Usufruit : à qui payer le loyer ?

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24 octobre 2020
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Bonjour,

Je suis dans une situation quelque peu singulière : je suis jardinier et mon employeur (un particulier), un monsieur d'un certain âge m'a proposé de prendre en location un petit logement indépendant situé sur sa grande propriété à la campagne, et proche de sa maison.

Il m'a cependant expliqué avoir fait donation de sa propriété à ses enfants, lesquels, à la demande de leur père, m'ont donc fait un bail de location d'habitation pour mon logement.

Or, mon employeur, le monsieur âgé, ma toujours affirmé avoir gardé l'usufruit de sa propriété (ses enfants étant donc, à priori, nus-propriétaires), et de fait c'est effectivement le père qui me donnait les instructions pour les travaux, réparations et pour l'entretien de sa propriété, et en réglait les factures.

J'ai toujours payé mon loyer aux enfants du monsieur (donc aux donataires) mais on vient de me dire que j'aurais du payer mon loyer au père usufruitier !

Voici les questions qui me préoccupent :

1°) Aurais-je du effectivement payer mon loyer à l'usufruitier plutôt qu'aux nu-propriétaire ?

2°) Si c'est vrai, quelles peuvent être les conséquences de cette "erreur", en particulier pour moi ?

3°) Où et comment trouver l'information officielle que mon employeur, le père âgé, avait bien l'usufruitier de son ancienne propriété ?

S'agissant d'un contexte familial (donation père-enfants), cet "usufruit" ne peut avoir été que verbal et non écrit, tout en étant parfaitement respecté dans les faits, notamment pour le règlement des factures assumées par le père, comme de la jouissance du bien donné.

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24 octobre 2020
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J'aimerais quand même bien savoir ce qu'il en est de cet usufruit.
Comment puis-je savoir la réalité de cette situation ?


Adressez vous au service de la publicité foncière du lieu de situation du bien, demandez un relevé de formalités concernant le bien, ce qui vous permettra d'accéder aux actes qui vous intéresse, et d'avoir la réponse à votre question.

Ceci dit si de vos recherches il résultait que vous n'acquittez pas le loyer à celui auquel il doit revenir, vous vous trouveriez dans une situation assez délicate si vous souhaitez maintenir de bons rapports avec le père et avec les enfants.
Merci roudoudou22 pour cette réponse courte et précise.

J'ajoute que le service de publicité foncière m'a expliqué qu'il fallait remplir le formulaire Cerfa 3233SD en précisant bien la commune et le n° de parcelle concernée, et leur adresser avec un règlement par chèque de 12€ pour avoir une réponse par mail, ou de 14€ pour avoir une réponse par courrier.
S'il y a un usufruit officiel déclaré chez le notaire, il apparaitra dans le document remis.
Voili voilou.

Merci à tous pour vos remarques et réponses !
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24 octobre 2020
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Si ce monsieur est usufruitier, c'est lui qui aurait dû vous consentir le bail et non ses enfants. Et c'est également à lui que le loyer de loyer aurait dû être payé.

En tant que locataire, vous n'avez pas, en principe, à vous préoccuper de vérifier qui détient l'usufruit.

Vous pourriez quand même questionner cette personne. Lui demander pourquoi ce n'est pas à lui que vous payez les loyers puisqu'il vous dit avoir l'usufruit. Ce serait intéressant de connaître sa réponse.
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24 octobre 2020
4 094 > Locataire
Ils m'ont affirmé que leur père était seulement actionnaire de la SCI qui avait été créée lors de la donation du bien
Si le bien appartient à une SCI, c'est à celle-ci que les loyers devraient être payés.

J'aimerais quand même bien savoir ce qu'il en est de cet usufruit
Vous en savez plus que vous ne vouliez bien en dire au début puisque vous parlez maintenant de SCI.
Pourquoi maintenant seulement cette question de savoir à qui appartient l'usufruit (et pas à la signature du bail) ?
Que craignez-vous ?
Ou alors où voulez-vous en venir exactement ?
Pourquoi avoir signé un bail, exécuté des travaux et maintenant chercher à savoir qui détient quoi ?
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24 octobre 2020

J'en sais qu'un monsieur âgé pour qui je travaille comme jardinier m'a proposé un logement et un travail sur sa propriété en me disant que ses enfants s'occupent des affaires administratives familiales.
J'en sais que j'ai signé un bail avec une SCI gérée par les enfants du monsieur.
J'en sais que je découvre cette notion d'usufruit et de nu-propriété, et le fait qu'il s'agisse d'une SCI ne change finalement pas grand chose à l'affaire, contrairement à ce que vous voulez insinuer.
Votre question est ridicule : "Pourquoi avoir signé un bail, exécuté des travaux et maintenant chercher à savoir qui détient quoi ?"

Demain vous signez un bail et un contrat de travail et vous apprenez que le bailleur n'est pas vraiment celui qui devrait l'être et que votre employeur n'est pas non plus celui qui devrait l'être... mais vous continuer votre vie comme si de rien n'était !...
Vous êtes un mouton ou une autruche ?... Ou les 2 : un moutruche ?

Plaisanterie mise à part, la situation pose des questions juridiques légitimes et intéressantes, et si vous ne savez pas y répondre inutile d'aller chercher des poser des questions en dehors du contexte.
Cordialement
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24 octobre 2020
4 094 > Locataire
J'en sais que j'ai signé un bail avec une SCI gérée par les enfants du monsieur.
Le bail est donc bien signé avec qui de droit.

le fait qu'il s'agisse d'une SCI ne change finalement pas grand chose à l'affaire,
Si ça change ! Pourquoi n'avoir pas exposé de suite l'existence de la SCI ? Ça aurait été facilité la tâche à la "moutruche" que je suis peut-être.

Maintenant, vu la tournure que prend cette discussion, je la quitte.
>
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24 octobre 2020

Bonjour à tous,

Pour clore cette discussion qui devient un peu tendue, nous avons surtout noté que nous pouvions nous adresser au service de la publicité foncière pour tenter d'avoir l'information que nous recherchons. (à savoir l'existence d'un usufruit sur le bien que nous occupons en location).

Sinon, je vous confirme, Gayomi, que la protection juridique de notre assurance nous a bien confirmé que le locataire doit régler son loyer à l'usufruitier, et peu importe qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale.
(En revanche, nous ignorons les conséquences juridiques quand les loyers sont indûments perçus par le nu-propriétaire. Cela remet-il en question le bail ?...)

Pour finir, je tiens quand même à dire que la loi est une chose et que la réalité du terrain en est une autre qui justifie qu'on a tout intérêt à éclaircir certaines situations pour anticiper l'avenir, qui plus est si les situations ont été volontairement obscurcies pour des raisons d'intérêts cachés.

En l'occurrence, dans l'affaire qui nous préoccupe, nous sommes une famille avec de jeunes enfants et depuis des années nous vivons des relations étroites d'amitié (et de travail) avec un monsieur âgé qui nous a proposé un logement proche de chez lui. Le fait que nous n'ayons pas un bail signé avec lui change la donne. En l'occurrence, ses enfants qui n'ont pas d'attachement au bien nous ont fait comprendre que dès que leur père âgé n'aura plus la possibilité de venir dans sa propriété, ils la vendront. Ce n'est pas rien et cela risque de se précipiter.
Le fait que nous soyons les locataires en place nous met donc fatalement dans une situation très délicate : nous nous préparons à recevoir un courrier recommandé qui va nous signifier notre congé car un agent immobilier est déjà passé reconnaitre les lieux !

Nous devons anticiper et connaitre nos droits et nos devoirs de locataires, ce que nous faisons en ce moment, et nous découvrons aujourd'hui la complexité des lois avec des points particuliers comme cette histoire d'usufruit et de nu-propriété qui peut jouer sur notre avenir proche, voire influer sur la vente de la maison : s'il y a vraiment un usufruit sur le bien, le nu-propriétaire (personne physique ou morale) peut-il décider seul de vendre ?... Mais cela est une autre question ... "qui ne nous regarde pas" !
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24 octobre 2020
9 437 > Locataire
bonjour,

lire le § intitulé "Le nu-propriétaire ne peut percevoir les revenus issus de la location du bien" de ce lien https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/investir/immobilier-qu-est-ce-que-la-nue-propriete-article-22632.html
extrait :
<< (...) En cas de location du bien immobilier, le nu-propriétaire ne peut pas percevoir les revenus issus de la location du bien, il ne peut pas non plus occuper le logement ou le mettre en location, à moins que l’usufruitier ne lui accorde son consentement. (...) >>

cdt.
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Aurais-je du effectivement payer mon loyer à l'usufruitier plutôt qu'aux nu-propriétaire ?

Non vous payez le loyer à la personne qui vous a consenti le bail.

Où et comment trouver l'information officielle que mon employeur, le père âgé, avait bien l'usufruitier de son ancienne propriété ?

Vous n'avez pas à trouver cette info, mais juste à respecter votre signature.
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24 octobre 2020

des nu-propriétaires ne sont pas en droit d'établir un contrat de location pour un bien dont ils ne sont pas usufruitiers, non ?

Exact, mais ça ce n'est pas votre problème, c'est le leur.
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Je suis surprise de votre retour glaçant et quelque peu méprisant qui me renvoie dans mes filets... toutefois, je vous remercie quand même d'avoir condescendu à me donner une "non-réponse" à une remarque légitime sur un forum de Droit.
Cdt.
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24 octobre 2020

Sorry, je pensais (à tort) répondre à la personne qui a posé la question.

Ce n'est pas SON problème, mais le problème de l'usufruitier et du nu propriétaire.

Cette manière bizarre de procéder répond à mon avis a un calcul fiscal, visant à minimiser l'impôt dû, peut être en contournant la progressivité du barème
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Excuses acceptées :-)
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24 octobre 2020

Pour aller dans le sens de votre réponse, et vous l'aurez compris, je subodore que derrière cette situation il y a probablement des "soucis" d'argent, voire de calcul fiscal plus ou moins régulier, ... Mais cela ne nous regarde pas, comme aurait dit les Inconnus ...

Sauf que je suis quand même un peu impliqué, notamment lorsqu'il s'agit de faire des dépenses payées par le père avec factures que dois faire au nom de la sci des enfants... ce qui me donne un peu de légitimité à vouloir connaitre les dessous de la situation.

Bref, comment savoir qui, du père et de ses enfants, me raconte des salades ?
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