Absence d'EDL de sortie, le propriétaire veut garder la caution

- - Dernière réponse :  Aurore - 25 mars 2019 à 18:44
Bonsoir,

Nous avons rendu les clés de notre logement locatif mardi, tout s'est bien passé. Jeudi notre propriétaire nous annonce qu'elle souhaite retenir notre caution. Sur l'EDL d'entrée c'est indiqué "dans les cas où les grosses structures ne sont endommagés, le bailleur s'engage à rendre la caution".
Qaund nous sommes arrivés, le logement était un logement meublé saisonnier, la propriétaire à décider de le louer à l'année, il était donc meublé mais nous pouvions vendre, etc faire ce que nous voulions des meubles. l'EDL d'entrée est un EDL pour un non meublé.
A ce jour, la propriétaire ns reproche d'avoir ôter un miroir, des étageres et patéres qui était scellés. Une rampe d'escalier et ns avions mis en place une cloison qu'elle souhaite qu'on ôte. Je passe des détails de mauvaise foi.

Rien ne prouve que l'on a rendu les clés, c'est ce qui me dérange. A t'elle le droit de conserver la caution sans EDL de sortie?

Merci pour votre réponse.

Aurore
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bonsoir,

"...... mais nous pouvions vendre, etc faire ce que nous voulions des meubles."
Noté par écrit quelque part ??

"Rien ne prouve que l'on a rendu les clés, c'est ce qui me dérange."
Pour quelles raisons n'y a-t-il pas eu d'EDLS ?
Quand c'est le cas, le locataire doit demander au bailleur de signer en double exemplaire un reçu de réception des clés à telle date (sur lesquels le locataire inscrira sa nouvelle adresse (« Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).... parce que, sans rendu de l'intégralité des clés, le locataire est toujours locataire et, à ce titre, doit continuer de payer loyers & charges.
---> Avez-vous donné par écrit le jour de votre départ votre nouvelle adresse à votre bailleur ?

"A t'elle le droit de conserver la caution sans EDL de sortie? "
Non, elle n'a pas le droit de conserver votre DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution", qui est l'acte juridique de cautionnement, la personne cautionnant étant le garant). Cependant il vous faut prouver cette absence d'EDLS, donc :
- 1°) vous DEVEZ attendre 1 mois après votre départ (pour qu'elle n'ait plus le temps de faire faire un EDLS par huissier)
- 2°) dans 1 mois, vous lui ferez un courrier R+AR pour lui citer cet art. de loi (.../...) :
Art 3-2 loi 6/7/1989 :
« A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270

(.../...) ET la mettre en demeure de vous restituer l'intégralité de votre DG, soit la somme de.... €, à réception de la présente; et vous concluez votre courrier par : "A défaut, je me verrai dans l'obligation de confier le litige à la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse".

Voici des extraits de mon habituel topo sur le DG :

=> RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable ou non réalisé.

=> Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location],
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

=> => Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> => RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

=> « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

=> http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
=> Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

cdt.
L'EDLS fait par huissier se fait en comparaison à l'EDLE?
Sur l'EDLE il est uniquement inscrit "Du moment que les grosses structures ne sont pas endommagées, le bailleur s'engage à rendre la caution"....
djivi38
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5585 > Aurore -
"L'EDLS fait par huissier se fait en comparaison à l'EDLE? "
Si un huissier est mandaté, il doit convoquer les parties (bailleur et locataires) au moins 7 jours avant la date qu'il aura fixée pour faire son EDLS. Donc vous serez avertie.
L'huissier envoie son rapport d'EDLS au bailleur qui l'a mandaté, et c'est le bailleur qui fait les comparaisons entre EDLE et l'EDLS de l'huissier.
Pour avoir votre exemplaire d'EDLS, vous devrez le demander à votre bailleur.

Faites comme je vous ai dit post 1.
Elle nous demande d'intervenir cette semaine... et suite à cela elle nous fera parvenir le dépôt de garantie, c'est ce qui nous met un peu la pression.
Elle m'a fait parvenir une attestation de restitution des clés.
djivi38
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5585 > Aurore -
"Elle nous demande d'intervenir cette semaine..."
??
Vous n'avez plus les clés, vous ne pouvez plus rentrer dans le logement.
Elle vous presse d'intervenir (pour faire quoi ??) parce que peut-être elle veut mandater un huissier... vous n'avez aucune obligation de lui obéir ! Faites comme je vous ai dit post 1.

"Elle m'a fait parvenir une attestation de restitution des clés. "
Parfait !
Elle laisse les clés à disposition afin que nous entrions dans le logement pour ôter une cloison que nous avons monté lors de notre location (que les futurs locataires que nous avons démarché pour elle, souhaite conserver...), ré installer une rampe d'escalier et remettre à leur endroit initial les étageres, pateres et miroir.
Elle nous demande d'intervenir cette semaine car elle souhaite monter une nouvelle cuisine (la cloison doit gêner ses nouveaux plans).

Je souhaitais lui faire un courrier indiquant que nous souhaitions lui restituer ses "meubles" (étageres, patères, miroir" mais après tout elle n'a pas fait l'effort de lister ce qu'elle voulait qu'on ramène.

Donc, on fait les morts?
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