Vente d'une maison qui est en location sans signature de bail

Question

Bonjour, 
Cas particulier ! Ma fille de 21 ans habite une maison qui appartient à ma mère donc sa grande mère. Elle lui paye un loyer minimum (pour la forme) que ma mère a fixé à 300€. Elle vient d'annoncer qu'elle va mettre la maison en vente. Ma fille est paniquée car elle est enceinte de 4 mois et a peur de se trouver à la rue avant d'avoir accouché. Problème supplémentaire elle est maître chien donc à deux chiens à la maison. Ils ont essayé de chercher ailleurs dans le privé mais avec un seul salaire c'est plus que compliqué. De combien de temps dispose telle avant de se trouver dehors en sachant que aucun bail n'a été signé !? 
Merci pour vos futures réponses.

djivi38 · Answer

bonjour,

si votre fille dispose de PREUVES de paiement de loyers (quittances de loyer, voire chèques) ou d'un EDLE (État Des Lieux Entrant, qui peut avoir été fait même en l'absence de bail), elle a ce qui s'appelle un "bail verbal" (ou "oral"), aussi valable qu'un bail écrit, et dans ce cas la 1° preuve de paiement ou la date de l'EDLE fait office de date d'entrée dans les lieux, et donc de début de bail, ce qui permet de calculer la fin du bail, car, son bailleur devra lui donner congé pour la fin du bail en respectant un préavis (de 3 mois si location meublée ou de 6 mois si location nue) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Sans preuves de location... sa grand-mère peut :
- la mettre dehors (légalement) du jour au lendemain si elle veut réaliser une vente libre de toute occupation;
- OU faire une vente "occupée" (par sa petite-fille)... mais qui voudra acheter avec une locataire sans bail ? Personne. Donc, dans ce cas de figure, l'acquéreur conclura un bail avec votre fille le plus tôt possible (ce qui est légal, car un contrat de location peut s'établir à tout moment, soit à la demande du propriétaire soit à celle du locataire). Votre fille aurait dû en demander un à sa grand-mère juste avant de s'installer dans ce logement.

Les chiens (selon leurs catégories) ne sont pas un obstacle à la location. Voici un court extrait d'un de mes topos (que je peux vous donner en entier si vous voulez le transmettre à votre fille) donnant des infos au sujet des locations :

• ANIMAUX DOMESTIQUES : 
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens de catégorie 1 & 2) : loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 - article 10  --> ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989). 
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres ni aucun dégât à l’immeuble. 

A votre disposition si besoin d'autres renseignements :-)

cdt.

Neorpheus · Answer

Un bail écrit est normalement obligatoire par la loi. Cependant, la jurisprudence a plusieurs fois reconnu le bail verbal comme valable. À condition que des preuves puissent être apportées, par exemple des quittances de loyers.

Le fait qu'il n'y ait pas de bail écrit complique les choses pour le propriétaire actuel, le propriétaire futur et le locataire.

Une vente dans ces conditions peut être problématique. Tout d'abord, le loyer me semble très bas. Cependant, je ne connais pas le marché local donc je ne peux me prononcer effectivement. D'autre part, une révision du loyer est impossible sans clause de révision inscrite sur un bail écrit. Et troisième point, en cas d'impayé ou de défaut d'assurance, le propriétaire passera forcément par un juge.

Une vente dans ces conditions peut imposer un prix de vente très bas.

La vente peut aussi poser un souci pour le locataire, donc votre fille. Le propriétaire peut à tout moment exiger un bail écrit. Il s'agira donc d'un nouveau bail remplaçant le bail verbal et donc le montant du loyer pourra augmenter.


Si votre maman souhaite vraiment vendre la maison, l'idéal serait que votre fille trouve un nouveau logement. Ainsi, la maison serait vendue vide. Si votre maman veut donner congé à votre fille pour vendre, les choses doivent être faites dans les règles. Cela signifie un courrier recommandé avec avis de réception ou présentation d'un huissier pour informer votre fille de son congé. Cela doit être fait au moins 6 mois avant le renouvellement du bail s'il s'agit d'une location non meublée (bail de 3 ans) ou 3 mois avant le renouvellement du bail s'il s'agit d'une location meublée (bail de 1 an).

L'autre solution serait de régulariser en signant un bail qui sécuriserait votre fille. Mais avec un loyer de 300€ mensuels, je doute de la possibilité de vendre. Comme dit, je ne connais pas le marché local mais 300€, ça me parait bien bas pour la location d'une maison. Si c'est effectivement bas, ça ne sera pas rentable pour un investisseur.

Poisson92100 · Answer

Cas foireux car en plus si le loyer est symbolique on peut soutenir ce que ce n'est pas une location mais la simple contribution aux frais et charges

Le bailleur est légitime a vouloir vendre libre sont bien
si les revenus de votre fille sont limité elle a certainement droit a des apl si elle va ailleurs, apl (un couple avec un enfant en touche avec jusqu'a en gros 2500/mois de revenus) qu'elle ne pouvait ne plus pas avoir avec sa grand mere...

StephanieHamrouni · Answer

Je remercie les personnes qui ont pris le temps de répondre à ma question. Elle a la preuve qu'elle paye un loyer même symbolique car elle le fait par virement bancaire directement à sa grande mère tous les mois depuis Mars 2018 date d'entrée dans le logement.
Merci encore à vous.

Vente d'une maison qui est en location sans signature de bail

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