Division terrain en SCI ?

Bonjour,

Je me permets de vous solliciter, je tente de récupérer quelques infos un peu partout mais j'ai du mal a faire le clair.

Sujet :
Je souhaite acheter un terrain de 4000m² , et le diviser en 3 ( Parents / Frère / Moi )

Questions :

1 /Le propriétaire ne connait pas le COS de son terrain. Via le numéro de la parcelle cadastrale ( que j'ai en ma possession ), comment connaitre ce COS?
Je crois savoir qu'il faut consulter le PLU, mais je ne suis pas coutumier de ces documents, comment faire ?

2 / Nous souhaitons savoir si le terrain est divisible. Il faut donc faire une demande de certificat opérationnelle à la mairie avec description du projet, OK !
Mais via le PLU est il déjà possible de voir ( sous entendre ) que l'opération sera possible ou non ( cela évite de perdre du temps si on peut déjà constater qu'il est impossible de diviser )
Si c'est le cas , quelles infos faut il regarder ?

3 / Concernant les délais de cette demande , j'ai lu qu'il était d'un mois ( si pas dans le périmètre d'un ouvrage classé ). une réponse est elle obligatoire ou si au bout d'un mois il n'y a aucun retour , on considère que la mairie a accepté ? ( comme une demande préalable de travaux )

4 / Le proprio actuel, ne veut pas diviser le terrain et veut vendre en l'état.
Comment s'y prendre pour acheter le terrain a 3 et diviser le terrain par la suite ?
j'ai lu ceci mais est ce possible ?

===> Création SCI a 3/ Achat terrain / division parcelle / attribution d'une parcelle à chacun / Clôture de la SCI ( car interdit de vivre dans une résidence principale qui elle même est das une SCI du même proprio )

5 / Si cela est possible ,d'attribuer une parcelle a chacun des membres de la SCI , cela engendre t'il un coup , une approximation ? un pourcentage ?

6 / Nous n'achèterions ce bien que s'il est divisible, donc si c'est le cas quel serait l’ordonnancement des phases ?
A / Consultation PLU
B / Notaire et clause résolutoire d'annulation " si et uniquement si divisible " ?
C / Faire la demande a la mairie pour certificat opérationnel
D / Si acceptation mairie, signature chez notaire
E / Mise en place du géomètre pour bornage et autres opé de division ? ( je ne sais pas comment placer et exploiter le géomètre, est il préférable de le mettre en place bien avant , et le laisser faire la demande a la mairie par exemple ? )

Je suis désolé si j'ai dis des bêtises, je dis en fonction de ce que j'ai compris , sinon je ne poserai pas ces questions ^^

Je vous remercie a tous pour votre aide

Bonne journée