Investissement locatif et indivision

- - Dernière réponse :  Taratata06 - 29 août 2019 à 18:05
Bonjour, j’aurais besoin de plusieurs renseignements sur la création d’une activité de LMNP….

Mon mari et sa soeur ont hérité d’une maison divisée en plusieurs appartements (4 au total). 3 des appartements sont loués à l’année et le 4ème est en location airbnb toute l’année.
Actuellement, ils n’ont pas créé d’activité de LMNP.
Avec mon mari, nous rachetons les parts de sa soeur (nous signons la semaine prochaine) dans le but de réaliser un investissement locatif.
C’est donc un achat en indivision (75% pour mon mari et 25% pour moi).
Nous voulons tout régulariser et nous sommes un peu perdus dans les démarches à accomplir:

- Un expert comptable nous dit de créer un dossier en nom propre (avec accord préalable des impôts) au nom de l’un de nous deux.
1ere question: pensez-vous que les impôts vont accepter?

- On nous a dit qu’il fallait qu’on s’inscrive comme LMNP en remplissant le document POi afin d’obtenir un n° de siret. Au tribunal de greffe la personne nous a conseillé de ne remplir qu’un seul formulaire pour les 4 appartements car ils sont situés à la même adresse.
2ème question: pouvez vous me confirmer que c’est la bonne marche à suivre?

3ème question: Quelle date de début d’activité doit-on noter sur le POi? Etant donné que le bien est déjà loué depuis plusieurs mois et que de multiples achats ont été réalisés ce début d’année pour que mon mari et sa soeur puisse le mettre à la location…
La date de début d’activité est-elle la date de notre signature chez le notaire? Si tel est le cas, sera-t-il tout de même possible de déduire de notre déclaration d’impôts tous les achats et travaux réalisés avant cette date?


enfin 4ème question: comment devra-t-on déclarer les loyers d’avant le rachat?

Je vous remercie sincèrement pour votre aide!!!!!
Afficher la suite 

4 réponses

Meilleure réponse
Messages postés
23137
Date d'inscription
samedi 29 mars 2008
Statut
Membre
Dernière intervention
20 septembre 2019
10270
1
Merci
bonjour

en quelle année ont ils hérités et depuis quand est ce loué ?

Dire « Merci » 1

Heureux de vous avoir aidé ! Vous nous appréciez ? Donnez votre avis sur nous ! Evaluez Droit-Finances

droit-finances 24760 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

Bonjour,
Ils ont hérité en janvier 2018. Deux des appartements sont loués depuis janvier 2018 en meublé, le 3eme n’est pas loué car nous devons faire des travaux mais sera loué en meublé l’annee prochaine et le 4eme est loué en location saisonnière depuis juin 2019.
Merci beaucoup pour votre intérêt!!
Commenter la réponse de flocroisic
Messages postés
23137
Date d'inscription
samedi 29 mars 2008
Statut
Membre
Dernière intervention
20 septembre 2019
10270
1
Merci
historique ( pour l'avoir sous les yeux) :
indivision frere soeur de janv 2018 à sept 2019
rachat part de la soeur : courant septembre 2019
3eme logement : travaux apres cessation indivision frere soeur et location en 2020
4eme logement : saisonnier depuis juin 2019

Pour 2018, comment avez vous déclaré la location meublée des 2 premiers logements
micro bic ?

indivision frere soeur : du 01/01/2018 au au 2/09/2019 ( date à ajuster)
En étant en indivision (foyer fical distinct) et la location ayant débuté en 2018, ils auraient du completer non pas la P0I mais la FCMB où il fallait rajouter indivision, car location meublée dès janvier 2018.
Comme il s'agit d'indivision et que les indivisaires ne constituent pas le meme foyer fiscal, ils ne pouvaient pas bénéficier du régime micro mais obligatoirement du réel.
une déclaration au réel (2031) devait etre souscrite au nom de l'indivision et chacun reportait sa quote part.


pour passer de l'indivision frere soeur à vous 2, c'est un peu compliqué.
Il faudrait voir avec les impots surtout qu'il y a indivision frere soeur/ cessation de cette indivision/nouvelle indivision
1/ le SIE (gestionnaire du dossier) qui vous dirigera peut etre vers le PCE (pole expertise)


vous pouvez aussi interroger le notaire meme si au niveau fiscal, le notaire n'est pas toujours au top

2eme problematique 2019 : 2 situations indivision frere soeur puis vous (m mme).
là je ne saurai pas trop vous répondre .
Mais à mon avis il faudrait faire une 2031 au nom de l'indivision frere soeur ( car obligé puisque foyer fiscal distinct) puis une cessation de cette indivision (à la date de signature) puis création de la nouvelle.
Voir le SIE

Pour répondre purement à vos questions.

1
créer un dossier en nom propre

oui il faut voir avec les impots mais c'est souvent le cas (car même foyer fiscal)

2
On nous a dit qu’il fallait qu’on s’inscrive comme LMNP en remplissant le document POi afin d’obtenir un n° de siret. Au tribunal de greffe la personne nous a conseillé de ne remplir qu’un seul formulaire pour les 4 appartements car ils sont situés à la même adresse.
2ème question: pouvez vous me confirmer que c’est la bonne marche à suivre?

oui
ce coup ci pas de FCMB car indivision au sein d'un meme foyer fiscal (impot sur le revenu)

3
3ème question: Quelle date de début d’activité doit-on noter sur le POi? Etant donné que le bien est déjà loué depuis plusieurs mois et que de multiples achats ont été réalisés ce début d’année pour que mon mari et sa soeur puisse le mettre à la location…
La date de début d’activité est-elle la date de notre signature chez le notaire? Si tel est le cas, sera-t-il tout de même possible de déduire de notre déclaration d’impôts tous les achats et travaux réalisés avant cette date?


pour la nouvelle indivision pas de CFMB si oui par les impots au 1 et bien sur le p0i
Vous devrez avoir un n° siret (distinct de celui de l'indivision frere soeur)
La date de début d'activité sera celle de la date de signature chez le notaire

Si tel est le cas, sera-t-il tout de même possible de déduire de notre déclaration d’impôts tous les achats et travaux réalisés avant cette date?
non car ce sont deux entites juridiques distinctes (2 siret différents)

enfin 4ème question: comment devra-t-on déclarer les loyers d’avant le rachat? 

là aussi problématique.
pour etre dans les clous :
- 2031 pour l'indivision frere soeur et chacun reporte sa quote part sur sa déclaration de revenu
- 2031 pour votre indivision et vous reporter le résultat total

le plus simple serait d'etre au micro bic (meme si pas prevu en indivision) pour le cas frere soeur donc à voir avec les impots.
et le réel pour votre indivision M MME

PS : revenez nous dire la solution

Dire « Merci » 1

Heureux de vous avoir aidé ! Vous nous appréciez ? Donnez votre avis sur nous ! Evaluez Droit-Finances

droit-finances 24760 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

Commenter la réponse de flocroisic
0
Merci
Merci beaucoup pour tous ces renseignements! Je vais prendre rdv avec les impôts! Je vous tiendrai au courant! Merci encore d’avoir pris le temps de me répondre de façon si détaillée!!
Commenter la réponse de Taratata06
Messages postés
3
Date d'inscription
jeudi 18 juillet 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
29 août 2019
0
Merci
Bonjour,
Est-ce que quelqu'un peut me dire avec des mots compréhensibles qu'est-ce que l'investissement locatif ?
Car j'aimerai acheter des appartements mais je ne suis pas sûre de la signification de certains termes.
Je suis allée sur ce site : https://www.dividom.com/dans-quoi-investir/investissement-locatif mais je n'y comprend pas grand chose.
Merci de vos réponses !
Il s’agit d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer. A terme, cela permet de se constituer un patrimoine et de toucher des revenus complémentaires.
Commenter la réponse de ArnaudLebrun
Dossier à la une