Achat d’une maison avec parcelle (non constructible) appartenant à un tiers

Question

Bonjour, 
Nous avons trouvé la maison de nos rêves... malheureusement le jardin pose problème . Il ne comporte aucune clôture apparente mais la moitié de la superficie appartient à un tiers ...
Le propriétaire actuel n’a jamais eu de problème en 20 ans mais est ce raisonnable de faire une telle acquisition ? 
Peut il débarquer et nous forcer à acheter son terrain à prix d’or ? 
Peut il nous forcer à nous demander une servitude de passage ?
Y’a t il une prescription compte tenu de l’usage ??
Nous adorons cette maison mais nous ne pouvons pas l’acquérir avec cette épée de Damoclès ??

Merci de votre aide ....

BmV · Accepted Answer

!

Vous mélangez tout !

Vous allez acheter en principe une parcelle cadastrée ; il n'est pas nécessaire qu'elle soit clôturée.
Il faut comparer le plan d'arpentage que vous présente le notaire et le terrain et surtout rechercher les bornes de géomètre qui délimitent officiellement cette parcelle.

Si nécessaire, vous faites réaliser un nouveau bornage par un vrai géomètre.

Ça, c'est le bien que vous allez acheter, c'est à dire une parcelle de terrain avec une maison dessus, avec un jardin.

Ensuite, la parcelle qui est derrière celle que vous voulez acheter ne vous regarde pas, vous n'avez pas à vous en occuper : il faut imaginer une clôture à l'endroit où commence soi-disant le jardin du voisin.

" ce jardin est prolongé par 200 m2 de jardin qui "  : non. Ce jardin est prolongé par 200 m2 de terrain ! 

Quant au droit de passage éventuel, voyez le notaire ou un géomètre : il n'est accordé que si la propriété est enclavée, pas la parcelle. 

Un peu de lecture informative 
► https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-cas-particuliers/les-servitudes-voisinage-et-droit-de-passage
► https://www.capital.fr/immobilier/droit-de-passage-pour-desenclaver-une-propriete-le-point-sur-un-sujet-sensible-1174242

BmV · Answer

" mais la moitié de la superficie appartient à un tiers ...  "  : donc vous le pourrez pas acheter cette partie-là.
Le vendeur ne peut pas vous vendre une parcelle ou une partie de parcelle qui ne lui appartient pas !
Donc le problème ne se pose pas : vous allez acheter ce qui appartient au vendeur et pas la partie qui appartient à un tiers !

Il faudra faire sans.
Et le vendeur ne peut pas vous faire miroiter l'usage d'un terrain qui ne vous appartiendra pas.

" Peut il débarquer et nous forcer à acheter son terrain à prix d’or ?  " : non 

" Peut il nous forcer à nous demander une servitude de passage ?  " : seulement si sa propriété est réellement enclavée.

" mais nous ne pouvons pas l’acquérir avec cette épée de Damoclès ?? "  : mais rassurez-vous, vous l'achèterez sans cette épée de Damoclès !
Encore une fois, le vendeur ne peut vous vendre que ce qui lui appartient, pas ce qu'il a eu le droit d'utiliser jusqu'alors avec l'accord tacite du voisin. 
Il faut donc imaginer le jardin s'arrêtant à la limite de cette parcelle.

Josh Randall · Answer

Bonjour

en achetant la maison on s’expose à ce qu’un tiers nous exige une servitude de passage...
Oui, peut-être c'est à voir selon les circonstances

... ou nous propose de vendre à prix d’or sa partie de terrain?
Les prix sont librement fixés. Vous pourrez toujours négocier... ou refuser l'achat !

BmV · Answer

" exige une servitude de passage "  : peut-être, mais encore faut-il que le juge décide que le trajet le plus court vers le domaine public passe par chez vous.


" l’adresse postale du terrain (non constructible) "  : un terrain non construit n'a PAS d'adresse postale !

BmV · Answer

!


8-(


Bon.
On tourne en rond.
Vous n'avez manifestement pas lu les articles qu'on vous a indiqués ou vous n'avez pas su les corréler avec votre projet.

Faites-vous tout expliquer par votre notaire. 
Ce sera plus simple et plus efficace pour tout le monde.

Josh Randall · Answer

J'ai une question: pourquoi la parcelle de 200 m² du tiers n'est pas constructible ?

Josh Randall · Answer

La notion de surface minimale constructible ne s'applique plus depuis 2014 pour les communes dotée d'un PLU. S'il existe une telle règles c'est soit parce que la commune est encore sous POS, soit parce qu'il existe une autre contrainte pour limiter la constructibilité.

BmV · Answer

" L’agent immobilier dit que  " : les agents immobiliers disent parfois beaucoup de choses !
Les paroles n'ont aucune valeur juridique ici, et je doute qu'il vous ait mentionné ça par écrit, daté et signé.

Si vous voulez vraiment avoir une vraie réponse concernant ce terrain et son avenir, qui aura forcément des conséquences sur votre future acquisition, si ça se fait, faites en mairie une demande de certificat d'urbanisme.
C'est gratuit.

Et demandez le même certificat pour la maison que vous envisagez d'acheter.

Profitez-en, quand vous serez en mairie -et avant de demander plus de détails au notaire- pour vous faire expliquer sommairement certaines choses, comme le droit de passage, l'enclavement, la notion de parcelle cadastrale, de propriété, de limite de propriété, de bornage, etc.

Achat d’une maison avec parcelle (non constructible) appartenant à un tiers

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