Litige avec notre syndic - Assurance

Messages postés
20
Date d'inscription
jeudi 5 octobre 2017
Dernière intervention
1 février 2019
- - Dernière réponse : dany311
Messages postés
16600
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Contributeur
Dernière intervention
16 février 2019
- 1 févr. 2019 à 20:23
Bonjour,

Courant novembre 2018, nous avons été alertés dans la même semaine par deux de nos fournisseurs pour des factures impayées :
- La ste des eaux pour un montant de 4.320€ correspondant aux deux factures de l’année plus un reliquat d’une facture de l’année précédente.
- La Ste en charge du nettoyage des parties communes pour une montant de 3.200€ correspondant à 3 ans de factures non payées.

Dans le premier cas, une étiquette collée sur la porte d’entrée de l’immeuble, avec mention dernier avis avant poursuite
Dans le second cas, un courrier écrit en rouge et majuscule dans toutes les boites aux lettres ainsi qu’affiché dans le hall d’entrée et l’ascenseur et arrêt de ses prestations.

Etant, la présidente du conseil syndicale j’ai contacté immédiatement notre syndic (professionnel) pour savoir ce qu’il en était et lui ai demandé d’avoir accès à toute la comptabilité depuis 3 ans, date à laquelle notre syndic a pris en charge la gestion de notre immeuble.

Malheureusement les ennuis ne se sont pas arrêtés à ces deux fournisseurs, et j’ai constaté le 21/12/2018 que nous avions un problème avec notre assurance.

D’après les documents et éléments comptables j’en ai déduit que nous n’étions plus assurés depuis août 2018. J’ai bien évidemment demandé des explications à notre syndic, éléments comptables à l’appui, afin de savoir ce qu’il en était. Sa réponse fut confuse et ne m’a en aucun cas rassurée, prétendant que non, nous étions bien assurés et qu’elle allait bien évidemment me faire parvenir toutes les attestations.

J’ai contacté notre courtier d’assurance, qui dans un premier temps n’a pas souhaité me fournir d’éléments écrit, mais m’a expliqué la situation :
Nous avons été radiés par la compagnie d’assurance depuis Août 2017 pour motif de non-paiement.

Pour faire bref, (difficile)
Après 2 lettres recommandées AR, plusieurs réunion décalées/annulées pour des motifs divers et variés, dernière réunion prévue ce jour vient d’être annulée par une amie de notre syndic m’informant d’un problème de santé.
D’autre part depuis que j’ai eu en main l’ensemble de la comptabilité, je suis allée de découvertes en découvertes, toutes plus graves les unes que les autres, j’en suis à un rapport de 40 pages qui n’est toujours pas terminé.

Notre situation semble bloquée par la mauvaise foi de notre syndic qui ne cesse de mentir pour essayer de couvrir d’autres mensonges.

Le syndic étant le seul représentant légal de la copropriété comment solutionner ce problème d’assurance dans un premier temps, vu toute la mauvaise volonté dont il fait preuve.

Merci pour l’aide et conseil que vous pourrez m’apporter
Afficher la suite 

Votre réponse

5 réponses

Messages postés
16600
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Contributeur
Dernière intervention
16 février 2019
3567
0
Merci
Bonjour

puisque vous êtes au Conseil Syndical ; vous provoquez une AG ; avec à l'ordre du jour
Révocation du Syndic
voir
https://www.lettre-resiliation.com/guides/resilier-syndic-copropriete.html

ce que vous signalez sont des faits graves

Commenter la réponse de dany311
Messages postés
20
Date d'inscription
jeudi 5 octobre 2017
Dernière intervention
1 février 2019
0
Merci
Je vous remercie pour votre réponse.

J'ai bien conscience de la gravité de la situation, malheureusement pas très simple à solutionner puisque notre syndic actuelle nous mène en bateau,
Pour l'instant nous avons chercher à contacter 3 syndics qui ne se sont pas donné la peine de nous répondre...
Ce n'est pas très encourageant
Car comment faire confiance à un syndic avec ce que nous subissons, donc s'il ne nous répondent pas je suis pas convaincue qu'ils seront à la hauteur pour nous mettre en confiance
Commenter la réponse de Fybee13
Messages postés
10571
Date d'inscription
jeudi 3 mars 2011
Dernière intervention
16 février 2019
4362
0
Merci
Bonjour,

La Ste en charge du nettoyage des parties communes pour une montant de 3.200€ correspondant à 3 ans de factures non payées.

Avez-vous des assemblées générales chaque année ? Le conseil syndical vérifie t-il les comptes financiers avant chaque A. Gle ? Personne ne s'est jamais aperçu de ces fraudes ? C'est tout de même curieux. Les charges sont normalement payées ? Question trésorerie, où en est cette dernière ? Oui, je sais cela fait beaucoup de question, mais votre cas est particulier.

Dans un premier temps il faut vous rendre auprès de l'ADIL de votre région. Vous serez reçu par des juristes en immobilier et la consultation est gratuite. Selon les conseils de ces personnes, vous serez peut-être amenés à porter plainte contre le syndic. Faites vite, c'est urgent, je pense au fait que vous n'êtes plus assurés.

Cdlt.
Commenter la réponse de Rochat1
Messages postés
4023
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Dernière intervention
16 février 2019
1079
0
Merci
Bonjour,

Au delà de ces factures impayées où peut-être le syndicat a été un peu léger dans le contrôle des comptes.

L'argent que vous avez versé au titre des charges, qu'est-il devenu ?

A mon avis, il y a plusieurs actions à mener en voyant un avocat et en fonction du nombre de copros que vous êtes (?) :
  • arrêtez de verser de l'argent à ce syndic
  • procédez rapidement à une révocation de ce syndic en tentant d'en trouver un autre
  • portez plainte contre ce syndic
Fybee13
Messages postés
20
Date d'inscription
jeudi 5 octobre 2017
Dernière intervention
1 février 2019
-
Après une étude très détaillée de la comptabilité, je pense que notre syndic a détourné environ 5.000€
sur lequel je lui ai demandé clairement par lettre recommandée des explications, des justificatifs et une convocation à une réunion.
Nous sommes 16 copropriétaires
C'est justement ce que nous avons décidé en réunion du bureau : ne pas payer le premier trimestre d'appel de charges, car c'est à notre syndic de faire son boulot pour une fois, et de faire rentrer l'argent des mauvais payeurs
C'est ce qu'on essaye de faire trouver une nouveau syndic,
Je dois terminer mon audit, et ensuite je pourrai faire des démarches avec mon dossier sous le bras

mais tout çà prend du temps, et malheureusement nous sommes pas très nombreux à nous investir, en fait un seul autre propriétaire.

Merci beaucoup
Commenter la réponse de rambouillet41
Messages postés
20
Date d'inscription
jeudi 5 octobre 2017
Dernière intervention
1 février 2019
0
Merci
Bonjour,

- En fait c'est 3.840€ qui correspondent bien aux 3 années facturées sans le moindre règlement de la part de notre Syndic.
- Oui nous avons bien fait nos AG tous les ans
- Non, je dois le reconnaître nous n'avons jamais contrôlé les comptes avant les AG
- Effectivement, personne ne s'est jamais rendu compte de rien (Syndic une personne fort sympathique)
- Cette année, nous avons effectué de gros travaux et donc des dépenses conséquentes, et c'est là que la situation a explosé,
car 4 copropriétaires à eux seuls représentent un montant de 12.000€ de charges non payées qui forcement plombent la trésorerie :
- un des copropriétaire n'a rien payé depuis 3 ans
- Une est décédé et le dossier de succession semble compliqué, et bloqué chez le notaire depuis 1 an
- un réside à l'étranger, et impossible de le joindre (mauvais payeur récurent)
- le dernier n'est pas d'accord avec les frais votés en Ag

Pour la trésorerie depuis décembre je surveille de très près, j'ai fais rentrer 5.000€ et on a pu éteindre certain incendie ( solder les factures d'eaux, du ménage, et un peu sur autre chose)
Mais c'est compliqué, il faut toujours attendre la bonne volonté de notre syndic, elle seule a accès au compte bancaire, elle peut donc faire ce qu'elle veut quoique je dise...

En tout cas merci bien,
je vais voir comme vous me l'avez indiqué L'ADIL

au départ nous n'étions pas très favorable pour entamer une procédure et pensant naïvement que notre syndic allait mettre du sein pour réparer ses boulettes, mais visiblement quand elle a compris que j'étais tout à fait en mesure de démasquer la mauvaise gestion et que j'étais en mesure de la mettre en défaut,
Là les relations ont nettement changées, et impossible d'avoir maintenant un rendez-vous ou des justificatifs d'écritures comptables douteuses.... elle se dérobe
Donc malheureusement j'ai bien peur que l'option avocat soit inévitable et c'est justement ce que l'on voulait éviter
A cause du temps et de l'argent et qui ne solutionne pas plus notre problème d'assurance

En tout cas merci bien
dany311
Messages postés
16600
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Contributeur
Dernière intervention
16 février 2019
3567 -
vous pouvez très bien mandater un expert comptable ( à payer par le syndicat ) pour aller vérifier les comptes
avec un spécialiste elle sera certainement plus enclin à collaborer
rambouillet41
Messages postés
4023
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Dernière intervention
16 février 2019
1079 -
dany, le syndic peut refuser ce TE attention, .... certes le TE pourra faire demander tel ou tel document pour l'examiner en dehors, mais vu le syndic qui se retire sous sa coquille, il ne faut pas tarder à arrêter le cercle vicieux....

Maintenant notre ami, nous a apporté d'autres éléments : les impayés, alors sans faire du détournement de fonds, on comprend que le syndic ne peut pas payer toutes les factures mais fait-il tout ce qu'il faut pour récupérer les dettes...
Fybee13
Messages postés
20
Date d'inscription
jeudi 5 octobre 2017
Dernière intervention
1 février 2019
-
Pour info, plus de précisions
J'ai en ma possession tous les éléments comptables :
Grand livre
Factures
Banque

J'ai donc une vision très nette de la situation comptable.
En AG 06/2016 nous avons voté l'ouverture d'un compte bancaire qu'elle n'a ouvert qu'en décembre 2016.

Entre janvier et la date d'ouverture de notre compte dédié, elle a encaissé sur son compte de syndic 10.900€ de nos AF, et pourtant n'a payé que 4.200€ à nos fournisseurs dont ses honoraires bien sur, ce qui laisse assez peu pour nos autres.
Elle a pris un tel retard en 2016, le premier règlement étant effectué que le 1er septembre 2016.
A l'ouverture de note compte elle n'a pas transféré nos fonds...elle les a gardé jusqu'à ce que je lui demande expressément en janvier de faire le transfert.
On peut donc se demander qu'est-ce qu'elle a fait de notre trésorerie, car même si comptablement l'argent était là, visiblement il ne devait pas y être sur le compte bancaire, n'ayant pas la possibilité d'avoir accès aux relevés de ce compte qui n'est pas le notre...impossible de savoir qu'est ce qui s'est réellement passé.
Bref,

Mais tout çà ne peut se voir qu'avec une étude approfondie des comptes,
Tant que nous n'avions pas de signaux d'alerte, personne n'avait imaginé une telle situation.

Visiblement, il ne faut pas se contenter de voir le coté très sympathique des personnes, surtout quand elles ont accès à votre argent !
On ne sait jamais ce qui peut se cacher derrière

En tout cas merci pour vos remarques
dany311
Messages postés
16600
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Contributeur
Dernière intervention
16 février 2019
3567 -
de toute manière avec un tel syndic , le mieux est de s'en séparer le plus vite possible
Commenter la réponse de Fybee13
Dossier à la une