Pacte de préférence immobilier

Bonjour,
Et d'avance, merci pour vos conseils.

Voici l'exposé des faits :

Mes beaux-parents cherchent depuis 2 ans à vendre leur maison de village, composée d'une partie habitation et d'un grand garage situé juste en face de la maison. Le tout à un prix de 220 k€.
La maison étant vieillote, située en bord de voie ferrée et certainement pas à son vrai prix, elle n'a jusqu'à présent fait l'objet d'aucune offre.
Elle était jusqu'à la semaine passée commercialisée par deux agences.
La semaine dernière, mercredi pour être plus précis, un agent immobilier (que j’appellerai Monsieur X) également marchand de bien à ses heures, leur a fait résilier les mandats de vente des deux agences, signer un nouveau mandat exclusif pour la vente de la maison seule et signer un pacte de préférence pour la partie garage au prix de 30 k€. Ce garage est en effet sur un terrain ou il serait possible de construire un petit immeuble.
Aujourd'hui, soit 5 jours après, une des deux premières agence leur a transmis une offre d'achat au prix de 210 k€ que mes beaux-parents souhaitent accepter. Mais Monsieur X ne l'entend pas de cette oreille et souhaite bloquer cette vente.

Mes questions sont donc les suivantes :

1- Si l'objet de la vente porte sur l'intégralité des lots (maison + garage), Monsieur X peut-il quand même faire jouer son droit de préférence dès lors que lui ne s'est engagé que sur le garage ?
2- Bien qu'ils l'aient déjà rencontré il y a un an, mes beaux-parents ont été démarchés à domicile par ce Monsieur X. Comme un certain nombre de personnes âgées, mes beaux-parents se sont laissé embobiner par ce monsieur sans trop savoir à quoi cela les engageait. N'y a-t-il pas un moyen de dénoncer cet acte de préférence ?Peut-on se prévaloir de l'Article L121-21 ?

J'espère être sur le bon forum. Si tel n'est pas le cas, merci d’avance aux modérateurs de bien vouloir le déplacer au bon endroit.
Merci à tous.
François