Travaux extérieur maison en copropriété

Question

Bonjour, 

J'habite dans une maison qui fait partie d'une copropriété de 18 maisons.

Un de mes voisins va détruire une vielle verrière en métal en mauvaise état qui est en façade de sa maison 

Il va la remplacer par une neuve mais il souhaite la prolonger avec un auvent qui n'existe pas aujourd'hui.

Doit-il demander l'accord des autres copropriétaires pour faire de tels travaux.

Merci de votre aide,

PSM

Josh Randall · Accepted Answer

Bonjour

Et pour compléter la réponse ci-dessus, il devra en parallèle, obtenir l'autorisation de la commune de faire ces travaux conformément à l'article R421-17 du Code de l'urbanisme

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Vous confirmez que vous êtes en copropriété et non en ASL ??????

En copropriété, on vérifie d'abord dans le RdC, si cette verrière est partie commune ou partie privative....

rambouillet41 · Answer

Alors il doit faire cette demande en AG et obtenir la majorité de tous les copros :
Article 25 Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :...b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

JPRP64 · Answer

Bonjour,

Vous dites être en copropriété et que les « jardinets » devant vos maisons sur lequel votre voisin veut construire implique obligatoirement que ces fameux jardinets comprennent aussi l’assise des maisons et qu’en fait vous ne seriez pas propriétaire des terrains sur lesquels elles sont construites et dont vous seriez, quant à elles, les propriétaires.

Vous décrivez un droit de superficie comme en aurait déduit l’ARC dans son ouvrage « La copropriété en 200 questions », sauf qu’en expliquant ce qu’est un état descriptif de division, il y est fait référence à l’article 7 du décret 55-22 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000022336538/2013-01-01/ ) qui dispose (règle d’ordre public) que plusieurs droits de superficie doivent faire l’objet d’un changement de limite soit une division cadastrale attribuant une référence cadastrale propre, suite à un document d’arpentage, à chaque terrain issu de la division faisant l’objet d’un droit de superficie (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5251-PGP.html/identifiant=BOI-CAD-MAJ-10-10-20150902 ) ce qui exclut, puisque changement de limite, tout état descriptif de division.

Dans ce cas le tréfoncier (propriétaire du terrain) n’a aucun droit sur « le dessus » contrairement au superficiaire (propriétaire des constructions) qui n’a donc aucune autorisation à obtenir car sa demande de travaux sera conforme aux dispositions d’urbanisme d’ordre public (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006819279/2019-10-15/ ).

Si vous êtes réellement (acte de vente) indivisaires fonciers ayant un droit de construire que confère chaque construction vous serez dans un montage Stemmer illégal condamné par les justices administrative et judiciaire.

C.A. d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 14 déc. 2010, N° RG 09/08794 (https://www.onb-france.com/actualites/la-cour-daix-condamne-la-methode-stemmer-meme-utilisee-il-y-longtemps ) :
D'une part, nonobstant d'anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaite-ment rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode 'STEMMER'.
De surcroît qu'en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers 'acquéreurs des lots' encore qualifiés de co-indivisaires ({sic}) sous le régime de la copropriété, alors qu'il ne pou-vait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose l'existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminée, maître M. a personnellement manqué à son obliga-tion de conseil et de sécurité juridique qui s'impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsa-bilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement pré-vu dans chaque acte de vente.

Dans ce cas votre voisin n’a nul besoin d’autorisation conformément à l’article R.423-1 du CU (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006819279/2019-10-15/ ) à moins qu’un juge judiciaire décide qu’il faut l’autorisation de tous les indivisaires.

Mais cet arrêt d’appel serait incomplet sans celui qui suit…
Cour d’appel de Grenoble ; chambre civile 1 ;  25 novembre 2013 ; n° R.G. 11/03602 : 
… N’ayant pu obtenir à l’amiable le partage de la copropriété, monsieur et madame M ont, suivant exploit d’huissier en date du 25 juin 2009, fait citer devant le tribunal de grande instance de Grenoble, monsieur et madame D en partage outre condamnation à leur payer des dommages intérêts et une indemnité de procédure.
Par jugement du 24 mars 2011, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

 constaté que l’état descriptif de division du 29 novembre 1977 a créé une copropriété devenue sans objet, ne répondant ni à la définition ni au statut de la copropriété et ne comportant que des parties communes à usage privatif ayant le caractère de biens indivis partageable entre les parties,
 ordonné le partage de la copropriété cadastrée section AB n° 701, sur la [...] conformément au plan de délimitation signé par les parties le 26 février 2008,
 attribué à monsieur et madame D la pleine propriété de l’actuel lot n° 2 de la copropriété,
 attribué à monsieur et madame M la pleine propriété des actuels lots n° 1 et 3 de la copropriété,
 désigné maître Vancleemput, notaire associé à Meylan pour établir l’acte de partage et procéder aux formalités de publication…
… Suivant déclaration en date du 20 juillet 2011, monsieur et madame D ont relevé appel de cette décision.
Au dernier état de leurs écritures en date du 26 janvier 2012, monsieur et madame D demandent de débouter monsieur et madame M de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à leur payer une indemnité de procédure de 3.000,00 euro.
Ils font valoir que :

 le procès-verbal de délimitation du 26 février 2008 n’a pas été signé par madame D et il ne peut être tiré de la seule signature de monsieur D qu’ils étaient d’accord et sont revenus sur cet accord,
 ils ont acquis avec l’assurance qu’il n’y aurait que 2 constructions sur la copropriété,
 la volonté des époux M de poursuivre une opération immobilière sur leur lot contrevient à l’arrêté de lotir et au régime de la copropriété,
 le jugement du tribunal contient plusieurs erreurs tenant à l’affirmation d’une absence de partie commune alors qu’il existe un troisième lot constitué d’une parcelle de 37 m2 dont la pleine propriété a été attribuée à tort aux époux M,
 ils ont acquis en pleine propriété l’un des 3 lots de l’état descriptif et un droit à la jouissance privative du lot n° 3 de l’état descriptif.
Par conclusions récapitulatives en date du 9 décembre 2011, monsieur et madame M sollicitent la confirmation du jugement déféré sauf à dire que les frais de partage seront partagés par moitié entre les parties et y ajoutant, la condamnation de leurs adversaires à leur payer la somme supplémentaire de 3.000,00 euro par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils exposent que :

 les époux C ont voulu diviser leur parcelle pour réduire l’assiette de garantie du préteur de deniers concernant la construction de leur maison,
 le régime de la copropriété a donc été mis en place alors qu’il n’existait qu’un copropriétaire et aucun règlement de copropriété n’a été établi,
 les époux D ont acquis une parcelle libre de toute hypothèque et y ont fait établir leur maison sans soumettre aucune demande d’autorisation à l’assemblée générale et se considèrent comme pleine-ment propriétaires,
 l’hypothèque qui a motivé l’instauration du régime de la copropriété a été levée et la copropriété n’a plus d’objet aujourd’hui,
 le lotissement revendiqué par les époux D est un régime spécifique de copropriété horizontale inapplicable au cas d’espèce,
 il faut appliquer l’état descriptif de division qui est la référence des lots acquis par les parties, les-quels sont repris dans les titres de propriété et il n’y a pas d’erreur du tribunal quand il ordonne le partage conformément aux droits de jouissance exclusive de chacun des copropriétaires,
 au regard des titres, aucun copropriétaire ne détient de tantièmes de parties communes, les accès et les VRD étant distincts.
La clôture de la procédure est intervenue le 3 septembre 2013.
SUR CE :
1/ sur l’existence d’une copropriété :
Attendu qu’aux termes de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes,
Qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est égale-ment applicable aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ;
Qu’il s’ensuit de ces dispositions, que pour exister une copropriété doit concerner plusieurs copropriétaires ce qui n’était pas le cas lors de l’établissement descriptif de division, seuls les époux C étant propriétaires et comporter des parties communes ce qui n’est pas davantage le cas, puisque les 3 lots sont à usage privatif ;
Que cet état descriptif de division n’a été établi ainsi que cela ressort expressément de l’acte notarié du 29 novembre 1977, que dans le but pour les époux C, de cantonner l’hypothèque conventionnelle qu’ils ont consenti à la société Anonyme Voironnaise de Crédit Immobilier pour financer l’opération de construction de leur maison individuelle ;
Qu’aucun règlement de copropriété n’a été établi, ni syndic de nommé, ni d’assemblée générale tenue ;
Qu’ainsi cette création de copropriété qualifiée pertinemment par le tribunal de fictive, n’est qu’un artifice et n’a jamais existé ;
2/ sur la demande en partage :
Attendu que par application de l’article 1156 du code civil, on doit dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ;
Que l’article 1157 du même code dispose que lorsqu’une clause est susceptible de 2 sens, on doit plutôt l’entendre dans celui dans lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens dans lequel elle n’en pourrait produire aucun ;
Que suivant l’article 1161 du même code, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier ;
Attendu que l’acte de vente des époux D du 7 décembre 1984 visant l’établissement d’un état descriptif de division, indique au paragraphe ’désignation’ que l’objet de la vente porte sur la jouissance privative d’une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle cadastrée section AB n° 701 ;
Que néanmoins, il est stipulé en page 6 de cet acte que les acquéreurs sont propriétaires de la par-celle de terrain et non seulement de sa jouissance privative ;
Qu’en page 2 toujours au paragraphe ’désignation’, il est précisé que la parcelle vendue sera séparée du surplus de la propriété de monsieur et madame C au moyen d’une murette surmontée d’un grillage et établie sur la ligne séparative des parcelles et non des lots ;
Qu’il se déduit de cet acte particulièrement confus et mal rédigé que la commune intention des parties était pour les époux C de vendre et pour les époux D d’acquérir, la pleine propriété de la parcelle de terrain à bâtir cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle et non de se placer sous le régime de la copropriété à laquelle il n’est d’ailleurs pas fait expressément référence ;
Qu’il est de l’intérêt des époux D d’être rétablis dans leurs droits ;
Que dès lors, il convient de les déclarer pleinement propriétaires de ladite parcelle ;
Attendu que l’acte concernant la vente C / M du 1er juillet 2005 vise pour sa part la propriété et non la jouissance privative d’une maison d’habitation sur la [...], cadastrée section AB numéro 701, pour une contenance de 29 ares 06 centiares mais aussi ’constituant les lots 1 et 3 de l’état de division ci-après mentionnés, tel que cela figure sous teinte jaune sur le plan annexé après mention, ledit lot pour une superficie de 1869 mètres carrés’ ;
Que cet acte tentant de tenir compte de l’artifice de copropriété, comporte une confusion sur la con-tenance du bien acquis par les époux M ;
Qu’en effet, la contenance de la parcelle avant division des époux C’était de 29 ares et 06 centiares ;
Que l’acte de division fait état de :

 lot 1 : jouissance privative de 1869 mètres carrés, situation Est et Sud,
 lot 2 : jouissance privative de 1000 mètres carrés, situation Nord-Ouest,
 lot 3 : jouissance privative de 37 mètres carrés Nord ;
Qu’ainsi les époux D ayant acquis 10 ares correspondant au lot 2 de la copropriété fictive, les époux M ayant acquis une maison d’habitation édifiée sur les lots 1 et 3, il convient eux aussi de les rétablir dans leur droits et de les déclarer pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...] section AB n° 701, d’une contenance de 19 ares et 6 centiares à prendre sur les côtés Nord, Sud et Est de la parcelle ;
Que le présent arrêt sera publié à frais partagés à la conservation des hypothèques compétente ;
Attendu que chacune des parties étant pleinement propriétaire de sa parcelle respective, il n’y a aucune indivision justifiant d’ordonner le partage, de surcroît d’une copropriété inexistante.
Que le jugement déféré sera donc infirmé ;
3/ sur les mesures accessoires :
Attendu qu’il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Attendu enfin, que chacune des parties supportera ses propres dépens de première instance et d’appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau :
Dit que la copropriété fictive établie pour les besoins de cantonnement de l’hypothèque conventionnelle consenti par monsieur Pierre C et madame Nicole G épouse C n’a jamais existé,
Dit que monsieur Jean D et madame Brigitte M épouse D sont pleinement propriétaires de la par-celle cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle,
Dit que monsieur Sylvain M et madame Virginie G épouse M sont pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 19 ares et 6 centiares à prendre sur les côtés Nord, Sud et Est de la parcelle,
Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques compétente à frais partagés,
Rejette la demande en partage de la copropriété inexistante.

Ce qui amène à ce qu’est vraiment une copropriété horizontale…
« … qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois*, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété » (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007838730/.

Ainsi que deux autres décisions du CE :
- 8 février 1999 (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000008011022/ )
- 9 avril 2014 (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000028839805/ )

Entre temps une décision de la CAA de Lyon du 12 novembre 1996 apportait plus de précisions (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007461409/ ) : 
… Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d'assiette des deux constructions autorisées par le permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités, chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété…

Il n’est pas dans les attributions du juge administratif de sanctionner une clause réputée non écrite d’un RdC contrairement au juge judiciaire, en revanche il peut en faire implicitement la remarque. La décision signifie bien qu’il soit écrit dans le RdC que le sol est commun que les terrains composant les lots sont des parties privatives et comme le rappelle la CA d'Aix-en-Provence (voir ci-avant) en référence à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour cela il ne faut pas occulter les article 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 qui sont d’ordre public qui font référence au article 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 et à l’article 1 de la loi n° 65-557 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/2020-12-03/ ).

Un EDD réalise la division de la propriété d'un immeuble (terrain ou bâtiment) dans les conditions fixées par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, sachant que conformément à l’article 1 dudit décret, quant à lui, un RdC détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance  et peut éventuellement fixer les règles relatives à l'administration des parties communes.

Pour terminer il faut rappeler qu’un EDD est le seul document obligatoire créateur d’une copropriété contrairement à un RdC qui est facultatif :
- CC 3 décembre 2008 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000019881704/ )
- CC 24 mars 2016 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000032312936/ )

Donc dans le cas d’une vraie copropriété horizontale (dernier alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965) votre voisin n’a nul besoin d’autorisation conformément à l’article R.423-1 du CU (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006819279/2019-10-15/ ).

Cdt.

JiGéGé · Answer

Cékoi cette tartine ?
indigeste en plus

On n'a pas le temps de lire tout ça et d'ailleurs OSEF . si vous voulez donner des cours faut vous faire embaucher par une école - En fait et au font : il doit faire koi PSM44? Il fait une demande ou pas à  l'ag?
Et après il demande un PC ou pas?

JPRP64 · Answer

Mon but n'étant pas de polémiquer comme le font certains aboyeurs sans apporter du concret juridique, sauf à utiliser le langage SMS, et vu qu’il semblerait exister un début de scepticisme anonyme je me permets quelques mises au point.

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis concerne les bâtiments collectifs (immeuble bâti = bâtiment) et non pas les terrains bâtis ou non (immeubles non bâtis) ; immeuble bâti et immeubles non bâti étant les » définitions juridiques » des bâtiments et des fonds de terre (terrains).

De plus l’article 48 de la loi précitée dispose : « Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement est abrogé » : ce qui signifie que le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 a été remplacé par la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la « création » de cette dernière le rapporteur des lois de l’époque rappelait que l‘énumérations, dans l’article 3 de ce que peuvent être des parties communes, figurait déjà dans la loi du 28 juin 1938, qui n'avait jamais suscité de difficultés particulières devant les tribunaux, et que ce dernier ne faisait que la reprendre ; donc cette énumération ne concerne que les immeubles bâtis (copropriété verticale) et non pas les immeubles non bâtis (copropriété horizontale).

Dans une copropriété horizontale, qui n’a pas de loi spécifique, la loi du 10 juillet 1965 est supplétive uniquement pour  « des terrains, des aménagements et des services communs » (dernier alinéa de l’article 1) « affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » (premier alinéa de l’article 3).

Lorsqu’il existe un vide juridique tel qu’une législation concernant de statut de la copropriété des immeubles non bâtis (copropriété horizontale), le Conseil  d’État a le pouvoir de le combler en « créant » un Principe Général de Droit qui a valeur législative, et c’est ce qu’il a fait pour le régime de la copropriété horizontale par des décisions (jurisprudence constante) rappelées dans ma précédente intervention.

Les chiens aboient la caravane passe !

JiGéGé · Answer

c'est encore très joli tout ça et c'est certrainement vrai et juste mais y'a toujours aucune réponse à la question Et y'a aucun septicisme dans ce que je dit
faudrait demander: peut etre que PSM44 a compris ce qu'il doit faire

JiGéGé · Answer

Vous avez rectifier votre réponse après la mienne et ça c'est déja pas cool et surtout pas tres honnête.
et vous n'avez toujousr pas donné de réponse précise à PSM44 
Et si c'est à moi que vous faites alusion dans le premier § ci-dessu j'ai lhonneur de vous informer que je suis memebre actif de ce site depuis 2003 
https://droit-finances.commentcamarche.com/profile/user/JiG%C3%A9G%C3%A9

alors je voudrai vous rappeler la question qui est posé ici : quelle procédure doit faire PSM44 pour régler son probleme? Si vous savez pas dites le au lieu de nous noyé avec des grandes phrase inutiles

JiGéGé · Answer

<< La Mairie acceptera ou pas la demande de permis uniquement en fonction du respect ou non des règles d'urbanisme >> : voilà donc en quelques sortes et en résumé votre réponce à la question qu'il suffisait de donné à PSM44 sans étalé tous les laïus techniques qui ne sont vraiment indispensable qu'en cas de conflit avéré

JiGéGé · Answer

Ah ! << Les laïus techniques, comme vous dites avec un certain dédain sont, ne vous déplaise, indispensables en cas de conflit avéré entre soi-disant copropriétaires >> : oui c'est sur. C'est gravement évident mais pour le moment les parties concernés n'ont pas encore engagé une procedure formelle. donc ces laïus, on peut largement les laisser aux bons soin des avocats respectif quand ils déposeront leur mémoire devant la juridiction qui sera enclenchée. Et donc sauf à noircir les écrans tout cet etalage n'a aucun intéret concret à ce jour << Je vous mets au défit de démontrer que ma première intervention ne répond pas à la question >> ==> non seulement nous ne sommes pas ici paraît-il pour jeter des défis et y répondre mais en plus je n'ai nulle intention de faitre cela Puisque c'est écrit, je l'ai lu, comme tout le monde et c'est bien on va pas dire le contraire mais là encore : vous faites une trentaine de lignes pour arriver à cette conclusion - une conclusion en général c'est le point final d'une démonstration. mais pas pour vous : non après la conclusion (qui du coup n'en est plus une ! ....) vous en remettez une triple couche avec plus de cent lignes d'étalage inutile de notions théoriques et de jurisprudence et de savoirs et d'éléments disparates qui ne servent à rien de plus et ce sans doute pour la raison principale que personne n'est allé les lire tellement c'est lourd et indigeste Probablement très exact et techniquement juste mais profondement lourd et indigeste pour qui ne s'intéresse pas à ce genre de détails c'est à dire la quasi totalité des utilisateurs

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