Location non-meublée et aucune provisision de charges

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bonjour,

C'est la première fois que je loue et j'ai signé un bail avec peut-être une bourde de mon côté. A vous de me le dire ou de m'aiguiller s'il vous plaît.

Au départ le loyer était censé être de 600€ sauf qu'au moment de signer le bail, l'agent de la SCI me dit qu'il y a 150€ de charges que je ne pourrais pas récupérer (sans provision) en plus soit un mensuel de 750.
L'eau courante,chaude,le gaz sont à 150€ que je consomme énormément ou pas du tout!

Sur le bail (vieux modèle de 2001 pré-imprimé), il y a bien un détail :
-loyer hors taxes : 600
-contribution ou taxe : 0
-charges provision initiale : 150 (et il a barré "provision initiale")

En parlant autour de moi, on me dit que c'est pas normal, limite illégal ou bancal ou litigieux, en tout cas que la démarche est malhonnête.
Maintenant que j'ai les clés, j'en ai reparlé à l'agent et lui ai dit qu'il s'était trompé , que ce sont bien des charges non-récupérables, fixes, en forfait. Que c'était ainsi avec les précédents locataires et même que ça facilitait l'attribution de l'APL (mon aide au logement).

Du coup je me pose la question vis-à-vis de la CAF : mon loyer c'est 600 ou 750 ?
Pourtant mon dépôt de garantie est de 600 et pas 750...
Il a même dit qu'il allait faire la déclaration à la CAF, je l'ai arrêté et dit que je m'en chargeais (je suis déjà affilié).

Le second souci c'est que 150€ de charges c'est énorme (je vis seul, pas de machine à laver ni lave-linge ni baignoire et je ne compte pas en avoir) .
Il m'a dit que ça correspondait à l'eau courante, eau chaude , gaz, chauffage (tout est collectif sans compteur sauf l'électricité que j'ai ouvert à mon compte).
Il ne veut pas poser de compteur individuel car gros travaux à faire sauf que la répartition est illogique : je paie la même chose qu'une famille de 4personnes, qu'un couple ! la sci est le seul propriétaire de l'immeuble de 3 appartement.

C'est quand-même bizarre cette logique d'inclure et forcer les charges, normalement la SCI et son comptable devraient être plus rigoureux, les charges provisions ne rentrent pas dans le T des bénéfices dans la comptabilité si mes souvenirs de seconde sont exactes...
Surtout que je ne suis pas un gros consommateur d'énergie car je travaille et ne serait pas là et surtout je ne suis pas de nature frileuse. Je ne suis pas d'accord pour payer des charges de chauffage que j'utilise pas !

que faire ?

est-ce que je paie que 600€ mensuel (sauf erreur on ne peut pas m'expulser si je paie mon loyer mais pas les charge, si ?, je me trompe ?)
est-ce que j'attends décembre-janvier pour me plaindre et demander la régularisation et paie en attendant ?

D'avance, merci pour votre lecture et votre temps, j'ai écrit un pavé je sais c'est long à lire.. merci.
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2 réponses

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2 août 2019
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Merci
Bonjour,
La loi de 89 dit article 7 (extrait) :
Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

C'est donc inutile d'argumenter, vous devez payer 600 + 150 tous les mois.
maylin27
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2 août 2019
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bonjour,
Les charges reelles seront regularisées en fin d année et meme si tout le monde paie pareil, il y en a qui selon la repartition paierons un supplément, ou recevront un remboursement....

CDT
anemonedemer
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Merci
mais je ne suis pas contre de les payer tous les mois. je veux bien "provisionner" les +150 !
Je suis contre le fait que l'agent immobilier de la SCI m'a explicitement dit que rien ne serait ne serait remboursé si je consomme pas ou peu. C'est ce point qui me choque, surtout venant d'un pro et pas d'un particulier.

Que se passe-t-il si au 1er janvier 2020 il me dit encore qu'il n'y a pas de remboursement ou de surplus en fonction de ma consommation ?
djivi38
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2 août 2019
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Bonjour,

en location non meublée, les charges sont OBLIGATOIREMENT "au réel" = provisions mensuelles avec régularisation annuelle.

Si la régularisation n'est pas faite annuellement, vous mettrez votre bailleur en demeure de la faire et soit de vous fournir les justificatifs soit de les laisser à votre disposition, par courrier R+AR (dont vous garderez copie & récépissés).

Voici un extrait d'un de mes topos :
[ topo que vous pouvez lire dans son intégralité par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8222041-rendre-un-appartement (post 3) ]


h) CHARGES : art 8-1 loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

Les charges peuvent être mentionnées :

- Soit « au réel » (cas en location nue ou meublée) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an sur justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

- Soit « forfaitaires » [(cas en location meublée ou en co-location nue (pour colocataires non mariés, non pacsés)] : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat).
Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028779195&cidTexte=LEGITEXT000006069108

- Soit « charges comprises » : juridiquement parlant, "charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, il faut que le bailleur précise clairement sur le contrat de location :
- ce qu’elles comprennent exactement
- ET précise si elles sont "au forfait" OU "au réel".

ÉLECTRICITÉ :

- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : Il est obligatoire de mentionner sur les 2 EDL (entrant et sortant) les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, et d'eau.
- Sa revente est interdite en location nue.
- Elle est tolérée en location meublée seulement si les charges sont « forfaitaires ».
https://particuliers.engie.fr/electricite/conseils-electricite/installation-electrique/comment-ajouter-un-compteur-electrique-divisionnaire.html
(§ : « Sous quelles conditions peut-on ajouter un compteur électrique divisionnaire ? »)

EAU :
- Avec un sous compteur en meublé,
- Obligatoirement un abonnement - auprès du fournisseur de son choix - par le locataire d’une location nue.



cdt.
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