Du reel vide au LMNP reel
AmX
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Modifié le 22 sept. 2019 à 21:34
flocroisic Messages postés 27965 Date d'inscription samedi 29 mars 2008 Statut Contributeur Dernière intervention 18 février 2022 - 22 sept. 2019 à 23:10
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flocroisic
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18 février 2022
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Modifié le 22 sept. 2019 à 22:21
Modifié le 22 sept. 2019 à 22:21
bonjour
c'est faux le régime fiscal change puisque vous passez du revenu foncier au loueur en meublé
Les obligations fiscales sont différentes.
En passant en LMNP, vous devrez déposer le formulaire P0I de début d'activité de loueur en meublé non professionnel (lmnp) auprès du greffe du tribunal de commerce.
Si vous voulez etre au réel, vous indiquerez sur cet imprimé comme régime d'imposition le régime réel.
Vous obtiendrez votre n° siren de loueur en meublé non professionnel
Au réel :
Vous obtiendrez votre n° siren nécessaire pour la déclaration de votre meublé à créer sur le site des impots (déclaration 2031 et annexes 2033 ) qui doit être faite obligatoirement en ligne.
Depuis 2015, les LMNP sous le régime réel sont dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration 2031.
Vous devez tenir une comptabilité comme une entreprise suivant les regles du plan comptable général ( classe 1 à 5 pour le bilan et 6/7 pour le compte de résultat)...
sur la 2058 A (ou 2033B) sont à indiquer les réintégrations pour passer du résultat comptable au résultat fiscal imposable
Pour les amortissements, la duree est differente selon ce que vous amortissez (meuble, tv, immeuble type de travaux...)
Certaines depenses (selon prix ) ne s'amortissent pas mais se deduisent en charges
La part du deficit lié aux amortissements est réintégré extra comptablement : les amortissements ne peuvent gonfler le déficit
De meme vous devrez réintégrer les charges au prorata pour la période avant passage au LMNP
Quoi qu'il en soit en Lmnp, le deficit n'est imputable que sur les revenus de meme nature donc que sur les bénéfices de lmnp
En outre la regle n'est pas l'encaissement mais la règle créances acquises dettes certaines puisque BIC.
Concernant le déficit foncier imputé sur le revenu global ( art 156 I 3° du code Général des impots) :
Pour etre définitivement acquis le bien doit etre loué (dans le cadre des revenus fonciers) jusqu'au 31/12/N+3
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901 voir paragraphes 230 et 240
Si deficit imputé sur le revenu global dans les 3 années précédentes (1 seule suffit), le déficit imputé sur le revenu global est transformé en déficit sur les revenus fonciers.
conséquences :
- imposition supplémentaire (augmentation du revenu imposable)
- si pas de bien loué en vide dans les 10 années suivantes, le déficit est perdu
Un avocat fiscaliste ma confirmé que tant que le régime fiscal ne change pas, donc dans mon cas le réel
c'est faux le régime fiscal change puisque vous passez du revenu foncier au loueur en meublé
Les obligations fiscales sont différentes.
En passant en LMNP, vous devrez déposer le formulaire P0I de début d'activité de loueur en meublé non professionnel (lmnp) auprès du greffe du tribunal de commerce.
Si vous voulez etre au réel, vous indiquerez sur cet imprimé comme régime d'imposition le régime réel.
Vous obtiendrez votre n° siren de loueur en meublé non professionnel
Au réel :
Vous obtiendrez votre n° siren nécessaire pour la déclaration de votre meublé à créer sur le site des impots (déclaration 2031 et annexes 2033 ) qui doit être faite obligatoirement en ligne.
Depuis 2015, les LMNP sous le régime réel sont dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration 2031.
Vous devez tenir une comptabilité comme une entreprise suivant les regles du plan comptable général ( classe 1 à 5 pour le bilan et 6/7 pour le compte de résultat)...
sur la 2058 A (ou 2033B) sont à indiquer les réintégrations pour passer du résultat comptable au résultat fiscal imposable
Pour les amortissements, la duree est differente selon ce que vous amortissez (meuble, tv, immeuble type de travaux...)
Certaines depenses (selon prix ) ne s'amortissent pas mais se deduisent en charges
La part du deficit lié aux amortissements est réintégré extra comptablement : les amortissements ne peuvent gonfler le déficit
De meme vous devrez réintégrer les charges au prorata pour la période avant passage au LMNP
Quoi qu'il en soit en Lmnp, le deficit n'est imputable que sur les revenus de meme nature donc que sur les bénéfices de lmnp
En outre la regle n'est pas l'encaissement mais la règle créances acquises dettes certaines puisque BIC.
Concernant le déficit foncier imputé sur le revenu global ( art 156 I 3° du code Général des impots) :
Pour etre définitivement acquis le bien doit etre loué (dans le cadre des revenus fonciers) jusqu'au 31/12/N+3
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901 voir paragraphes 230 et 240
Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.
Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n'est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d'une assurance ou d'un autre organisme.
Dès lors, en cas de départ d'un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. Cependant, il est admis un délai incompressible pour cette opération sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d'un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).
De même, l'affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location.
Si deficit imputé sur le revenu global dans les 3 années précédentes (1 seule suffit), le déficit imputé sur le revenu global est transformé en déficit sur les revenus fonciers.
conséquences :
- imposition supplémentaire (augmentation du revenu imposable)
- si pas de bien loué en vide dans les 10 années suivantes, le déficit est perdu
La législation juridique et financière évolue en permanence...
22 sept. 2019 à 22:42
Donc si je comprend bien dans ma situation achat en 2017 déficit déclaré sur l’imposition 2018 (n-1)
je suis bloqué au régime réel vide jusqu'au 31/12/2020.
Dès lors à la fin du bail je peux à tout moment passer mon logement en LMNP réel ou MICRO BIC ?
Déclarer mon logement à la mairie et changer de status fiscale sur l'année du changement ?
Faire appel à un comptable pour l'amortissement etc..
Et vais-je pouvoir amortir mes travaux effectué sur l'année 2017 ?
Encore merci pour vos réponses.
Cordialement
Modifié le 22 sept. 2019 à 23:15
oui et non.
Vous avez droit de passer au LMNP avant le 31/12/2020 mais dans ce cas votre déficit foncier imputé sur le revenu global est supprimé et transformé en déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes donc si acquisition d'un autre bien (si le locatif est le seul bien acquis en 2017)
Il finit quand ce bail ?
Vous devez prévenir par courrier AR 6 mois avant la fin du bail que vous ne renouveler pas le bail
vous pourrez effectivement le passer ensuite en lmnp.
que ce soit au réel ou au micro bic, vous devrez completer la déclaration de début d'activité aupres du greffe du tribunal de commerce (déclaration P0i).
cette déclaration d'existence sera à faire l'année du changement
si option pour le réel, il vaut mieux passer par un expert comptable si vous n'avez pas de bonnes connaissances en comptabilité.
Comme dit précédemment la comptabilité doit être tenue comme une entreprise (en suivant les règles du plan comptable général)
si vous etes au réel en bénéfice, il faudrait cotiser à un CGA sinon bénéfice majoré de 25 %
non pour les raisons suivantes :
- déjà déduit des revenus fonciers
- réalisé pour la location en revenu foncier et non pour la location meublée
- la déclaration d'existence commençant apres les travaux puisque revenu foncier entre temps