Vente maison avec usufruit - valeur de l'usufruit en indivis

Bonjour

Mes parents avaient acheté à 50/50 une maison. Mon père est mort il y a 32 ans et ma mère a eu l'usufruit de la maison. Mon frère et moi sommes devenus nu propriétaires de 50%.
Ma mère veut vendre elle a 82 ans. La valeur de son usufruit est sur quelle valeur? sur sa part 50% nu proprieté ou la valeur totale de la maison?
D'autre part la maison a pris de la valeur par rapport à la date de succession de mon père... il y aura t il à notre niveau un réajustement de plus value?

merci d'avance pour vos lumières