Servitude de passage, clôtures

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mercredi 24 avril 2019
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Bonjour à tous,

Tout d'abord je vous remercie pour le temps accordé à la lecture de mon problème des futurs réponses que vous apporterez. Je vais tenter d'être bref et précis.

Nous avons acheté il y a quelques temps une parcelle (qui pour le moment servait uniquement de pâture) en vue d'une construction immobilière (en cours).
Lors de cet achat, une servitude de passage nous a été mentionnée.

Cette servitude, est selon moi conventionnelle (le terme n’apparaît pas de la sorte dans l'acte authentique d'achat) puisque le terrain qu'elle dessert (fond dominant) appartient à un propriétaire ayant un accès à la voirie par son terrain situé à l'avant de la maison.
Cette servitude distribue l'arrière de sa maison, "enclavement" créé par sa propre maison placée en limite de propriété sur chaque côté (J'espère être suffisamment claire pour que vous soyez capable d'imaginer la situation).

A l'origine, les propriétaires disposaient de la maison et du terrain situé à l'avant de celle-ci et ont voulu agrandir leur propriété en accédant au terrain situé à l'arrière (issu d'une division du terrain que nous avons nous même acheté au même propriétaire). La servitude à donc été négociée à cet instant (quelques années avant notre acquisition).

Lors de notre signature, un plan indiquant cette servitude d'accès nous a donc été fourni.

Cette servitude emprunte notre seul accès au terrain (nous sommes donc le fond servant). Donc pour accéder à l'emplacement de notre futur maison nous longeons le terrain "avant" du voisin une vingtaine de mètres, puis son pignon de maison, puis nous longeons son terrain "arrière" sur 32 mètres et notre terrain s'étend ensuite sur une belle parcelle en retrait des autres habitations.

Ma première question est donc : La servitude de passage est elle réelle sachant qu'il n'y a pas de réel enclavement?

Bien-sûr, je pense que cette servitude est réelle puisqu'elle est précisée par le notaire dans l'AA. Nous avons acheté en connaissance de cause et n'avons rien contre le fait que le voisin emprunte une partie de notre chemin d'accès pour lui permettre de jouir comme il le souhaite de son terrain arrière.

De ce fait nous avons prévu de reculer notre portail définitif (obligatoire puisque nous avons des animaux de compagnie), c'est là que le problème réel ce pose.

Le plan annexé à l'acte de vente représente une servitude de passage (non cotée et non bornée) allant jusqu'à la moitié de son terrain arrière. Soit une profondeur de 16 mètres environ depuis le pignon de sa maison.
Pour des raisons pratiques et esthétiques nous désirons "réduire" cet accès afin de lui laisser un passage de 7 mètres (ce qui me semble bien raisonnable).
En ai-je le droit sachant qu'il pourra toujours jouir de cette servitude de passage comme il le souhaite ? Ou dois-je implanter mon portail obligatoirement après ces 16 mètres ?

Ce voisin, m'a également informé qu'il souhaiterait (peut-être) dans le futur revendre une partie de ce terrain arrière en tant que terrain à bâtir... Sachant que ce terrain arrière n'est pas viabilisé.. Aurait-il le droit de le vendre en tant que tel ? Où passerait les réseaux ? Quelle incidence cela pourrait-il avoir sur la servitude de passage ? Le terrain vendu se retrouverait par la force des choses enclavé..

J'espère avoir été assez précis dans mes explications et je ne manquerai pas d'apporter des compléments en cas de besoin..

Encore MERCI par avance.

Cordialement,
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22 mai 2019
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Merci
La servitude de passage est elle réelle sachant qu'il n'y a pas de réel enclavement?

Oui puisqu'elle résulte d'une convention.

Pour des raisons pratiques et esthétiques nous désirons "réduire" cet accès afin de lui laisser un passage de 7 mètres

Oui, mais seulement avec l'accord de votre voisin.

Aurait-il le droit de le vendre en tant que tel ?

Oui

Où passerait les réseaux ?

Sans doute chez vous si la servitude qui grève votre fond est "tous usages"
kevin_766
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mercredi 24 avril 2019
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24 avril 2019
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Bonjour et merci pour vos réponses.

La servitude indique uniquement : " A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, avec droit d’utilisation dudit passage en cas de division du fonds dominant, à leur famille, ayantsdroit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. "

Il n'y a donc pas de mention de "tous usages" le réseaux ne devraient donc pas passer sur mon terrain?

Par ailleurs, si le voisin décide de vendre une partie de ce terrain "arrière" il crée lui même un enclavement inexistant à ce jour.
Cela n'est il pas interdit? Surtout que cette création d'enclavement pourrait avoir une incidence importante sur l'assiette de servitude.
roudoudou22
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22 mai 2019
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Il n'y a donc pas de mention de "tous usages" le réseaux ne devraient donc pas passer sur mon terrain?

Sans cette mention, les réseaux ne devraient pas passer chez vous.

si le voisin décide de vendre une partie de ce terrain "arrière" il crée lui même un enclavement inexistant à ce jour.

Certes mais cela est prévu dans la convention de servitude. Dans ce cas les acquéreurs profiteraient de la servitude grevant actuellement votre fond.
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