Rachat de part d'indivision

Question

Bonjour, 

  Afin de résumer la situation, ma mère a acheté un apt pour 117 000 Eur et dont l'estimation est actuellement 560 000 Eur. Ma mère a fait une donation de son vivant à ses enfants en 1998. Elle reste donc à ce jour usufruitière, et moi et mes 2 autres frères en avons la nue propriété. Un de mes 2 frères veut vendre sa quote part, je leur propose le rachat de leur part respective, ma mère conserverait donc son usufruit de 30% selon son age de 76 ans, soit pour un apt évalué a 560 000 une part d'usufruit de 30% à 168 000, et pour chaque frère une part valant autour des 130 000.

1- Dans l'immédiat, et pour des raisons financières, je souhaiterais racheter uniquement la part du 1er frère dans un premier temps. 

a- Ce scénario est-il possible, le rachat que d'une seule part, j'aurai ainsi 2/3 des parts, mon autre frère 1/3, et ma mère conservant son usufruit. (le seul changement est la vente de la quote part d'un des freres à mon encontre)


b- Notant que sa quote part est aux alentours de 130 000, je me posais la question suivante sachant que de 1999 a 2020, j'ai pris en charge la totalité des taxes foncieres et habitation, et charges de copropriete pour un montant de 137 000 eur. 

A cet effet, je me demandais donc à quel moment il serait possible de ré-imputer ces dépenses équitablement entre les frères? Dois je d'abord lui régler sa quote part puis ensuite, il doit me rembourser sa part (1/3) des dépenses engagées par mes soins?


2- Je souhaiterais ensuite dans un 2e temps procéder au rachat de la part du 2e frère. Sachant d'ores et déjà qu'il me sera financièrement impossible de réaliser l'achat des 2 parts simultanément, je me pose alors cette question:
 

a- d'un point de vue strictement procédural : Est-il possible d'acter immédiatement par un notaire le rachat de la 2e part, et ensuite établir avec mon 2e frère (également d'accord sur le principe) un étalement ou un plan de remboursement sur xxxx années? (peut-être en établissant une reconnaissance de dette par exemple?) ou alors le paiement de la part de mon frère doit intervenir immédiatement suite à l'acte de vente de sa part? Je précise qu'il est compréhensible et disposé lui-même à m'accorder un délai de paiement, étant donné la somme importante.

  3- Si les points ci-dessus sont possibles, pourriez vous me donner une idée approximative des frais totaux à prendre en considération par chacun des frères, les émoluments du notaire bien sûr, ainsi que ceux dûs a l'administration fiscale, afin que j'aie une idée un peu plus précise.

Merci de vos retours d'experience et conseils.

Cordialement

condorcet · Answer

1- Dans l'immédiat, et pour des raisons financières, je souhaiterais racheter uniquement la part du 1er frère dans un premier temps.
a- Ce scénario est-il possible
Réponse affirmative.

2-a- d'un point de vue strictement procédural : ......................................................
Réponse affirmative.
L'acquisition des droits du second peut parfaitement se réaliser sans attendre le versement du prix.
Les modalités de paiement sont du ressort des parties devant consensuellement élaborer un plan de règlement du  prix convenu relatif à  l'acquisition des droits indivis de l'un par l'autre des coindivisaires.
Compensation peut-être faite avec la dette correspondant aux frais supportés pour le compte de l'indivision s'élevant à 137000 €

b- Notant que sa quote part est aux alentours de 130 000, .................................
 Dois je d'abord lui régler sa quote part puis ensuite, il doit me rembourser sa part (1/3) des dépenses engagées par mes soins?
Le paiement peut être assuré par compensation à condition que la situation soit clairement exposée dans l'acte.

3- Si les points ci-dessus sont possibles,................................................................. 
Au plan fiscal :
Cette cession de droits indivis entre membres d'une indivision successorale (ou libéralité)  est soumise au droit de partage au taux de 2.50 % sur la valeur totale du bien soit (selon vos chiffres) :
 560000 x 0.7 =  392000.
-au plan notarial :
Seul votre notaire sera en mesure d'apporter une réponse à votre interrogation.

condorcet · Answer

ne penseriez vous pas qu'il faille dans un 1er temps verser la quote part totale du 1er frère 
Le montant  de la soulte à verser  à vos frères sera réduit des charges qu'ils vous doivent .
Cette opération compensatrice est  un moyen de paiement.
Définition de Compensation
la "compensation" est une opération par laquelle une créance et une dette s'annulent mutuellement à concurrence de la somme la plus faible, de sorte que si elles ne sont pas d'un montant égal, seul le solde en devient exigible.
https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/compensation.php

Le créancier que vous êtes au regard des charges supportées au nom de l'indivision versera une somme moins élevée au débiteur de sa quote-part   qu'est le vendeur, opération entraînant l'extinction de sa propre dette.

cela reviendrait à dire que l'administration fiscale ne percevrait que des taxes, non pas sur la somme initiale de 130K,
Pas du tout.
Le trésor public, créancier de l'impôt,  n'a pas à supporter les conséquences des dettes du vendeur.
Le droit de partage sera perçu sur la valeur en nue-propriété de la totalité de l'immeuble dès lors que cette cession de droits indivis fait cesser  l'indivision entre les coindivisaires, et sur la base indiquée dans mon précédent message.

Aloha · Answer

Merci infiniment condorcet de ces éclaircissements, n'est pas juriste qui veut...

roudoudou22 · Answer

ma mère a fait une donation de son vivant à ses enfants en 1998. Elle reste donc à ce jour usufruitière, et moi et mes 2 autres frères en avons la nue propriété
de 1999 a 2020, j'ai pris en charge la totalité des taxes foncieres et habitation, et charges de copropriete pour un montant de 137 000 eur. 

Les charges dont vous faites état et dont vous avez supporté la charge n'incombent pas aux nus propriétaires mais à l'usufruitier.

Les autres membres de votre fratrie n'ont donc aucune dette envers vous du fait des sommes que vous avez acquittées, puisqu'ils n'en étaient pas redevables.

alohasan · Answer

Cest tout a fait exact roudoudou22... Nous sommes un cas particulier je suppose, car ma mere ne disposait pas de revenus suffisants pour payer toutes ces charges; j'ajoute que les 3 freres sont sur le principe d'accords pour assumer le partage de ces charges. Mais sur le plan stricto sensu legal, merci d'avoir apporte cette precision tout a fait juste.

condorcet · Answer

Nous sommes un cas particulier je suppose,
Non, vous n'êtes pas un cas particulier.
Le principe du redevable légal des impôts locaux est déterminé par les dispositions du code général des impôts. 

Or, dans de nombreuses familles, pour vivre décemment, généralement l'épouse ne dispose que d'une pension de réversion, raison pour laquelle les enfants prennent le relais dans cette contribution fiscale, contribution que  vous avez assurée personnellement.

Dès lors que vous faisiez état de cette créance envers vos soeurs, il était certain qu'elles étaient d'accord sur le principe et que vous pouvez donc récupérer leur dû lors de la cession de leurs droits dans l'indivision.

Je n'ai pas insisté sur ce point qui relève d'une décision personnelle ne regardant personne sur ce forum. 
Certains se devraient de s'abstenir de commentaires déplacés sur un sujet strictement privé.

Vous n'avez de comptes à rendre à quiconque sur la gestion de vos affaires personnelles ou familiales.

alohasan · Answer

Merci Condorcet de votre reponse avisee qui me tire du brouillard dans lequel je me trouvais jusqu'ici>>>

condorcet · Answer

qui me tire du brouillard dans lequel je me trouvais jusqu'ici>>
J'avais très bien compris votre embarras et  suis donc  satisfait de vous avoir été utile.

Rachat de part d'indivision

8 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters