Révision du loyer rétroactive sur une année ? [Résolu]

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8 septembre 2019
- - Dernière réponse : Valenchantée
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8 septembre 2019
- 8 sept. 2019 à 15:37
Bonjour,

Nous avons reçu un courrier du propriétaire de notre logement nous informant de la révision de notre loyer. Ceci est indiqué dans notre contrat, pas de problème. Cependant, il nous demande de payer des arriérés pour l'année écoulée.

Pour résumer les faits :

Le bail de location a été signé le 6 septembre 2017 par l'intermédiaire d'une agence de location. Début janvier 2019, le propriétaire a repris la gestion de son bien.

Le 6 septembre 2019, nous recevons un courrier du propriétaire pour la révision du loyer mais pas seulement. Il nous demande de payer pour un an d'arriérés. Selon lui, nous aurions ignoré la révision de loyer envoyée par l'agence.

Or, nous n'avons jamais reçu de lettre de révision du loyer ni de l'agence ni du propriétaire.

J'ai passé tout le matin à lire des articles sur ce sujet mais tout cela reste flou. Certains articles disent que le nouveau loyer ne peut être réclamé qu'à partir du moment où le propriétaire envoie cette demande par lettre recommandée et qu'il ne peut pas être demandé rétroactivement alors que dans d'autres articles, il est indiqué que le propriétaire a un an pour faire le nécessaire.

Ma question : Doit-on payer le "surplus" de loyer des 12 mois passés sachant que rien ne nous avait été demandé jusqu'à cette fameuse lettre ?

Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me lire et... de me répondre, peut-être.

Bonne journée !

Jean
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8 septembre 2019
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Merci
Bonjour,

Effectivement, le propriétaire bailleur a un an pour demander une révision du loyer, sur la base de l'IRL et à la date précisée dans le bail.

Effectivement, une fois l'année passée, c'est fini, il ne peut plus procéder à cette révision sur l'année qui vient de passer.

Effectivement, la révision du loyer n'est effective qu'à partir de la date de la demande du bailleur.

Et donc, par voie de conséquence de ce qui précède, une révision de loyer ne peut pas être rétroactive. Faites bien attention à ce qu'il utilise le nouvel IRL et l'IRL du trimestre précédent (et non pas celui d'il y a 2 ans) pour faire son calcul.

Cordialement,
Valenchantée
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8 septembre 2019
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"Si je comprends bien, il ne peut pas nous demander de payer pour les 12 mois précédents"

Oui, c'est ça, il ne peut pas vous demander ça.

" Il n'a pas utilisé l'IRL d'il y a deux ans mais celui d'il y a un an. "

C'est bon. Par "IRL précédent", je voulais dire "IRL de l'année précédente" ...

"il a d'ailleurs utilisé comme montant pour le loyer hors charges,"

C'est bon. C'est le loyer qui est révisé par l'IRL, pas les charges (sauf forfait mais si vous êtes en location nue, ça ne peut pas être un forfait).
Jrichaux
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8 septembre 2019
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Merci encore !

Pour le loyer hors charges, j'ai dû mettre la virgule au mauvais endroit. Ce que je voulais dire, c'est qu'il a utilisé le loyer révisé de 2018/2019 pour faire ses calculs (Le fameux loyer dont nous n'avions jamais entendu parlé jusqu'à maintenant).

Pour être plus clair : ne devrait-il pas calculer le nouveau loyer en se basant sur notre loyer actuel (710€) plutôt que sur le loyer révisé et non appliqué (718.89€) ? Comme il a envoyé sa lettre le 3 septembre, aurait-il peut-être la possibilité légale d'appliquer une première révision pour l'année presque écoulée sans la faire payer (car illégale) puis de calculer la révision pour l'année à venir ?

J'espère que mes explications ne vous donneront pas de migraines !

Merci encore de m'aider en ce dimanche plus ou moins ensoleillé,

Cordialement,

Jean
Valenchantée
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8 septembre 2019
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Je suis d'accord avec Djivi : il a jusqu'au 6/09 pour réviser le loyer, donc s'il fait la demande le 3/09, il est effectivement dans les temps.
Jrichaux
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> Valenchantée
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8 septembre 2019
-
Merci encore pour votre aide, Val !

Bonne fin de journée !

Jean
Valenchantée
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8 septembre 2019
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Merci Jean,

Bonne fin de journée à vous.
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8 septembre 2019
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Merci
bonjour,

trop facile cette excuse de votre bailleur ! Et il aurait attendu 1 an pour s'apercevoir que les loyers étaient toujours les mêmes ?? S'il prétend que l'agence a fait son boulot 1/ pourquoi s'en s&pare-t-il ? et 2/ demandez-lui preuve du soi-disant courrier d'il y a 1 an... 3/ vous n'avez pas à assumer les erreurs de l'agence et enfin 4/ ce n'est pas au locataire à calculer son nouveau loyer.....

Voici un extrait d'un de mes topos sur « Comment se passe une location de résidence principale en France ? » (dont vous pouvez lire l'intégralité (post 3) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8222041-rendre-un-appartement


RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&idArticle=LEGIARTI000028778231 (art 17-1)

- Une révision n'est pas rétroactive : loi 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3
Si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Cependant, le bailleur peut faire une révision en cours de bail s’il a oublié de la faire à l’échéance, MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (par courrier R+AR pour éviter tout litige).

- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.


https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Calcul de révision : on prend le trim mentionné sur le bail, qui a été, en principe, le dernier connu à la date de signature du bail.

Loyer actuel HC (Hors Charges) / ind. 2° trim 2018 x Indice 2° trim 2019
soit :

Loyer actuel HC (Hors Charges) / 127,77 x 129,72 = xxxx € à compter de la date d'envoi par le bailleur.

Il pourrait chinoiser.... : à l'extrême, il pourrait faire une révision (avec les indices 2017 et 2018 du trim. concerné) depuis la date d'envoi de son courrier il y a 2 ou 3 jours jusqu'à la veille de l'échéance du bail, et repartir de ce loyer obtenu pour réviser le loyer pour l'année entière qui vient, avec les indices 2018 et 2019 du même trim.

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Jrichaux
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Bonjour Djivi et merci de votre réponse détaillée !

Je dois bien dire que nous avons pensé la même chose que vous en voyant la lettre... Pourquoi attendre...

La révision "automatique" du loyer est bien prévue dans le bail. C'est aussi pour ça que la révision en elle-même ne nous surprend pas. La façon de faire (en nous faisant passer pour des gens malhonnêtes) me dérange en revanche.

En ce qui concerne le calcul du nouveau loyer, le trimestre mentionné sur le bail est T2 2016 (126.19). Il s'agit en fait de T2 2017. Une erreur de l'agence lors de la création du bail... L'IRL est bon.

Pour son calcul du nouveau loyer, il a en effet utilisé le loyer révisé de 2018-2019 pour calculer le nouveau loyer. Nous payons 710 euros hors charges. Il a d'abord calculé un premier loyer révisé (718.89) puis le nouveau loyer (729.86). Je n'étais pas certain qu'il ait le droit de faire ceci, mais en lisant votre commentaire, je me dis qu'il a bien le droit de procéder à cet "extrême" calcul en jouant sur le fait qu'il a envoyé la lettre le 3 septembre...

Merci encore pour votre aide !

Cordialement,

Jean
djivi38
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OUi, il peut réviser le loyer pour les 3,4 et 5 sept.
710 € / 126,19 x 127,77 = 718,889 € => 718,89 €

Puis, repartir du montant obtenu pour réviser le loyer à partir du 6 sept. jusqu'au 5 sept. 2020 :
718,89 € / 127,77 x 129,72 = 729,86 €

cdt.
Jrichaux
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Merci beaucoup !

C'est ce qu'il me semblait.

Nous allons donc lui envoyer un courrier concernant les mois précédents.

Merci encore pour votre aide et très bonne fin de journée !

Jean
djivi38
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5655 > Jrichaux
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avec plaisir !
et pensez bien à citer l'art de loi de non rétroactivité d'une révision de loyer loi 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3 pour étayer vos dires.
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