Négligence dans le contrôle des factures par le syndic
Julie
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rambouillet41 Messages postés 10184 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
rambouillet41 Messages postés 10184 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Nous sommes une copropriété de 44 lots et nous nous sommes aperçus il y a quelques mois que le fournisseur d'eau nous facturait depuis 15 ans 49 abonnements au lieu de 45 (44 compteurs individuels + 1 compteur général).
Le fournisseur d'eau ne veut rien entendre car, d'après lui, ce serait le promoteur qui serait en faute en ayant déclaré 49 compteurs au lieu de 45 lors de la livraison de la résidence.
Il faut savoir que c'est une autre société que le fournisseur d'eau qui s'occupe de relever les consommations (individuelles et générales) et de les transmettre au syndic pour répartition des charges.
Le syndic, quant à lui, brille par son silence malgré nos diverses relances et mises en demeure par mail. N'est-il pas de sa responsabilité de vérifier la bonne cohérence des factures avec la réalité? Il n'est pas sans savoir que notre copropriété ne comporte que 44 lots...
Nous avons estimé le préjudice subi à plusieurs milliers d'euros. Quels recours pouvons-nous avoir? Vers qui sommes-nous en droit de nous retourner? Le fournisseur d'eau, le promoteur ou le syndic?
Nous vous remercions par avance pour vos contributions.
Nous sommes une copropriété de 44 lots et nous nous sommes aperçus il y a quelques mois que le fournisseur d'eau nous facturait depuis 15 ans 49 abonnements au lieu de 45 (44 compteurs individuels + 1 compteur général).
Le fournisseur d'eau ne veut rien entendre car, d'après lui, ce serait le promoteur qui serait en faute en ayant déclaré 49 compteurs au lieu de 45 lors de la livraison de la résidence.
Il faut savoir que c'est une autre société que le fournisseur d'eau qui s'occupe de relever les consommations (individuelles et générales) et de les transmettre au syndic pour répartition des charges.
Le syndic, quant à lui, brille par son silence malgré nos diverses relances et mises en demeure par mail. N'est-il pas de sa responsabilité de vérifier la bonne cohérence des factures avec la réalité? Il n'est pas sans savoir que notre copropriété ne comporte que 44 lots...
Nous avons estimé le préjudice subi à plusieurs milliers d'euros. Quels recours pouvons-nous avoir? Vers qui sommes-nous en droit de nous retourner? Le fournisseur d'eau, le promoteur ou le syndic?
Nous vous remercions par avance pour vos contributions.
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5 réponses
Bonjour,
D'après vos propos on se trouve dans le cas où le concessionnaire (commune, agglo, ...) ont décidé (lors de la discussion de la concession) que l'abonnement du compteur général devait inclure le nombre de lots d'habitation ou commerce... Chacun de ces lots ayant un compteur divisionnaire propriété du syndicat et non du fournisseur d'eau. Est ce bien cela ?
Le promoteur : à oublier..............
Le syndic : certes il a une part de responsabilité
Le syndicat : certes, il a une part de responsabilité : le CS comme chaque copro peut/pouvait vérifier ce point.
Se faire rembourser sur 15 ans : à oublier.
Biens sur vous avez récupéré le courrier du fournisseur d'eau qui a répondu par la négative... ;o)
Maintenant ce qu'il faut s'attacher c'est à faire modifier ce nombre donc le syndic doit envoyer un justificatif du nombre de lots habitation et/ou commerces par LRAR au fournisseur. Si la réponse est toujours négative alors il faudra dans un premier temps saisir le médiateur, et dans un second temps la justice.
Si le syndicat obtient satisfaction, rien empêche le syndicat via le syndic de demander un geste commercial.
D'après vos propos on se trouve dans le cas où le concessionnaire (commune, agglo, ...) ont décidé (lors de la discussion de la concession) que l'abonnement du compteur général devait inclure le nombre de lots d'habitation ou commerce... Chacun de ces lots ayant un compteur divisionnaire propriété du syndicat et non du fournisseur d'eau. Est ce bien cela ?
Le promoteur : à oublier..............
Le syndic : certes il a une part de responsabilité
Le syndicat : certes, il a une part de responsabilité : le CS comme chaque copro peut/pouvait vérifier ce point.
Se faire rembourser sur 15 ans : à oublier.
Biens sur vous avez récupéré le courrier du fournisseur d'eau qui a répondu par la négative... ;o)
Maintenant ce qu'il faut s'attacher c'est à faire modifier ce nombre donc le syndic doit envoyer un justificatif du nombre de lots habitation et/ou commerces par LRAR au fournisseur. Si la réponse est toujours négative alors il faudra dans un premier temps saisir le médiateur, et dans un second temps la justice.
Si le syndicat obtient satisfaction, rien empêche le syndicat via le syndic de demander un geste commercial.
Toutes les fautes du syndic ont clairement été soulignées par mail au fur et à mesure que le conseil syndical les relevait, mais pas par LRAR.
Donc vous ne pouvez aller au tribunal avec cela......
Vous pensez que ces fautes ne constituent pas des motifs suffisamment valables pour une révocation du syndic sans recours possible de sa part?
Vous pensez que les mails envoyés au syndic à ce sujet ne constituent pas une preuve suffisante en cas de recours du syndic?
Mais Madame, je n'ai jamais reçu ces mails ...... prouvez moi que vous les avez bien envoyés.....
Bonjour,
Je n'ai pas pour habitude de soutenir mordicus les syndics, mais dans votre cas il a ventilé la quantité d'eau à partir de documents qui lui ont été fournis par le syndicat lorsqu'il a pris ses fonctions. En ce qui me concerne, le grand responsable c'est le conseil syndical. En effet chaque année en fin d'exercice, plusieurs membres du C. S. vérifient les comptes et avec un tout petit peu de jugeote, ils auraient dû s'apercevoir de cette erreur. Je ne pense pas que vous puissiez faire porter le chapeau au syndic. Je pense sincèrement que ce serait voué à l'échec. Le préjudice peut être chiffré à quelques centaines d'euros par année. N'oubliez pas que le syndicat a voté chaque année les budgets réalisés et peut-être avez-vous donné quitus à votre gérant ?
Vous pouvez effectuer un constat concernant ces erreurs mais il y a bien des chances que ce sera sans lendemain.
Cdlt.
Je n'ai pas pour habitude de soutenir mordicus les syndics, mais dans votre cas il a ventilé la quantité d'eau à partir de documents qui lui ont été fournis par le syndicat lorsqu'il a pris ses fonctions. En ce qui me concerne, le grand responsable c'est le conseil syndical. En effet chaque année en fin d'exercice, plusieurs membres du C. S. vérifient les comptes et avec un tout petit peu de jugeote, ils auraient dû s'apercevoir de cette erreur. Je ne pense pas que vous puissiez faire porter le chapeau au syndic. Je pense sincèrement que ce serait voué à l'échec. Le préjudice peut être chiffré à quelques centaines d'euros par année. N'oubliez pas que le syndicat a voté chaque année les budgets réalisés et peut-être avez-vous donné quitus à votre gérant ?
Vous pouvez effectuer un constat concernant ces erreurs mais il y a bien des chances que ce sera sans lendemain.
Cdlt.
Bonjour Rocha1 et merci pour votre réponse,
Certes le syndic a ventilé les consommations d'eau à partir du relevé effectué par le prestataire qui nous a installé les compteurs individuels et nous les loue. Mais le syndic a aussi validé les factures du fournisseur d'eau sur lesquelles étaient mentionnés 49 abonnements au lieu de 45 en les payant au nom du syndicat de copropriété. Le syndic est en droit de payer une facture incohérente? N'est-ce pas son rôle de contrôler les factures avant de les payer?
Le conseil syndical aurait dû s'en apercevoir avant. Mais encore une fois, ce n'est pas la profession du syndic de vérifier les factures avant de les payer?
Nous avons chiffré le préjudice à plusieurs milliers d'euros au total (environ 6000€).
Le quitus a été voté à chaque AG sauf pour la dernière qui a eu lieu en septembre dernier et au cours de laquelle un nouveau conseil syndical a été élu.
Certes le syndic a ventilé les consommations d'eau à partir du relevé effectué par le prestataire qui nous a installé les compteurs individuels et nous les loue. Mais le syndic a aussi validé les factures du fournisseur d'eau sur lesquelles étaient mentionnés 49 abonnements au lieu de 45 en les payant au nom du syndicat de copropriété. Le syndic est en droit de payer une facture incohérente? N'est-ce pas son rôle de contrôler les factures avant de les payer?
Le conseil syndical aurait dû s'en apercevoir avant. Mais encore une fois, ce n'est pas la profession du syndic de vérifier les factures avant de les payer?
Nous avons chiffré le préjudice à plusieurs milliers d'euros au total (environ 6000€).
Le quitus a été voté à chaque AG sauf pour la dernière qui a eu lieu en septembre dernier et au cours de laquelle un nouveau conseil syndical a été élu.
Bonjour,
Ayant voté le quitus, vous n'avez plus de recours contre le syndic.
Evitez à l'avenir de voter le quitus (qui n'est en rien obligatoire !)
Ayant voté le quitus, vous n'avez plus de recours contre le syndic.
Evitez à l'avenir de voter le quitus (qui n'est en rien obligatoire !)
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même si vous aviez raison dans plusieurs mois, années pour la révocation du syndic, en attendant il vous faudrait payer l'avocat pour vous défendre...
Perso, je déconseille très fortement les révocations du syndic si rien n'a été fait au préalable dans cet esprit.... il vaut mieux être patient et bien se préparer : récupérer les contrats, les listes de copros, les relevés bancaires, les grands livres, etc... afin que la relève se fasse sans à coup....
Perso, je déconseille très fortement les révocations du syndic si rien n'a été fait au préalable dans cet esprit.... il vaut mieux être patient et bien se préparer : récupérer les contrats, les listes de copros, les relevés bancaires, les grands livres, etc... afin que la relève se fasse sans à coup....
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Oui, le compteur général appartient au fournisseur d'eau tandis que les 44 compteurs individuels ont été installés par un autre prestataire, qui a sûrement été choisi par le promoteur, et qui nous facture une redevance annuelle pour location/entretien/relevé des compteurs. Donc ni le compteur général, ni les compteurs individuels ne nous appartiennent.
Non, nous ne sommes pas en possession d'un document rédigé par le fournisseur d'eau déclinant sa responsabilité sur le promoteur. Nous en avons fait la demande au syndic : nous attendons toujours... C'est le syndic qui affirme cela sans justificatif.
Oui, la modification du nombre d'abonnements a été faite par le fournisseur d'eau en novembre dernier sur demande du syndic sachant que nous nous sommes aperçus du problème et l'avons signalé au syndic en août dernier.
Vous dites que le syndic a une part de responsabilité et que le syndicat de copropriété en a sûrement lui aussi une autre part. Sauf que le syndicat de copropriété paie un syndic professionnel en bonne et due forme pour gérer notre copropriété. Sa responsabilité professionnelle nous semble bien plus engagée que la nôtre... Certes, le précédent conseil syndical aurait pu relever l'erreur avant (une aiguille dans une botte de foin pour des bénévoles!) mais n'est-ce pas avant tout le rôle du syndic de vérifier la bonne cohérence des factures avant de les payer au nom du syndicat de copropriété?
Pour la petite histoire, sachez que nous avons mis le doigt sur cette erreur par hasard. C'est en nous apercevant que la consommation en eau des parties communes facturée au syndicat de copropriété par le syndic était anormale depuis quelques années (environ 170m3/an pour nettoyer une fois par semaine le couloir et l'escalier de 4 bâtiments d'un étage sans autre utilisation) que nous avons demandé au syndic de nous fournir les copies des dernières factures du fournisseur d'eau.
Sur ces factures, deux aberrations nous ont sauté aux yeux :
- la facturation de 49 abonnements au lieu de 45 (c'est bien écrit sur chaque facture)
- la facturation de pénalités de retard de paiement quasi systématique à chaque facture : le syndic fait payer au syndicat de copropriété les conséquences de son retard de paiement alors que lui seul est responsable! Et ce n'est pas faute de fonds disponibles...
Et nous vous passons bien d'autres erreurs, négligences, omissions et abus de la part de notre cher syndic avec qui nous sommes liés jusqu'en septembre 2020...
Nous aimerions donc savoir quels sont nos recours, les moyens pour y parvenir et les chances d'y aboutir?
En vous remerciant de m'avoir lue jusqu'au bout :)
Le jeu en vaut-il la chandelle ?....
il vaut peut-être mieux vous attacher à mettre en oeuvre les moyens de changer de syndic...
Nous allons y réfléchir...
Pensez-vous que ce genre d'erreurs puisse être un motif de révocation?
Parmi les plus importantes, il y a :
- des erreurs dans le contrôle comptable des
factures qui représente un préjudice de plusieurs milliers d'euros subi par le syndicat de copropriété,
- des frais de pénalités de retard de paiement de la part du syndic facturés au syndicat de copropriété donc faute dans son rôle de gestion,
- non respect des résolutions votées lors de la dernière AG par le syndic. En effet, des travaux non urgents ont été réalisés par le syndic sans consultation préalable du conseil syndical et sans mise en concurrence et ce, malgré le dépassement d'un certain seuil voté en AG.
- une consommation anormale en eau par les parties communes qui perdure depuis des années sans que le syndic ne se pose la moindre question. Nous l'avons interpellé en juillet dernier à ce sujet et nous n'avons toujours pas de réponse à ce jour, ni de démarches déclenchées par le syndic pour trouver des explications.
Nous trouvons que ça fait beaucoup d'erreurs pour un professionnel, non? Sans compter le manque de coopération de la part du syndic pour aider le conseil syndical dans rôle de contrôle...
Vous pensez que ces fautes ne constituent pas des motifs suffisamment valables pour une révocation du syndic sans recours possible de sa part?
Vous pensez que les mails envoyés au syndic à ce sujet ne constituent pas une preuve suffisante en cas de recours du syndic?
Merci pour toutes vos réponses et votre aide!