Oui je sais pour les frais de notaire. Pour les IRA ça va, c'est très correct, d'autant que les remboursements anticipés sont prévus dans le contrat initial.
Bon donc vous me conseilleriez plutôt la location, en attendant que les intérêts de mon prêt soient remboursés ?
Messages postés
27667
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
15 octobre 2020
11 095
Tout dépend de où vous pourrez loger; Si votre loyer est compatible avec les remboursements du prêt et que votre locataire est fiable ... ce qui est de plus en plus rare.
Dossier à la une