Construction commune, protection et heritage

Question

Bonjour, 

Je me tourne vers vous pour avoir un avis  éclairé. 

Je vis en concubinage et avec mon conjoint et nous avons 3 enfants mineurs.
Mon conjoint à un enfant majeur d'une précédente union libre.
Je suis propriétaire d'un terrain par donation.
Nous allons construire une maison sur ce terrain.
Pour ce faire, nous allons faire un prêt commun.
Je souhaiterais trouver le moyen fiscal (pacs, mariage et/ou convention particulière, testament...?) pour nous protéger au mieux sachant que 

- Je souhaite me protéger et protéger mon conjoint et nos enfants en cas de décès 

- Mais que je souhaite que ce soit nos enfants et pas l'enfant du 1er lit de mon conjoint qui hérite de notre future maison (ainsi que de mes autres biens acquis par donation de mes parents) 

J'ai lu beaucoup de choses sur internet.
Je n'arrive pas à savoir quoi mettre en place pour réunir les critères que je souhaite.

Merci d'avance de votre réponse

sleepy00 · Answer

Bonjour
le plus simple et sécurisé dans votre cas, et d'exposer votre situation a un notaire.

Ensuite. quelques conseils :
-déjà pour vous protéger dans le couple
il faut nécessairement un mariage, ou un Pacs+Testament.

Le concubin n'a aucun droit et en cas d'un testament en sa faveur sans PACS, il devra payer 60% d’impôt. 
Le pacsé évite les 60% mais les droits ne sont pas automatique comme dans le mariage, il faut un testament.

- Dans le cas, ou votre conjoint décède.
son fils, fait nécessairement parti de ses héritiers réservataire.
une part de l'héritage doit donc lui revenir. (en principe 3/16eme)

Il est possible de convenir par testament, que la maison reviendra à quelqu'un d'autre.
mais il faudra  que sa part soit payée par ailleurs.

Exemple : il est calculé pour votre conjoint à son déces un actif de 160000€ dont 150000€ pour sa part de la maison.
le fils à le droit à 3/16 soit 30000. Si l'on décide par testament que sa part de la maison reviens au 3 autres enfants.
il lui devront les 30000€. 
Après si l'actif de la succession suffit à indemniser les 30000€ c'est plus simple.
en l’occurrence dans cet exemple, les 10000€ hors maison pourront lui être attribué, et les autres lui devront plus que 20000.

Cet exemple ne tient pas compte de la part et/ou de l'usufruit qui pourrait vous être attribué.

ginto5 · Answer

Bonjour,

Pour le moment vous êtes en concubinage, donc :
- le terrain vous appartient entièrement.
- la construction étant sur votre terrain, elle vous appartient, votre concubin n'a rien ! (sauf si vous vous séparez et qu'il a gardé toutes les pièces justifiant qu'il a financé une partie de la maison, vous lui en devrez récompense !)
et, en l'état, votre beau-fils n'aura rien, hormis la récompense que vous allez devoir à votre concubin !

Par équité envers vote compagnon, il faut sortir de cette situation.
Je ne sais pas comment vous allez financer cette maison, mais aucun établissement bancaire accepterra de lui prêter si la maison est entièrement à vous.
Il vous faut aller chez un notaire, pour :
- déterminer quelles parts vous allez posséder chacun de cette maison (50/50, 40/60, etc....)
- vendre le même pourcentage de terrain indivis à votre compagnon, cela pouvant être réglé hors la comptabilité du notaire.
- vous serez propriétaires indivis de cette maison, si vous désirez vendre il faudra être d'accord tous les 2 et le produit de la vente sera réparti dans les proportions déterminées lors de l'acquisition
- vous pouvez chacun racheter la part de l'autre
- cel entraîne quelques frais supplémentaires pour le partage de la maison et le paiement d'une taxe sur le partage, mais la situation est plus claire.
- chacun pourra obtenir un prêt correspondant à la valeur de sa part.


Le notaire doit vous expliquer les possibilités de solutions, vous rendre attentifs aux problèmes et comment les éviter ou les régler, prenez rendez-vous ensemble pour une consultation chez le notaire. Ce n'est pas un problème qui se règle en 5 minutes !
(ma compagne et moi avons été dans la même situation, elle a un fils, mais nous n'avons pas d'enfants en commun).

Ulpien1 · Answer

Bonjour.Si vous devez rester concubins, retenez bien ceci qui est essentiel si par la suite vous deviez vous séparer ; de jurisprudence constante, en cas de conflit lors d'une séparation mettant fin à une indivision entre concubins, la Cour de cassation ne retient que les pourcentages de propriété indiqués dans l'acte, peu importe comment le financement a été assuré (les concubins ignorent la loi, la loi les ignorera- Napoléon Bonaparte). Ce principe est toujours appliqué.
Si plus tard vous vous séparez en tant que concubins et que l'un de vous rachète la part de l'autre, contrairement à ce que l'on vous dit, l'opération ne pourra pas bénéficier du régime de faveur du droit de partage au taux de 2,5 % mais sera soumise au droit de mutation à titre onéreux au taux de 5,8%;

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