Retour caution - Désaccord sur calcul charges

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16 janvier 2019
- 4 janv. 2019 à 12:22
Bonjour et bonne année à tous,


Je rencontre actuellement une situation compliquée suite à mon départ d’un appartement non meublé, au sujet de mon retour de caution.

Pour faire simple : après avoir tardé à revenir vers moi, l’agence ne me rend pas la caution pour récupération de charges et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et me demande le règlement de 48€.

Le souci, c’est ce montant de charges me paraît beaucoup trop élevé : 665€ pour 240m3 !

Je précise que j’étais seul, et que cela concerne qu’un compteur d’eau (cuisine + machine à laver). Le second (SDB + ballon d’eau chaude + WC), indique 19m3 (ce qui me semble tout à fait correct).



En plus de ça, deux soucis :

· Lors de l’état des lieux de sortie, je n’ai pas mesuré les compteurs d’eau. En effet, a moment où nous allions le faire, l’agent immobilier m’a dit qu’il s’agissait de compteurs relevés à distance, donc pas besoin. J’ai fait confiance, je n’aurais pas dû…

· Ce fameux compteur, que j’avais regardé régulièrement au début de ma location, était marqué à 23m3 à mon entrée en avril 2016, et n’a jamais bougé. Le second lui bougeait bien, j’ai supposé durant ma location qu’il s’agissait d’un ancien compteur débranché.

Voici la chronologie :

· 10/09/2018 : EDLS identique à l’entrée (sans mention)

· 17/10/2018 : relance de ma part sur le retour de caution

· 18/10/2018 : Appel tél de l’agence disant qu’il y avait un souci de charges sur l’eau, l’agence doit revenir vers moi la semaine d’après : (+5 semaines)

· 13/11/2018 : Relance de ma part par email (+2 mois)

· 19/11/2018 : mail de l’agence avec régularisation :

o -102.63 (TEOM)

o +720 (caution intégrale)

o -665.56 solde de charges 2017

o Somme totale due : 48.19€

o Suivi d’un document avec les charges récupérables, mais pas de détail du calcul menant à ce résultat (que j’ai réussi à approcher de la somme de 1745 – (12*90) à charges moins 12*le montant grossier de charges mensuelles, le loyer avec charges étant à 810

o Ce fort montant semble venir du premier compteur d’eau froide (cuisine + machine à laver), indiquant 23-263m3, soit une consommation de 240 M3, là où le relevé pour le 2ème compteur (SDB + ballon d’eau chaude + WC) n’indique qu’une consommation de 19m3

· 19/11/2018 : mail de réponse de ma part exprimant ma surprise, et la demande de justification de la somme de 665 (j’aurais apprécié de voir le calcul)

· 17/12/2018 : nouveau mail de relance de ma part en exprimant à nouveau mon étonnement, mais mettant au clair que je souhaite avant tout comprendre cette situation (après tout, j’étais seul, et j’ai une consommation mesurée en eau !)


En fin de compte, j’ai quand même l’impression de me faire avoir, notamment au vu du volume d’eau ! Je ne fais pas les grandes eaux de Versailles avec ma vaisselle, et je lance une machine grand max 1 fois par semaine… J’ai l’impression que je vais devoir payer pour une régularisation qui n’est pas de mon unique fait, car depuis plus de nouvelles de l’agence malgré mes relances, je pense qu’ils savent qu’ils font un truc fumeux et espère que je paie sans poser de question. C’est pourquoi je pense passer à la lettre recommandée avec accusé de réception, car je ne peux pas me permettre de m’asseoir sur 655€.

À votre avis, quel est le recours possible ? Je pensais défendre les arguments suivants :

· État des lieux de sortie identique à celui d’entrée = 1 mois pour rembourser

· Pas de remboursement avant le 19/11/18 (en considérant gentiment que le mail de l’agence vaut pour retour officiel), donc 1 mois de retard, intérêts à 10% du dépôt de garantie de 72€ me devant être dus

· En conclusion, je vois deux possibilités :

o Soit je passe l’éponge et accepte leur calcul et je leurs demande de me payer 23.81 (72 -48.19, soit intérêts – somme de charges). Au moins je récupère un peu…

o Soit je remets en cause leur calcul au vu de la consommation trop importante, avec suspicion de panne du compteur


Merci d’avance pour votre aide !
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17 janvier 2019
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Merci
bonjour,

petites précisions :

" Retour caution"
Il ne s’agit pas d’une "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement, mais il s'agit là du DG = DÉPÔT DE GARANTIE.

".... pour récupération (...) de taxe d’enlèvement des ordures ménagères"
Avez-vous bien eu le justificatif ? Soit envoi par l'agence de la copie de la TF de votre bailleur soit copie tenue à votre disposition pendant 6 mois à partir de la demande.
Et une TEOM se rembourse sur justificatif donc, au prorata du temps d'occupation dans l'année concernée par la TEOM et sans les frais de gestion/rôle.

- " 1 mois de retard, intérêts à 10% du dépôt de garantie de 72€ me devant être dus "
Le résultat sera peut-être le même, mais c'est 10% de 1 mois de loyer hors charges dès le 1° mois de retard entamé.

"....... avec suspicion de panne du compteur"
... ou de fuite quelque part !

Pour ce qui est du problème principal... attendez les réponses des pros.

cdt.

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Merci
Merci djivi38 pour votre réponse !

Effectivement, j’ai utilisé le terme caution par abus de langage, on ne m’y reprendra plus :-)

Je n’ai pas eu de justificatif sur le montant de la TEOM… Je ne savais pas que la TEOM se remboursait sur présentation du justificatif ! Pour moi, le courrier de l’agence suffisait. Là où je suis étonné, c’est que cela soit au prorata ! Je leur demanderais donc ce justificatif dans ma lettre RCAR, en espérant que la somme demandée soit effectivement calculée au prorata de mon occupation en 2018 (9 mois sur 12, donc 75% du total).



Pour les intérêts sur dépôt de garantie, j’avais bien calculé sur le loyer hors charges, c’est-à-dire 720€. En revanche, si on parle en mois entamé, c’est 2 mois minimum qu’ils me doivent, donc 144€.



Pour ce qui est de la partie panne ou fuite, c’est à voir ! Il y a peut-être fuite (que je n’ai pas constatée en plus de 2 ans de location), mais je suis certain que ce compteur numéro 1 est resté à 23m3 tout au long de mon occupation, donc panne sur celui-ci (c’est trop bête, je m’en veux terriblement de ne pas avoir relevé ce compteur…).



Pour les autres questions, je reste à l’écoute de réponses de pro. Un œil plus éclairé sera pertinent, car je me demande s’il n’y a pas anguille sous roche dans le fonctionnement de mon ancienne agence…
djivi38
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17 janvier 2019
4927 -
Précision supplémentaire sur les 10% (extrait de mon topo sur le DG) :

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.



Et maintenant, voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html

• ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).

Cordialement.
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Bonjour,

240 m3 ???!!

A titre d'information, une consommation annuelle "standard' pour une personne, c'est 60 m3.

Un robinet qui goutte toute l'année, c'est 35 m3.

Demandez à voir la facture d'eau concernée. Il y a forcément une erreur.

En tout état de cause, vous auriez dû recevoir un courrier du fournisseur d'eau vous informant de cette consommation totalement anormale si elle existe bien.

Cordialement,
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Merci
@djivi38

Merci pour les précisions supplémentaires, c’est toujours bon à savoir !

Info importante, j’avais bien donné ma nouvelle adresse lors de l’état des lieux de sortie, elle figure d’ailleurs dessus. Sur cette question des pénalités de 10% me vient 2 questions.

1. « à condition qu’il n’y ait pas […] de provisions mensuelles de charges au rendu des clés » : est-ce que cela fonctionne dans mon cas ? Ces charges d’eau sont des arriérés à régler, non ?

2. À partir de quel moment, dans mon cas, je dois considérer l’arrêt du retard ? Est-ce que le courrier de l’agence avec le décompte DG - TEOM – Charges = -48.19€ du 19/11/18 compte comme date d’arrêt ou non ? Si ce n’est pas le cas, cela veut dire que j’en suis au 3ème mois entamé, et que cela fera 4 mois au 10 janvier (soit 288€, ce qui commence à être non négligeable)



Autre info, je louais un appartement non meublé dans un immeuble en copropriété. La pièce justificative avec les charges récupérables montre bien qu’il s’agit des montants uniquement pour l’appartement que j’occupais. Je vais me replonger dans mon bail pour voir si la TEOM est provisionnée ou non ? Mais dans tous les cas je leur demanderai le justificatif pour la TEOM.



@Valenchantée

Merci pour votre réponse !

C’était également mon étonnement quand j’ai vu la facture ! D’autant plus que j’avais 2 compteurs, et que celui avec cette surconsommation n’alimentait pas les plus gros consommateurs en eau de l’appart !

J’ajoute donc à mon brouillon la demande de la facture d’eau concernée. Par contre, pour ce qui est de recevoir une facture du fournisseur d’eau, cela aurait été le cas si j’avais souscrit un contrat d’eau, hors l’eau est collective et incluse dans les charges. Est-ce que le document « Répartition des charges 2017 » reçu avec mon solde de compte, qui présente le décompte des charges au propriétaire, est considéré comme suffisant comme justificatif ?


Je verrais ce soir si je peux vous partager le courrier reçu, cela sera plus clair.
Valenchantée
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En copropriété, vous avez le droit de demander à voir les factures qui ont permis d'établir les décomptes. Cela se fait sur pièces, on ne vous les transmet pas mais on les tient à votre disposition pour que vous puissiez les consulter.

Même si c'est la copropriété qui est le client du fournisseur, 240 m3, ça ne passe pas inaperçu et le fournisseur aurait dû (s'il ne l'a pas fait) avertir le syndic, qui aurait dû avertir votre bailleur, qui aurait dû vous avertir.
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Merci
bonjour,

1/ Si vous aviez payé vos provisions de charges appelées en même temps que le dernier loyer, (ou éventuellement payé un solde de provisions déjà appelées) c'est bon pour vous, vous pouvez réclamer les pénalités de retard de restitution du DG.

2/ Le10/09/2018 : EDLS identique à l’entrée (et surtout, je suppose, rendu des clés ?) --> << restitution de l'intégralité du DG dans LE mois qui suit le rendu des clés >> = au plus tard le 10/10/2018 --> le 1° mois de retard commence le 11/10/2018 pour se finir le 10/11 et le 2° mois de retard commence le 11/11/2018 pour se finir le 10/12/2018 : la restitution (partielle, car moins TEOM et moins charges) du DG ayant été faite le 19/11/2018 : il y a donc 2 mois de retard.

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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