Achat d’une maison avec parcelle (non constructible) appartenant à un tiers

rosabonheur - 1 juin 2020 à 17:08
BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024 - 2 juin 2020 à 09:58
Bonjour,
Nous avons trouvé la maison de nos rêves... malheureusement le jardin pose problème . Il ne comporte aucune clôture apparente mais la moitié de la superficie appartient à un tiers ...
Le propriétaire actuel n’a jamais eu de problème en 20 ans mais est ce raisonnable de faire une telle acquisition ?
Peut il débarquer et nous forcer à acheter son terrain à prix d’or ?
Peut il nous forcer à nous demander une servitude de passage ?
Y’a t il une prescription compte tenu de l’usage ??
Nous adorons cette maison mais nous ne pouvons pas l’acquérir avec cette épée de Damoclès ??

Merci de votre aide ....

8 réponses

BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024 18 477
1 juin 2020 à 19:42
!

Vous mélangez tout !

Vous allez acheter en principe une parcelle cadastrée ; il n'est pas nécessaire qu'elle soit clôturée.
Il faut comparer le plan d'arpentage que vous présente le notaire et le terrain et surtout rechercher les bornes de géomètre qui délimitent officiellement cette parcelle.

Si nécessaire, vous faites réaliser un nouveau bornage par un vrai géomètre.

Ça, c'est le bien que vous allez acheter, c'est à dire une parcelle de terrain avec une maison dessus, avec un jardin.

Ensuite, la parcelle qui est derrière celle que vous voulez acheter ne vous regarde pas, vous n'avez pas à vous en occuper : il faut imaginer une clôture à l'endroit où commence soi-disant le jardin du voisin.

" ce jardin est prolongé par 200 m2 de jardin qui " : non. Ce jardin est prolongé par 200 m2 de terrain !

Quant au droit de passage éventuel, voyez le notaire ou un géomètre : il n'est accordé que si la propriété est enclavée, pas la parcelle.

Un peu de lecture informative
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-cas-particuliers/les-servitudes-voisinage-et-droit-de-passage
https://www.capital.fr/immobilier/droit-de-passage-pour-desenclaver-une-propriete-le-point-sur-un-sujet-sensible-1174242
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Le tiers ne possède que le terrain (non constructible)à côté du jardin de la maison. La maison que nous souhaitons acquérir n’est pas enclavée seul le terrain non constructible du tiers est enclavé. Le propriétaire du terrain ne s’est jamais manifesté depuis 20 ans mais nous serions très ennuyés Si nous devions lui laisser un accès ....
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BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024 18 477
2 juin 2020 à 09:58
" L’agent immobilier dit que " : les agents immobiliers disent parfois beaucoup de choses !
Les paroles n'ont aucune valeur juridique ici, et je doute qu'il vous ait mentionné ça par écrit, daté et signé.

Si vous voulez vraiment avoir une vraie réponse concernant ce terrain et son avenir, qui aura forcément des conséquences sur votre future acquisition, si ça se fait, faites en mairie une demande de certificat d'urbanisme.
C'est gratuit.

Et demandez le même certificat pour la maison que vous envisagez d'acheter.

Profitez-en, quand vous serez en mairie -et avant de demander plus de détails au notaire- pour vous faire expliquer sommairement certaines choses, comme le droit de passage, l'enclavement, la notion de parcelle cadastrale, de propriété, de limite de propriété, de bornage, etc.
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Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 249
1 juin 2020 à 17:50
Bonjour

en achetant la maison on s’expose à ce qu’un tiers nous exige une servitude de passage...

Oui, peut-être c'est à voir selon les circonstances

... ou nous propose de vendre à prix d’or sa partie de terrain?

Les prix sont librement fixés. Vous pourrez toujours négocier... ou refuser l'achat !

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BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024 18 477
1 juin 2020 à 17:24
" mais la moitié de la superficie appartient à un tiers ... " : donc vous le pourrez pas acheter cette partie-là.
Le vendeur ne peut pas vous vendre une parcelle ou une partie de parcelle qui ne lui appartient pas !
Donc le problème ne se pose pas : vous allez acheter ce qui appartient au vendeur et pas la partie qui appartient à un tiers !

Il faudra faire sans.
Et le vendeur ne peut pas vous faire miroiter l'usage d'un terrain qui ne vous appartiendra pas.

" Peut il débarquer et nous forcer à acheter son terrain à prix d’or ? " : non

" Peut il nous forcer à nous demander une servitude de passage ? " : seulement si sa propriété est réellement enclavée.

" mais nous ne pouvons pas l’acquérir avec cette épée de Damoclès ?? " : mais rassurez-vous, vous l'achèterez sans cette épée de Damoclès !
Encore une fois, le vendeur ne peut vous vendre que ce qui lui appartient, pas ce qu'il a eu le droit d'utiliser jusqu'alors avec l'accord tacite du voisin.
Il faut donc imaginer le jardin s'arrêtant à la limite de cette parcelle.
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Merci à vous pour votre réponse rapide.
La parcelle est totalement enclavée et l’adresse postale du terrain (non constructible) qui appartient au tiers selon le cadastre est domicilié à la même adresse que la maison ... donc en achetant la maison on s’expose à ce qu’un tiers nous exige une servitude de passage ou nous propose de vendre à prix d’or sa partie de terrain?
Cet achat nous apparaît comme totalement irraisonnable ...
Quelle solution à part l’acquisition de ce terrain?
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BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024 18 477
1 juin 2020 à 19:14
" exige une servitude de passage " : peut-être, mais encore faut-il que le juge décide que le trajet le plus court vers le domaine public passe par chez vous.


" l’adresse postale du terrain (non constructible) " : un terrain non construit n'a PAS d'adresse postale !
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Je voulais dire l’adresse de la parcelle sur le cadastre.
Merci
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BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024 18 477 > rosabonheur
1 juin 2020 à 19:24
Vous voulez dire le numéro de parcelle ?

Et sur cette même parcelle il y a aussi la maison du "tiers" en question ?
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rosabonheur > BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024
1 juin 2020 à 19:31
La maison a environ 200 m2 de jardin derrière elle qui forme le même lot avec la maison est qui est à vendre. Néanmoins, ce jardin est prolongé par 200 m2 de jardin qui appartient à un tiers. Il n’y a pas de clôture entre les 2 parcelles. Nous nous inquiétons des risques à acheter une telle maison si le propriétaire du lot décidait par exemple de construire un mur de 2 m ou souhaitait nous vendre le terrain à un prix exorbitant.
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BmV Messages postés 91310 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 8 novembre 2024 18 477
1 juin 2020 à 22:21
!


8-(


Bon.
On tourne en rond.
Vous n'avez manifestement pas lu les articles qu'on vous a indiqués ou vous n'avez pas su les corréler avec votre projet.

Faites-vous tout expliquer par votre notaire.
Ce sera plus simple et plus efficace pour tout le monde.
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Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 249
2 juin 2020 à 07:26
J'ai une question: pourquoi la parcelle de 200 m² du tiers n'est pas constructible ?
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L’agent immobilier dit que le terrain du tiers n’est pas constructible car il n’est pas assez grand. Ce n’est pas en raison de la qualité du sol. Si le PNU change (atteint 1000 m2) alors le terrain peut redevenir constructible.
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Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 249
Modifié le 2 juin 2020 à 09:05
La notion de surface minimale constructible ne s'applique plus depuis 2014 pour les communes dotée d'un PLU. S'il existe une telle règles c'est soit parce que la commune est encore sous POS, soit parce qu'il existe une autre contrainte pour limiter la constructibilité.



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