Locataire et propriétaire qui nous refusent le droit de passage

Bonjour,
L'histoire est un peu compliqué alors je vais essayer de la résumer. Nous avons acheté en 2009 une maison dont le terrain est enclavé le notaire nous a notifié verbalement que nous avions un droit de passage sur la propriété voisine (innocupé à cette date). En effet il y a l'existence d'un très vieux portail en bois et d'un chemin dans la propriété voisine. Nous avons un papier de la mairie qui stipule aussi l'existence d'un droit de passage mais ajouté entre parenthèse "à vérifier".
Bref nous l'avons utilisé quelques fois pour travaux et pouvoir stationner dans notre propriété mais en 2012 nous avons fait des travaux de fosse sceptique sur notre parcel et n'ayant pas eu les moyens de reposer un grand portail nous avons mis un portillon en bois provisoire en attendant de pouvoir entreprendre des travaux et nous nous stationnons dans la rue, seulement la mairie va entreprendre des travaux et notre stationnement devient gênant ils nous ont demandé de trouver une solution, nous voulons donc réaliser la pause de ce vrai portail et stationner de nouveau dans notre propriété.
Mais depuis octobre 2019 un locataire réside dans la propriété d'à côté et à son arrivé il a mis un cadenas sur son portail sans nous donner de double et se stationner juste devant nous ne pouvons donc plus accéder à notre terrain de la rue ni à pied ni en voiture.
Nous avons été le trouvé gentillement pour lui expliquer. Il nous a répondu oui la propriétaire m'a dit qu'il y avait un droit de passage occasionnelle pour vider la fosse sceptique vous n'aurez cas venir me trouver quand vous aurez besoin. Donc on lui explique que non c'est un droit de passage pour terrain enclavé il nous a envoyé chier. Donc nous avons contacté la propriétaire qui elle nous a répondu quand vous avez fait vos travaux et retiré le portail vous avez fait sauter votre droit de passage. Non la loi ne dit pas cela et elle nous a répondu la loi on lui fait dire ce qu'on en veut un droit de passage n'est pas éternel ...
Nous avons donc entrepris des recherches dans nos documents officiels nous avons des actes notariés depuis 1872. Nous avons trouvé en 1872 un paragraphe indiquant qu'il a été acté en 1846 par acte notarié que la cours situé sur la parcelle de notre voisine était une COURS COMMUNE pour les propriétaires de notre propriété et les propriétaires de la propriété voisine et avec les clauses d'utilisation qui sont droit de circulation de homme, animaux, enfin agricole et voiture, autorisation de stockage de fumier et bois ainsi que materiaux le temps de leur rangement. Interdiction d'entrave au libre accès et interdiction de réaliser des structures définitive pouvant réduire l'espace. Seulement nous n'avons pas ce premier acte de 1846 en notre possession. Nous avons l'acte de 1872 qui l'indique et le décrit, ça réapparaît dans l'acte de vente de 1912 avec la description identique. Seulement ensuite en 1958 nous n'avons qu'un papier notarié de transmission de bien par héritage et sur notre acte de vente à nous de 2009 il n'est pas réexpliqué la servitude de cours commune il est juste indiqué "tout servitude passé est dû est resté dû".
Et la propriétaire nous dit que ce n'est rien d'indiqué donc que ça a sauté parce qu'en plus les anciens propriétaires héritiers avaient fait des travaux et reconstruit la maison (c'était un vieil atelier de bonnetière qui s'écroulait).
Bref nous sommes perdu. Si nous comprenons bien c'est au delà d'un droit de passage c'est carrément une cours commune ça personne ne nous l'a jamais indiqué, est ce toujours valide ou non? Nous n'avons rien en notre possession qui stipule le contraire. La propriétaire nous dit qu'elle n'a rien qui stipule cela sur ses papiers mais nous dit que ça a sauté donc c'est que c'est apparu un jour? Tout cela va se finir au tribunal