Ventes de parkings en copropriété : droit de priorité

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Bonjour, une fois le droit de priorité inscrit dans le règlement de copropriété, pouvez vous me dire dans quel cas ce droit de priorité ne s'applique pas ?

Est ce que les propriétaire d'appartement et de parking se voient obligé d'appliquer le droit de priorité si leur vente concerne les 2 lots au même acquéreur ?

Est ce que les propriétaires de parking qui souhaitent vendre leur habitation n' appartenant pas à l'immeuble sont exonéré d'appliquer le droit de priorité sur le parking ?
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Bonjour,

En théorie lorsque le droit de priorité est inscrit dans le RdC en recopiant l'article 8-1, ce droit de priorité ne s'applique pas si appartement et stationnement sont vendus en même temps à un seul acquéreur. Il s'applique seulement si le lot de stationnement est vendu de façon indépendante.

Il ne s'applique pas non plus si ce même lot de stationnement est vendu seul à un acquéreur déjà copropriétaire. Il ne s'applique que si le vendeur sollicite une personne extérieure au syndicat.

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Bonjour,

Le législateur est parfois bourrin !

Ce rapport annuel (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2007_2640/quatrieme_partie_jurisprudence_cour_2653/droit_immobilier_environnement_urbanisme_2657/copropriete_11332.html) de la Cour de cassation, qui est antérieur à l’article 8-1 de la loi, le prouve.

Si votre parking est un emplacement de stationnement, vous ne détenez qu’un droit de stationner sur un emplacement du « sol » qui est en indivision forcée ; ce qui s’apparenterait à un droit de superficie qui devrait faire l’objet d’un découpage cadastral pour permettre l’attribution d’une référence cadastrale (voir les règles d’ordre public de la gestion publique de la publicité foncière).

Dans ce cas il faut bien parler, si vous détenez un lot (local d’habitation ou professionnel), d’un droit de jouissance privative sur une partie commune, droit accessoire attaché à un lot.

Pour une meilleure compréhension je vous invite à lire ou à relire les articles 1 à 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT00000606825%29.

Cdt.

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rambouillet41
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mais il arrive aussi que l'emplacement de stationner soit un lot privatif indépendant avec son propre numéro et cet article 8-1 s'applique totalement.... (bourrin ou pas ????)
JPRP64
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17 > rambouillet41
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Ben voyons !

Je suis plus fort que la jurisprudence, alors au lieu qu'un emplacement de stationnement soit accessoire à un lot, je le déclare en tant que lot indépendant en toute mauvaise foi.

Sauf que postérieurement à la création de l'article 8-1 la CC a une foi de plus sévi (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000021387937&fastReqId=2058982579&fastPos=1%29.

Les soi-disant fortiches en sont pour leurs frais pour ce qui serait un soi-disant lot indépendant pouvant être détenu par un tiers non propriétaire d'un vrai lot.
anemonedemer
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5562 > JPRP64
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Ben voyons : vous vous égarez ! Il y a plein de copropriétés où chaque place de parking est un lot indépendant et où certains sont propriété de personnes qui n'ont pas d'appartement dans la copropriété.
Donc ne prenez pas votre exemple pour une généralité.
Il faut commencer par appliquer le règlement de copropriété avant de monter sur ses grands chevaux-vapeur !
rambouillet41
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ce n'est pas la première fois que notre ami JPRP64 confond "lot à jouissance exclusive" et "lot privatif" et nous ressort à chaque fois ces jugements qui ne concernent que des lots communs à jouissance privative .... (c'est dommage...)
anemonedemer
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5562 > rambouillet41
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Bj. Merci à tous vos retour.. dernier cas qui se présente. Un copropriétaire dispose d'un lot représentant un parking. Il souhaite vendre un autre appartement a une autre adresse en y joignant ce lot de parking. A t il l obligation de proposer le parking aux autres copropriétaires ? Avant de conclure la vente ?
anemonedemer
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Oui, si l'autre appartement n'est pas dans la même copropriété.
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je confirme : ce sont 2 syndicats différents (semble-t-il) donc on raisonne par syndicat : OUI, le droit de priorité s'applique...

attention aussi au libellé de la reproduction de cet article dans le RdC.....
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La mer est implacable avec les prétentieux dont leur destin est de finir dans les abysses.

Pour les juristes de monopoly je les laisse à leurs élucubrations.

Il est une chose immuable qu’il faut savoir avant de jouer au juriste : L’interprétation d’une loi est fonction de l’interprétation qu’en font les tribunaux !

En premier lieu concevez qu’une loi existe et est applicable par son décret d’application : Prenez donc connaissance des quatre premiers articles du décret du 17 mars 1967 que vous semblez ignorer.

Dans un second temps essayez de comprendre le sens de la jurisprudence BLANCO qui a donné naissance au droit administratif.

Le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, pour application du décret 55-22 du 4 janvier 1955, fixe les règles spéciales inhérentes à la gestion publique sur la publicité foncière qui sont d’ordre public et la législation sur la copropriété (loi du 10 juillet 1965), qui règle les rapports entre particuliers ne peut pas y déroger, par l’intermédiaire d’un règlement de copropriété.

Donc, comme le « rappelle » le décret du 17 mars 1967, en référence aux règles spéciales d’ordre public de la gestion publique de la publicité foncière (non négociable), en particulier les articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 et de l’article 7 du décret 55-22, un lot de copropriété est obligatoirement composé d’une fraction d’immeuble auquel est attaché une quote-part des parties communes.

Le droit d’utiliser une surface délimitée d’un sol n’est pas une fraction d’immeuble non bâti (un terrain) ; pour rappel, puisqu’il semble que vous ne saisissez pas le sens juridique du mot « immeuble », je vous renvoie à la partie du Code civil sur la distinction des biens : Immeuble bâti = bâtiment ; immeuble non bâti – terrain ou fonds de terre.

La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non pas des immeubles non bâtis !

La copropriété horizontale entre dans le cadre du dernier alinéa, de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est supplétif !

Donc il n’existe aucun texte législatif qui fixe le statut de la copropriété des immeubles non bâtis !

Savez-vous que le Conseil d’État a le droit de créer de Principes Généraux de Droit, qui ont valeur législative ?

Suite à plusieurs décision « constantes » (27 octobre 1993 n° 110375 ; 8 février 1999 n° 171946 ; 9 avril 2014 n° 338363) ce dernier a caractérisé le régime de la copropriété horizontale en parcelles de terrain réservées à l’usage exclusif des copropriétaires (parties privatives et en parties de terrain réservées à l’usage de tous (parties communes).

Je ne vois pas, dans un état descriptif de division qui répartit la propriété d’un bâtiment entre plu-sieurs personnes par lots (fractions de ce bâtiment), ce que viendrait faire une portion de terrain (immeuble de nature différente) alors qu’un état descriptif de division identifie l'immeuble auquel il s'applique, opère une division en lots et attribue un numéro à chaque lot : règle spéciale inhérente à la gestion publique sur la publicité foncière qui est d’ordre public dont ne saurait déroger un quelconque règlement de copropriété qui jurisprudentielle et de fait, selon les cas, est facultatif contrairement à un état descriptif de division.

Pour ce dernier pont je vous renvoie à deux arrêt de la CC : pourvoi n° 07-19313 et pourvoi n° 15-10215… bonne lecture !

Il est navrant que, suite aux deux liens fournis dans mon premier message, qu'ils n'ont pas su déchiffrer, certains persistent dans l’ignorance.
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il n'emepche qu'au delà de tout ce que vous nous dites à chaque fois : si l'EDD définit le parking comme un lot "privatif", il est privatif et non commun à jouissance privative.

et l'article 2 de la loi que vous nous citez dit ceci :
Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


en core une fois ne confondez pas "commun à jouissance exclusive" et "usage exclusif".... donc c'est l'EDD qui nous dit la nature.
JPRP64
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Ce n'est pas possible d'être autant de mauvaise foi !

L'article 2 du décret dispose que l'état descriptif de division doit être confore aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 !

Donc, dans un état descriptif de division concernant un immeuble bâti, inclure une fraction d'un immeuble non bâti est contraire aux disposition des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350.... qui sont d'ordre public et non négociables !
rambouillet41
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malheureusement, vous oubliez de rappeler que les articles que vous citez concernent l’organisation de la publicité foncière et que dans ces dispositions le mot "immeuble" ne signifie "bâtiment" mais "bien immobilier" qu'il soit bâti ou non.
La copropriété est divisé en fraction d'immeubles et ces fractions peuvent être soit du bâti soit du non bâti.
Article 71-1 
L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Article 71-2
Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.


PS : Pour ma part, je m'arrête d'apporter plus d'éléments sur des textes qui sont clairs.... et je pense avoir apporter à jchv des éléments de réflexion, voir de réponses à ses interrogations....
JPRP64
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17 > rambouillet41
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C’est bien ce que je disais vous ne savez pas lire un article règlementaire ou législatif.

Bien que l’article 71-1 du décret 55-1350 (que vous venez de découvrir) dispose : « L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot. » ; vous inventez la notion que pour la publicité foncière le mot « immeuble » signifierait « bien immobilier ».

Il faut donc apporter un correctif à ce massacre « juridique » !

La dernière phrase du premier alinéa et le second alinéa du 71-1 sont à mettre en parallèle avec le premier alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots. »

Immeuble bâti = bâtiment (bâti parce qu’intervention de la main de l’homme pour pouvoir exister contrairement à un terrain ou fonds de terre).

Donc un EDD peut concerner un seul bâtiment, plusieurs bâtiments pouvant former un groupe, plusieurs bâtiments ne pouvant pas former un groupe, plusieurs bâtiments pouvant former plusieurs groupes ; sachant que dans les trois derniers cas l’on peut avoir à faire, par exemple suite à une scission, à des copropriétés séparées.

Si le « a) » du 71-2 ne pose pas de problème lorsque l’immeuble est un bâtiment, je conviens que pour le « b) » il peut achopper pour certains ; c’est pour cela qu’est intervenu le Conseil d’État pour définir le régime de la copropriété horizontale soit celle des immeubles non bâtis (terrains).

Mais vous oubliez le plus important, dans le cas où l’EDD s’applique à un ou des bâtiments ces dernier sont édifiés sur un sol globalement placé sous le régime de l’indivision forcée (rappelée dans les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965) dont je vous laisse chercher la définition dans plusieurs arrêts de la Cour de cassation.

Comment voulez-vous que sur un sol (assiette d’une copropriété d’immeubles bâtis collectifs) en indivision forcée il puisse exister une portion de cette assiette en tant que partie privative. ?

Que je sache un bâtiment collectif dont la propriété est réparti, par lots, entre plusieurs personnes, n’est pas en indivision forcée !

Dernier point si l’on prétend vouloir interpréter une loi il vaut mieux prendre connaissance des débats législatifs pour essayer d’en saisir le sens (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf).
Les propos de M. le rapporteur (page 822) sont édifiants concernant l’énumération qui définit, dans l’actuel article 3 de la loi, les parties communes… en indivision forcée : « En outre, la même énumération figurait déjà dans la loi du 28 juin1938 .Le deuxième alinéa de l'article 2 bis n'est que la reproduction d'une disposition antérieure qui n'avait jamais suscité de difficultés particulières devant les tribunaux. Cette énumération qui n'est d'ailleurs pas limitative, paraît au contraire constituer un élément favorable pour la rédaction des règlements de copropriété, car elle permettra aux rédacteurs de ces règlements de se référer à la loi et d'éviter ainsi des interprétations contestables. »

Pour la loi du 28 juin 1938, antérieure aux décrets de 1955, je vous renvoie à l’article 48 de la loi du 10 juillet 1965.
Bonjour Rambouillet 41 et merci pour votre retour, effectivement vos divers échanges avec JPRP64 m'ont apporté un début de solution. Il s'avère que les parking en questions sont situés au sous-sol de l’immeuble, ils représentent chacun d'entre eux des lots numérotés et inscrit dans le RC. Malheureusement l article 8-1 n'a pas été inscrit dans le RC. Je vois que pour modifier le RC il faut l'unanimité des copro et non la majorité. C'est donc peine perdu dans mon cas car 7 copro disposent de parking sans appartement et se permettent de vendre leur lot à des acquéreurs extérieurs sans que l'on puissent le savoir en amont. L'argent passe avant le bon sens. Merci encore pour vos réponses...amicalement,
Commenter la réponse de rambouillet41
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Merci
Je vois que pour modifier le RC il faut l'unanimité des copro et non la majorité.


Sur ce point du vote à quelle majorité, les avis divergent et je ne connais pas de jurisprudence. Perso, nous l'avons fait à la double majorité 26. Pourquoi ?
  • certains disent : si on touche au droit à l'utilisation des parties privatives il faut l'unanimité
  • d'autres (dont je suis) disent : on n'interdit pas le droit de vendre, on met seulement en place une procédure qui permet de mettre seulement une priorité sur le droit d'acheter partie du tréfonds et des parties communes, donc double majorité de l'article 26. En effet, quand on achète un lot, opn achète les parties communes pour une partie, définie par les tantièmes de copropriété, en contrepartie cela donne l'usage privatif d'un lot.


Nous l'avons donc fait à la majorité 26 et personne n'a contesté....
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