Problème état des lieux + caution

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21 février 2019
- 8 févr. 2019 à 20:01
Bonjour ,
Je me permets de vous écrire car j'ai besoin d'aide pour pouvoir aider mes parents , je vous explique la situation :
Le 22 Novembre 2018 mes parents ont déménagé d'une maison qu'ils loués depuis près de 3 ans ( il y aurait eu 3 ans le 01 Décembre 2018 ) , le 24 Novembre avait lieu , l'état des lieux , nous avons été eux et moi nettoyer toute la maison le 23 Novembre pour qu'elle soit nickel le 24 Novembre ...
Le 24 Novembre mon père se présente à la maison , l'agent immobilier qui arrive à la maison n'est pas celui qui s'occupait de cette maison d'habitude , car il ne travaillais pas ce jour là ... Elle commence à dire à mon père qu'elle est obligée de marquer tout les problèmes qu'ils y a eu dans la maison , même ceux avant qu'ils ne soient dedans et qu'après son collègue qui retravailler du coup Lundi ferai le tri , verrais les différences entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie , elle fait signer l'état des lieux de sortie à mon père , et lui dit que une copie sera envoyé à leurs domiciles dans quelques jours , elle lui a demandé sa nouvelle adresse pour l'envoi .... Sauf que les jours ont passé et alors que mes parents ont rappelé l'agence plusieurs fois pour leurs réclamer cette états dès lieux à chaque fois la secrétaire dit qu'il n'est pas disponible ... Les jours et les mois passent ils n'ont ni nouvelles de l'agence pour l'état des lieux, ni de la propriétaire pour la caution ... Le 24 Janvier cela faisait 2 mois pile que l'état des lieux avait été fait et il n'avait pas de nouvelles de la caution , mon père décide d'appeler la propriétaire sur son téléphone portable mais elle ne répond jamais du coup il décide de le faire sur son fixe elle décroche , mais dès que mon père c'est présenté elle lui a raccroché à la figure ... Mes parents étaient entrain de regarder pour faire des démarches et aujourd'hui le 06/02/2019 ils reçoivent une lettre de la propriétaire avec un chèque de 258€ ( au lieu de 700€ ) où dedans elle nous explique qu'elle a du faire appel à une entreprise car la maison avait été rendu très salé alors que je vous rappelle l'avoir été nettoyé avec eux une journée avant l'état des lieux , elle avait du changer la Vmc car elle ne fonctionnait plus ( elle ne fonctionnait déjà pas à l'arrivée ) puis elle nous dit sans plus de détails qu'elle a du faire d'autres petits travaux qui ont été repéré par l'agence , donc nous sommes bloqués car nous avons la propriétaire qui nous dit que la maison a été rendu limite dégueulasse et qu'elle a du faire des travaux pour la remettre en état alors qu'elle était superbe propre et la Vmc ne fonctionnait déjà pas avant leurs arriver et de plus à l'heure actuelle il n'ont toujours pas l'état des lieux de sortie entre leurs mains ... J'aimerais réellement les aider mes à vrai dire je ne sais pas comment faire ... Y'a t-il moyen de faire contester l'état des lieux vu qu'il ne l'on pas eu , ou avez-vous une aide à m'apporter ...
Je vous remercie par avance de m'avoir lu et merci au personnes qui m'aideront ...
Cordialement
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vendredi 12 avril 2013
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21 février 2019
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Merci
Bonjour

Il est un peu tard maintenant pour l'état des lieux. Il ne faut jamais quitter un état des lieux sans sa copie ! Sinon n'importe quoi peut être ajouté ensuite et c'est signé.

Bien sur vous ne pouvez avoir aucune preuve de ne pas avoir eu l'état des lieux c'est pourquoi il est impératif de l'avoir de suite. Donc pas de contestation possible de ce côté là non plus puisque pas de preuve possible.

L'agent à raison quand il dit que tout doit être noté et que c'est avec la comparaison à l'état des lieux d'entrée qu'on voit ce qui est de la responsabilité du locataire sortant. Pour la vmc est-ce qu'elle est notée endommagée sur l'état des lieux d'entrée ? Si non et bien c'est injuste mais c'est bien à vos parents de payer.

Vous comprenez donc que l'état des lieux d'entrée c'est au locataire de faire attention à chaque détail et à celui de sortie c'est au propriétaire de faire attention à chaque détail.

Reste ce qui est facturé, pour que ce soit récupérable il faut des preuves des frais, c'est à dire des factures ou au moins des devis. En l'absence de factures ou de devis il n'y a rien à payer.

Donc dans un premier temps redemandez l'état des lieux pour voir ce qui a été noté dessus. Et ensuite dites que vous ne paierez rien sans factures ou devis. À défaut saisissez la justice, l'état des lieux de sortie devra être présenté (mais je le rappelle, il a pu être modifié entre temps) et les factures ou devis présentés.

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dimanche 12 avril 2015
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21 février 2019
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Merci
bonjour,

.../... et vos parents doivent réclamer leur exemplaire d'EDLS par COURRIER R+R (dont ils garderont précieusement copie & récépissés) en rappelant les faits : non remise de leur exemplaire de suite après signatures le 24 novembre 2018, multiples réclamations.... (mais tél, sms, emails ne sont qu'un début de preuve juridiquement parlant).
Une non remise immédiate d'EDLS doit être prouvée pour que le bailleur n'ait pas le droit de faire des retenues sur un DG (Dépôt de Garantie), et c'est là toute la difficulté : prouver ce qui n'a pas existé !

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Je vous donne mon topo sur le DG... il sera peut-être utile un jour à vous ou à vos parents...

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827
Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche de chez vous : on vous aidera et vous conseillera gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
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