Bail location avec des erreurs
nadmo
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Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur -
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Bonjour,
J'ai acheté fin 2019 un appartement avec un place de parking en sous-sol dans un immeuble en copropriété géré par un syndic. L'ancien propriétaire louait séparément, à deux locataires différents, l'appartement et la place de parking. L'ancien propriétaire mandatait une agence immobilière pour ces deux locations. Le mandataire a donc rédigé les deux baux, l'un en bail d'habitation loi du 6/07/1989 pour l'appartement et l'autre bail "régi par les dispositions des articles 1709 et suivants du code Civil relatives au louage de choses, ainsi que par les conditions prévues aux pages suivantes", pour la place de parking. Petite précision, j'ai poursuivi la gestion de l'appartement avec l'agence, mais j'ai mis fin à la gestion du parking par l'agence. Je gère le parking seule.
Je précise que le bail de la place de parking a été signé début 2019, pour une durée de 1 an, "renouvelable ensuite par tacite reconduction et par période de 1 an faut de congé préalable".
En m'intéressant d'un peu plus près à ce bail rédigé par l'agence immobilière, et dont j'ai "hérité" en achetant ce bien, je me rends compte aujourd'hui qu'il comporte des erreurs :
- dans la rubrique montant des paiements (C.G. Chapitres III et IV), il est précisé :
Loyer Mensuel : 50 €
Provisions charges : 0 €
Total mensuel : 50 €
Hors, après avoir fait des recherches, il me semble que le loyer aurait du être indiqué HT, soumis ou non soumis à la TVA ?
- dans la rubrique Révision du loyer, il est indiqué que "le loyer sera révisé chaque année le 01/02/2020 selon l'indice de référence de loyers : indice du .... valeur : ...
Hors, toujours d'après mes recherches, le loyer est révisé en fonction de l'indice trimestriel du coût de la construction.
- Dans la rubrique clause particulière, le locataire devra : "régler une fois par an sur simple demande du propriétaire, la TEOM en plus de la provision sur charges".
Hors la provision pour charges est à 0 €. Au chapitre IV des conditions générales, il est indiqué CHARGES (art.23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), cette rubrique ne s'applique donc pas au bail en question. Je ne peux donc pas récupérer auprès du locataire les charges locatives de la copropriété, car la provision de charges est à 0 € et dans le coup, il n'y a pas de régularisation annuelle de prévue !
Pour terminer, concernant la résiliation, le bailleur peut résilier "en prévenant le locataire 3 mois au moins avant le terme du contrat ou avant le terme de chacune des tacites reconductions. Le congé devra être fondé, soit sur sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit sur un motif légitime et sérieyux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant."
Trois questions :
- Puis-je demander au locataire le paiement des charges locatives (mensuellement ou annuellement) ?
- Quels conseils pouvez-vous me suggérer pour régulariser ce bail qui a mal été rédigé ?
- En cas de contrôle fiscale, est-ce que je risque quelque chose par rapport au fait que le loyer n'est pas exprimé HT, et où il ne figure pas soumis à la TVA ou non.
Vous remerciant par avance pour vos réponses,
Cordialement
J'ai acheté fin 2019 un appartement avec un place de parking en sous-sol dans un immeuble en copropriété géré par un syndic. L'ancien propriétaire louait séparément, à deux locataires différents, l'appartement et la place de parking. L'ancien propriétaire mandatait une agence immobilière pour ces deux locations. Le mandataire a donc rédigé les deux baux, l'un en bail d'habitation loi du 6/07/1989 pour l'appartement et l'autre bail "régi par les dispositions des articles 1709 et suivants du code Civil relatives au louage de choses, ainsi que par les conditions prévues aux pages suivantes", pour la place de parking. Petite précision, j'ai poursuivi la gestion de l'appartement avec l'agence, mais j'ai mis fin à la gestion du parking par l'agence. Je gère le parking seule.
Je précise que le bail de la place de parking a été signé début 2019, pour une durée de 1 an, "renouvelable ensuite par tacite reconduction et par période de 1 an faut de congé préalable".
En m'intéressant d'un peu plus près à ce bail rédigé par l'agence immobilière, et dont j'ai "hérité" en achetant ce bien, je me rends compte aujourd'hui qu'il comporte des erreurs :
- dans la rubrique montant des paiements (C.G. Chapitres III et IV), il est précisé :
Loyer Mensuel : 50 €
Provisions charges : 0 €
Total mensuel : 50 €
Hors, après avoir fait des recherches, il me semble que le loyer aurait du être indiqué HT, soumis ou non soumis à la TVA ?
- dans la rubrique Révision du loyer, il est indiqué que "le loyer sera révisé chaque année le 01/02/2020 selon l'indice de référence de loyers : indice du .... valeur : ...
Hors, toujours d'après mes recherches, le loyer est révisé en fonction de l'indice trimestriel du coût de la construction.
- Dans la rubrique clause particulière, le locataire devra : "régler une fois par an sur simple demande du propriétaire, la TEOM en plus de la provision sur charges".
Hors la provision pour charges est à 0 €. Au chapitre IV des conditions générales, il est indiqué CHARGES (art.23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), cette rubrique ne s'applique donc pas au bail en question. Je ne peux donc pas récupérer auprès du locataire les charges locatives de la copropriété, car la provision de charges est à 0 € et dans le coup, il n'y a pas de régularisation annuelle de prévue !
Pour terminer, concernant la résiliation, le bailleur peut résilier "en prévenant le locataire 3 mois au moins avant le terme du contrat ou avant le terme de chacune des tacites reconductions. Le congé devra être fondé, soit sur sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit sur un motif légitime et sérieyux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant."
Trois questions :
- Puis-je demander au locataire le paiement des charges locatives (mensuellement ou annuellement) ?
- Quels conseils pouvez-vous me suggérer pour régulariser ce bail qui a mal été rédigé ?
- En cas de contrôle fiscale, est-ce que je risque quelque chose par rapport au fait que le loyer n'est pas exprimé HT, et où il ne figure pas soumis à la TVA ou non.
Vous remerciant par avance pour vos réponses,
Cordialement
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La législation juridique et financière évolue en permanence...
L'ICC est de moins en moins utilisé. Vous utilisez l'indice qui est prévu au contrat.
Je précise qu'il y a bien une TVA lorsque le parking est loué seul, indépendamment d'un logement. Sauf que je ne pense pas que vous gagnez plus de 32 600 euros grâce à ce parking, et comme vous êtes visiblement un particulier, vous n'avez pas à répercuter la TVA sur le loyer puisque vous n'allez pas la payer.
Cordialement,
Val
Je reviens sur les provisions sur Charges. Dans les conditions générales, chapitre IV - Charges (art.23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), il est indiqué : "En sus de loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires, conformément à la liste définie par décret en Conseil d'Etat. Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartioe : (...). Ces charges seront réglées mensuellement, en même temps que le loyer principal.
Contrat d'une durée supérieure à un an : Si le contrat est conclu pour une durée supérieure à un an, les charges mensuelles fixées en page 7 seront considérées comme des provisions devant faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle."
En page 7 du bail, il est indiqué un contrat conclu pour UN AN renouvelable ensuite par tacite reconduction et par périodes de UN AN faute de congé préalable. En page 7, la provision charges est de 0 €.
D'après vous, dans ce bail, il est fait référence à la loi du 6 juillet 1989 concernant les modalités sur les charges. Est-ce que ce chapitre peut s'appliquer ? Le contrat étant conclu pour UN AN renouvelable par tacite reconduction, la régularisaion annuelle des charges s'applique-t-elle ?
Vous remerciant pour votre réponse.
Cordialement
Ceci dit, cela ne vous empêche nullement de réclamer le paiement des charges, si charges il y a !! Vous comptez lui faire payer quoi ?