Devis ou factures

- - Dernière réponse : djivi38
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19 février 2019
- 5 févr. 2019 à 20:54
Bonjour,
Je suis propriétaire et je viens de procéder à un état des lieux de sortie avec une agence pour m'assistée dans cette tâche.
La maison a était énormément dégradé et en plus elle est d'une saleté repoussante.
Évier brûlée, papier arraché, tâche nombreuses sur les murs, stickers sur les sols et radiateurs ,tartres dans les toilettes, exements de chien dans la cour et dépandances.
Je vais être obligé de retenir la totalité du dépôt de garantie.
Suis je obligée de fournir une facture pour le nettoyage et remise en état du logement ou un devis fera l'affaire.
Nous allons nous mêmes faire le tout.
J'aimerais bien aussi recevoir un courrier type à envoyer à ces locataires sortant pour leurs dire que nous sommes en train d'effectuer des devis avant de leurs envoyé le détail des retenue. Courrier avec le texte de loi qui m'autorise à faire cela dans les 2 mois suivant l'état des lieux de sortie.
Je vous remercie de votre aide
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lundi 9 mai 2016
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18 février 2019
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Merci
Bonjour,

Un devis suffit !
L'agence vous conseille... mais les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

Étant donné que vous avez peu de chances de récupérer rapidement votre argent pour les travaux (soyons réalistes...), faites le devis a maxima et dépensez un minimum...

Cdt

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anemonedemer
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mardi 21 février 2017
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19 février 2019
4038 > Lilou -
Lilou : ces "statistiques" n'engagent que ceux qui y croient.
> anemonedemer
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19 février 2019
-
Oui c"est sur mais mon porte monnaie s'en souvient encore.
La justice favorise plus souvent les locataires surtout si c'est une maman seule avec 2 enfants.
Nous propriétaires sommes les méchants.
Merci pour vos retours
anemonedemer
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19 février 2019
4038 > Lilou -
C'est dur le métier de bailleur. Ce n'est pas le pays des bisounours.
Si vous avez été condamné, c'est qu'il y avait une raison de vous donner tort, ou que votre avocat était trop "léger".
> anemonedemer
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19 février 2019
-
L'état des lieux était catastrophique mais dans ce pays des droits de l'homme le locataire a toujours raison.
Merci pour vos remarques très constructives
J'ai déjà était condamné à rendre la caution d'une locataire qui elle aussi avais rendue la maison dans un état déplorable.
État des lieux effectuer aussi par une agence.
La maison était à peu près dans le même état.
J'avais aussi des devis de remise au propre.
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19 février 2019
4038
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Merci
Bonjour,
Un devis (fait par une entreprise) suffit pour justifier le montant retenu.
L'agence qui as effectué l'état des lieux de sortie nous conseille la facture.
Si ont fais faire par une entreprise la facture va s'envolée c'est pour cela que nous préférons le faire nous mêmes.
anemonedemer
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19 février 2019
4038 > Lilou -
la jurisprudence accepte un devis
Auriez vous une lettre type à expédié à mes locataires stipulant que selon la loi .... je suis dans l'attente de devis pour la remise en état de la maison et que la restitution du dépôt de garantie sera fait dans les 2 mois suivant le départ de la location.
Merci aussi de me communiquer plus d'informations sur la jurisprudence.
Merci beaucoup
anemonedemer
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19 février 2019
4038 > Lilou -
pas besoin de lettre-type, pas besoin d'écrire au locataire si vous n'avez pas les devis. vous lui enverrez les devis en pièce joint du calcul final.
question : que fait l'agence ??? c'est quand même son boulot de gérer tout ça et elle est payée pour !
> anemonedemer
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19 février 2019
-
L'agence ne gère pas la location je l'ai prise juste pour l'état des lieux.
Merci
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dimanche 12 avril 2015
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19 février 2019
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0
Merci
bonjour,

si vous voulez réparer vous-même, des tickets de caisse des produits utilisés sont acceptés comme justificatifs (j'ai bien dit des produits, pas du matériel employé).
Sinon, des devis par corps de métiers, même non acceptés, sont aussi valables, étant donné qu'un bailleur n'a pas obligation de faire faire les réparations :
" l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives (jugement en cass 3eme civ ; 25 janvier 2006 N°04-20.726)"
Et, bien sûr, des devis acceptés entraînent l'intervention des entreprises, qui factureront à la fin des travaux.


Pour répondre à votre post 9, un EDLS nécessite plusieurs conditions pour être valable (voir mon topo).


Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270

Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.
---> Si dégradations légalement retenues => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

[Pour vous rassurer, vous pouvez faire (dans le délais des 2 mois) un courrier (R+AR, dont vous gardez copie & récépissés) disant, par exemple, que << Au vu des dégradations mentionnées sur l'EDLS, je suis autorisée par la loi du 6/7/1989 à faire des retenues correspondant à ces dégradations. Votre DG étant insuffisant, au vu de ces dégradations, il ne vous sera donc pas restitué, et les justificatifs des retenues faites vous seront prochainement fournis pour l'ensemble des dépenses occasionnées.>>]

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche de chez vous : on vous aidera et vous conseillera gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
djivi38
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5173 -
Rajout/précisions au 1° § de mon post : "si vous voulez réparer vous-même, des tickets de caisse des produits utilisés sont acceptés comme justificatifs (j'ai bien dit des produits, pas du matériel employé). "

Produits : par ex. peinture colle, ... à prendre en compte.
Matériau : rouleaux de tapisserie, pots de peintures,... à prendre en compte pour les retenues sur le DG.
Matériel : par ex. échelle, pinceaux, .... à ne PAS prendre en compte.
Temps de travail personnel du bailleur (et/ou de membres de la famille ou d'amis) : ne peut PAS être pris en compte.

cdt.
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