Vente d'un lot dans un lotissement reçu en donation avec clause d'aliénation

Question

Bonjour,

Je vous explique ma situation : Suite à une donation d'un donateur à ses enfants, chaque 
donataire, dont je fais partie, a reçu un lot (une parcelle viabilisée) dans un terrain 
familial organisé en lotissement (avec voirie et terrain annexe en indivision). La donation comportait une clause d'aliénation rendant impossible la vente (ou l'hypothèque) des lots (article 924-4, alinéa 2, du Code civil).

Un des donataires a souhaité vendre son lot. Il a signé récemment un acte avec le donateur devant notaire permettant de vendre ledit lot ou plus précisément d'obtenir "l’autorisation des codonataires en vue d’aliéner et d’hypothéquer les biens objet de ladite donation". Le terrain a visiblement été vendu sans en informer plusieurs donataires. En effet, j'ai constaté que des travaux de construction d'une maison ont débuté sur la parcelle concernée. J'avoue que je suis surpris. Le lotisseur (un des donataires) n'a pas été prévenu de la vente. 

Dans ces conditions, j'aimerais savoir si l'on peut lever l'aliénation sans l'accord de tous les donataires? 
Si tous les donataires n'ont pas signé l'acte libre devant notaire, est-il possible de demander l'annulation de 
cette vente devant un juge?

Par avance, merci pour vos réponses.

Cordialement.

Jacques-Henri.

condorcet · Answer

j'aimerais savoir si l'on peut lever l'aliénation sans l'accord de tous les donataires? 
Les dispositions de l'article 924-4 du code civil n'ont jamais prohibé l'aliénation de biens donnés.
Elles ont essentiellement pour but de protéger les intérêts des réservataires.
De  ce fait, il leur est demandé de ne pas engager  une éventuelle  action en  réduction à l'encontre de l'acquéreur.
(copier-coller)
Après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l'action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié.L'action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l'ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l'article 2276 ne peut être invoqué.

Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. S'agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l'aliénation.

Si tous les donataires n'ont pas signé l'acte libre devant notaire, est-il possible de demander l'annulation de cette vente devant un juge? 
L'action en Justice ne peut qu'être engagée par l'intermédiaire d'un avocat.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Vous pouvez engager une procédure judiciaire, mais je ne vous le cache pas , cette procédure est vouée à l'échec; d'une part parce que le respect de l'art924-4 n'est pas à priori obligatoire, mais aussi et surtout parce que vous êtes irrecevable pour engager une telle procédure: la seule personne fondée juridiquement à engager une procédure contre le notaire serait l'acquéreur au cas où il se verrait saisir son bien par un héritier  lésé.
Le non respect de l'art 924-4 entraine simplement la non protection de l'acquéreur et de lui seul.

Jacques-Henri · Answer

Bonjour,
J'ai bien pris note de vos remarques. C'est un lotissement qui semble en difficulté (absence d'association syndicale libre...). Je vous remercie d'avoir pris la peine de me répondre. Je vais donc réfléchir à la marche à suivre. Cordialement.

Vente d'un lot dans un lotissement reçu en donation avec clause d'aliénation

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