Fuite de la colonne d'eau usée et prise en charge

Question

Bonjour, 
Étant propriétaire et bailleur d'un appartement, j'ai subis il y'a 2 mois, un IMPORTANT dégât des eaux usées venant des canalisations défectueuse de l'immeuble (copropriété)
Aujourd'hui, les canalisations sont réparés provisoirement mais il y a toujours des fuites et les locataires passent plusieurs fois par jour la serpillière pour que ce soit "correct"

- 2 locataires sur 4 sont partis (coloc). Je souhaite donc la prise en charge de mes pertes de revenus locatifs.
- Mes locataires restants demandent un relogement, personne n'accepte une prise en charge alors que de GROS travaux sont prévus dans les semaines à venir avec ouverture des murs de l'appartement (cuisine, salle d'eau) pour refaire les canalisations

Totalement victime de cette situation:
- Qui indemnise mes pertes de revenus locatifs? 
D'ailleurs il m'est impossible de re-louer les chambres vides car personne ne souhaite emménager avec de l'humidité et des fuites d'eau.
- Qui prends en charge le relogement en cas de gros travaux dans l'appartement? 

PS : mon assureur ne prends pas en charge les pertes de revenus locatifs.
C'est une option que je n'ai pas souscrit. Malgrès celà, je ne trouve pas normal que ce soit à moi de subir les pertes et troubles de jouissance de mes parties privatives.


Merci d'avance
D... Gaetan

Diverker · Accepted Answer

Bonjour
- Qui indemnise mes pertes de revenus locatifs? 
Loi de 65, article 9 alinéa 5
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=29A759CA4FC87594BE0835E177CBC475.tplgfr37s_2?idArticle=LEGIARTI000028807670&cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20200329

C'est une option que je n'ai pas souscrit. Malgrès celà, je ne trouve pas normal que ce soit à moi de subir les pertes et troubles de jouissance de mes parties privatives. 
C'est certain que lorsque l'on optimise au maximum, le pauvre slip qui reste ne couvre pas grand chose...
Entre une garantie qui permettrait (peut-être?) une indemnisation et courir après un recours, il y a quelques épaisseurs de molleton dans le caleçon.

_lael_ · Answer

Il y a la convention IRSI entre les assureurs pour la gestion des dégâts des eaux entre autres.

Ce qui veut dire qu'au-dessus de 1600€ de préjudice, c'est l'assureur de la partie en cause qui paie l'intégralité du préjudice : 
- Remise en état
- Indemnisation pour la perte de loyers ou mensualités d'emprunt jusqu'à 1 an 

Mais votre interlocuteur reste votre assurance PNO, il faudra par contre bien leur communiquer les attestations d'assurance de vos locataires et de la copropriété ainsi que le rapport de recherche de fuite.

L'idéal c'est donc par ordre de priorité :
- Obtenir un rapport de recherche de fuite
- Faire corriger l'origine de la fuite :
Si c'est sur la colonne collective, mettez en demeure le syndic de corriger la fuite dans les meilleurs délais (Lettre recommandée accusé de réception) pour pouvoir engager leur responsabilité si la fuite empire les dégâts, sinon cela vous sera reproché.
- Faire estimer les travaux de remise en état (y compris reboucher les murs éventrés pour permettre l'accès à la colonne)
Demande de devis à plusieurs artisans en leur demandant de préciser une durée estimative pour les travaux sur leurs devis.
- Demander à votre assurance de faire intervenir son expert
Transmettez les devis
Évaluez le préjudice financier (perte de loyers) en tenant compte du délai de remise en état.
La perte de loyer ne couvre pas le délai de remise en location après la remise en état mais uniquement le temps de recherche de fuite, réparation de fuite et remise en état.

Vos locataires peuvent également solliciter leur assurance MRH pour un relogement le temps de la remise en état si le logement est impropre à l'habitation. Ce qui fait qu'ils ne vous paieront plus de loyers pendant cette période (mais vous serez indemnisé par votre assurance)

Si vous dépassez les 1600€ votre assurance sera contente car du coup c'est pas elle qui paiera et elle pourra se retourner contre l'assurance de la copropriété, donc elle sera davantage moteur pour boucler le dossier.

Vous êtes également en droit de demander à votre assurance un acompte sur devis pour la remise en état.
Le reste étant versé sur facture à la fin de la remise en état.

_lael_ · Answer

J'ai une assurance PNO lowcost de chez lowcost : 63€/an pour un duplex de 96m² et il y a bien la garantie "perte de loyers".
Mais il faut chercher la mention au fin fond des conditions générales car c'est bien entendu pas mis en évidence.
Du coup j'étais persuadé que ça faisait partie des conditions minimales au même titre que les dommages matériels : dégâts des eaux, incendie et explosion.

C'est d'ailleurs la seule valeur ajoutée d'un contrat d'assurance PNO, car tout le reste est déjà couvert par l'assurance du locataire et n'est donc utile que si le local est vacant (ce qu'on espère qui arrivera le moins possible par ailleurs.)

_lael_ · Answer

Votre premier interlocuteur est votre assurance.
Commencez déjà par là pour obtenir réparation de votre préjudice.

Fuite de la colonne d'eau usée et prise en charge

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