Récupération de 2 ans de TEOM sur mon dépôt de garantie

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- - Dernière réponse : djivi38
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22 janvier 2019
- 6 janv. 2019 à 23:08
Bonjour,

N’ayant pas trouvé de réponse relative à mes interrogations, je me permets d’ouvrir ce poste.

Voici la situation à laquelle je suis confronté.

Après 2 ans passés dans un logement non meuble en location- dans un immeuble collectif (2017 et 2018), j’ai résilié mon bail en décembre 2018.

Suite à cela j’ai effectué, avec le bailleur, l’état des lieux de sortie de mon logement.
Tout était OK entre l’état des lieux d’entrée et de sortie donc pas de retenue sur mon dépôt de garantie.

Toutefois, lors de la remise de mon dépôt de garantie, celui-ci est emputé de 2 ans de provision aux TEOM.

Mon dépôt de garantie : 600€
Provision TEOM 2017 : -230€
Provision TEOM 2018 : -260€

On me rend : 110€ !!!

1ère question :
La TEOM n’est pas censée être payée lors de mes provisions sur charges (61€ / mois) ?
Pour information, mon propriétaire a procédé à une régularisation de celle ci en février 2018 (+7€ / mois)
Pourquoi ne pas avoir demandé le paiement de la TEOM de 2017 en 2018 lors de cette régularisation ?

2ème question :
Est-ce légal de répercuter ces « provisions » (qui n’en sont plus à mon avis !) sur la remise de mon dépôt de garantie ?

Dans l’attente de votre réponse,

Je demande au bailleur la photocopie de sa taxe foncière afin de m’assurer que les montants réclamés (déjà perçus car conservés sur mon dépôt de garantie) soient les bons.

Merci d’avance

Bonne soirée
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21 janvier 2019
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Merci
Bonjour,

Oui, en effet, il faut les justificatifs.

Quand votre bailleur a fait cette régularisation en février 2018, la TEOM figurait ou pas sur le décompte ?

Cdlt
Wyll30127
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dimanche 6 janvier 2019
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6 janvier 2019
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Bonjour

Merci pour la réactivité de votre réponse.

La TEOM ne figurait pas parmi la liste des charges.

Toutefois, elle figure dans la liste des CHARGES RECUPERABLES (Décret n° 87-713 du 26 août 1987) signé par les deux parties lors de la signature du bail.

Je pensais, de ce fait, que cette charge était incluse dans les provisions pour charges.

Une idée pour les autres interrogations pour lesquelles je reste dubitatif ?

Cordialement
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22 janvier 2019
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Merci
bonjour,

"Tout était OK entre l’état des lieux d’entrée et de sortie donc pas de retenue sur mon dépôt de garantie. "
... donc pas de retenue sur mon dépôt de garantie au titre de réparations de dégradations; mais pas au titre d'autres sommes dues.


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :

--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;

--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF :
le bailleur n'a pas obligation de fournir à son locataire une copie de sa TF, mais il DOIT au moins tenir à sa disposition le justificatif pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
Une vérification par le locataire peut également être faite aux impôts.
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (pour arrivées/départs en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html

ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut donc pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Mais, comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).

Cordialement.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Wyll30127
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Bonsoir

Merci pour votre retour

J’ai bien lu votre article avant de poster mon message car celui-ci étant très complet, je ne retrouve pas précisément ma situation.

Donc si vous le permettez je propose de le reprendre et d’y ajouter mes commentaires afin d’en faciliter MA compréhension :-)

« 
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
—-> Je rentre dans ce cadre la je pense (grande copropriété)

....

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

.....

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :

--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
——> ce n’est pas le cas sinon je serais au courant

--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
——> le bail ne prévoit rien. je dois rentrer dans ce cadre pourtant je n’ai pas eu de demande de remboursement en 2018 pour l’année 2017 (première année de location)

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF :
le bailleur n'a pas obligation de fournir à son locataire une copie de sa TF, mais il DOIT au moins tenir à sa disposition le justificatif pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
Une vérification par le locataire peut également être faite aux impôts.
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
——> le bailleur n’étant pas obligé de me fournir sa taxe foncière, quel est le justificatif que celui-ci de tenir à sa disposition pendant 6 mois apres l’envoi du décompte ? Je n’ai jamais reçu de décompte (a moins que l’on parle de mon état des lieux de sortie).

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (pour arrivées/départs en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
——> je peux aussi rentrer dans ce cadre car je paye mensuellement des Provisions sur charges (forfait)
« Le TOEM ne peut donc pas être réclamée en supplément »
C’est pourtant le cas malgré le fait que nous ayons signé le Décret n° 87-713 du 26 août 1987 où la TEOM apparaît en tant que charges récupérables.


- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.
——> ce n’est pas le cas

• ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut donc pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Mais, comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).
——> je ne considère pas cela comme un arriéré car je considère la payer dans mes provisions pour charges tous les mois.
Et si c’était le cas, comme j’applique l’étalement du paiement de celle ci ? Étant donné que ne me rend quasiment pas mon dépôt de garantie ?

Je peux comprendre que mes questions soient de l’ordre du détail mais lorsque j’ai loué cet appartement, c’etait 600€ de loyer + 60€ de charges = 660€
Pas 600€ de loyer + 60€ de charges + 22€ de TEOM = 682€

Je me considère comme étant lésé surtout lorsqu’en attendant mon dépôt de garantie de 600€, je ne reçois que 110€ !

Merci encore pour votre aide

Bonne soirée
djivi38
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4960 > Wyll30127
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——> "le bail ne prévoit rien. je dois rentrer dans ce cadre pourtant je n’ai pas eu de demande de remboursement en 2018 pour l’année 2017 (première année de location)"
parce que le bailleur a dû oublier... et vous demande son remboursement avant les 3 ans fatidiques : rien à dire, c'est légal.


——> le bailleur n’étant pas obligé de me fournir sa taxe foncière ..... "
je me suis mal exprimée.... Je voulais dire :
<< Le bailleur n'est pas obligé d'envoyer à son locataire les justificatifs, mais il est obligé de les tenir à sa disposition pendant les 6 mois suivant sa demande. >>


——> "je peux aussi rentrer dans ce cadre car je paye mensuellement des Provisions sur charges (forfait) "
Comment sont mentionnées vos charges sur le contrat de location ?
Parce que :
- "provisions mensuelles des charges" => régularisation annuelle des charges sur les dépenses au réel.

et :

- "forfait mensuel des charges" => indexation annuelle au même titre que le loyer.

Donc si vous avez eu une régularisation (7 €) c'est que vos charges sont "au réel" et que la TEOM, puisque aucune précision dans le contrat de location, peut parfaitement être demandée en fin d'année pour l'année complète.

Il n'est pas sûr que la TEOM 2017 ait été demandée en retard :
Régularisation tardive des charges (Loi ALUR : art 6, I, 12° // loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »


"Toutefois, elle figure dans la liste des CHARGES RECUPERABLES (Décret n° 87-713 du 26 août 1987)"
Oui, elle y est, mais elle reste quand même une TAXE << à la charge >> du locataire.
Commenter la réponse de djivi38
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