Servitude de passage, clôtures

Bonjour à tous,

Tout d'abord je vous remercie pour le temps accordé à la lecture de mon problème des futurs réponses que vous apporterez. Je vais tenter d'être bref et précis.

Nous avons acheté il y a quelques temps une parcelle (qui pour le moment servait uniquement de pâture) en vue d'une construction immobilière (en cours).
Lors de cet achat, une servitude de passage nous a été mentionnée.

Cette servitude, est selon moi conventionnelle (le terme n’apparaît pas de la sorte dans l'acte authentique d'achat) puisque le terrain qu'elle dessert (fond dominant) appartient à un propriétaire ayant un accès à la voirie par son terrain situé à l'avant de la maison.
Cette servitude distribue l'arrière de sa maison, "enclavement" créé par sa propre maison placée en limite de propriété sur chaque côté (J'espère être suffisamment claire pour que vous soyez capable d'imaginer la situation).

A l'origine, les propriétaires disposaient de la maison et du terrain situé à l'avant de celle-ci et ont voulu agrandir leur propriété en accédant au terrain situé à l'arrière (issu d'une division du terrain que nous avons nous même acheté au même propriétaire). La servitude à donc été négociée à cet instant (quelques années avant notre acquisition).

Lors de notre signature, un plan indiquant cette servitude d'accès nous a donc été fourni.

Cette servitude emprunte notre seul accès au terrain (nous sommes donc le fond servant). Donc pour accéder à l'emplacement de notre futur maison nous longeons le terrain "avant" du voisin une vingtaine de mètres, puis son pignon de maison, puis nous longeons son terrain "arrière" sur 32 mètres et notre terrain s'étend ensuite sur une belle parcelle en retrait des autres habitations.

Ma première question est donc : La servitude de passage est elle réelle sachant qu'il n'y a pas de réel enclavement?

Bien-sûr, je pense que cette servitude est réelle puisqu'elle est précisée par le notaire dans l'AA. Nous avons acheté en connaissance de cause et n'avons rien contre le fait que le voisin emprunte une partie de notre chemin d'accès pour lui permettre de jouir comme il le souhaite de son terrain arrière.

De ce fait nous avons prévu de reculer notre portail définitif (obligatoire puisque nous avons des animaux de compagnie), c'est là que le problème réel ce pose.

Le plan annexé à l'acte de vente représente une servitude de passage (non cotée et non bornée) allant jusqu'à la moitié de son terrain arrière. Soit une profondeur de 16 mètres environ depuis le pignon de sa maison.
Pour des raisons pratiques et esthétiques nous désirons "réduire" cet accès afin de lui laisser un passage de 7 mètres (ce qui me semble bien raisonnable).
En ai-je le droit sachant qu'il pourra toujours jouir de cette servitude de passage comme il le souhaite ? Ou dois-je implanter mon portail obligatoirement après ces 16 mètres ?

Ce voisin, m'a également informé qu'il souhaiterait (peut-être) dans le futur revendre une partie de ce terrain arrière en tant que terrain à bâtir... Sachant que ce terrain arrière n'est pas viabilisé.. Aurait-il le droit de le vendre en tant que tel ? Où passerait les réseaux ? Quelle incidence cela pourrait-il avoir sur la servitude de passage ? Le terrain vendu se retrouverait par la force des choses enclavé..

J'espère avoir été assez précis dans mes explications et je ne manquerai pas d'apporter des compléments en cas de besoin..

Encore MERCI par avance.

Cordialement,