Chèque de caution débité et partiellement rendu sans aucune raison valable

Messages postés
2
Date d'inscription
samedi 8 décembre 2018
Dernière intervention
9 décembre 2018
- - Dernière réponse : djivi38
Messages postés
22096
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Dernière intervention
16 décembre 2018
- 9 déc. 2018 à 11:11
Bonjour,

J'ai quitté une chambre chez l'habitant que je louait jusqu'au 29 septembre 2018. Lors de "l'état des lieux" ma propriétaire n'a observé aucun dégât. Elle m'a écrit une lettre daté et signé, pour laquelle j'ai du insister car elle ne désirait pas faire d'état des lieux de sorties.

À ma sortie, elle m'a reproché dans cette lettre un dégât des eaux parvenus dans la chambre d'une de ses filles et une ménage de l'appartement non fait (ou plutôt pas fait à son goût - propriétaire extrêmement maniaque) lors de son retour de vacances.

Après 2 mois, elle me renvoie mon chèque de caution par courrier recommandé. Sur ce chèque, elle a retirer de mon chèque de caution.

- Le prix de la lettre recommandé pour l'envoie du chèque de caution
- Le prix du ménage à son retour de vacances
- De soit-disant dégât dans la chambre que j'occupais.

Que dois-je faire pour récupérer cette somme d'argent qu'elle se croit éligible de recevoir.
Afficher la suite 

Votre réponse

3 réponses

Messages postés
22096
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Dernière intervention
16 décembre 2018
0
Merci
bonsoir,

si je comprends bien vous étiez en colocation avec une des filles de votre bailleur... or, dans ce cas de colocation, seules les éventuelles dégradations dans la chambre louée peuvent être retenues : art 4 loi 6/7/1989 - alinéa "e".
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000017853252&cidTexte=LEGITEXT000006069108
Tout ce qui concerne le reste de l'appartement ne vous concerne pas et donc, une retenue pour le ménage non/mal fait de l'appartement (à part celui de votre chambre) ne peut pas être faite sur votre DG.

"..... mon chèque de caution."
Une "caution" étant une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement, il convient de parler d'un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.

"Elle a retirer de mon chèque de caution le prix de la lettre recommandé pour l'envoie du chèque de caution"
Aucun frais de gestion n'est à la charge du locataire : art 4 loi 6/7/1989 - alinéa "p".

"Elle m'a écrit une lettre daté et signé, pour laquelle j'ai du insister car elle ne désirait pas faire d'état des lieux de sorties. "
Avez-vous eu cette "lettre" le jour du rendu des clés ? J'ai du mal à percevoir la chronologie des faits....

Je vous propose de lire attentivement mon topo sur la restitution du DG, restitution qui dépend (en partie, mais en premier) de la validité de l'EDLS.
Revenez ensuite ici pour dire ce qu'il en est...

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire ; au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671

Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison de l'EDLS et de l'EDLE :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS (pour le cas d’éventuelles suites judiciaires).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
MorganeLB22
Messages postés
2
Date d'inscription
samedi 8 décembre 2018
Dernière intervention
9 décembre 2018
-
Merci beaucoup pour toutes ces informations. Pour plus de détails :

J'avais une chambre chez cette dame qui vivait avec ces 2 enfants.
Aucun états des lieux de sortis n'a été fait à part une lettre de sa part expliquant qu'il n'y avait aucun dégât dans la chambre où dans les parties communes.
Elle a cependant mis l'histoire concernant la chambre de sa fille dans cette lettre mais cette chambre ne faisant pas parties des mètres carrés que je loue elle ne peut pas m'accabler de ce dégât.

Si j'ai bien compris vous me conseillez de lui envoyer un courrier concernant ces frais qu'elle n'aurait pas du retirer de ma chèque de caution ?
GKLONE
Messages postés
1609
Date d'inscription
jeudi 28 juin 2018
Dernière intervention
15 décembre 2018
-
Bonjour,
'une chambre chez l'habitant'
C'est bien beau de copier des pavés, Mais il ne s'agit pas de colocation...
maylin27
Messages postés
23726
Date d'inscription
mercredi 2 février 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
15 décembre 2018
-
quel type de bail aviez vous ? aviez vous accès au parties communes de l appartement ?
Commenter la réponse de djivi38
Messages postés
23726
Date d'inscription
mercredi 2 février 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
15 décembre 2018
0
Merci
bonjour,
or, dans ce cas de colocation, seules les éventuelles dégradations dans la chambre louée peuvent être retenues : art 4 loi 6/7/1989 - alinéa "e".
heu pas du tout, si le locataire a accès aux parties communes (salle de bain, cuisine, etc....) il est responsable de l entretien et des dégradations si il y en a et les frais sont partagés entre tous les colocataires. L article 4 mentionne ce qui est réputé non ecrit si mentionné tel qu ecrit dans le bail....

Lorsque l'espace commun est dégradé par les colocataires, le montant des réparations est mutualisé et chacun paie au prorata. Si par exemple, la TV du salon est cassée dans une maison de 5 chambres occupée par 5 colocataires, chacun paiera 1/5 du coût de remplacement de la TV. En revanche, si un colocataire est responsable de la destruction de la TV et qu'il se manifeste pour payer la totalité des frais de remplacement, les autres colocataires ne seront pas prélevés de leur dépot de garantie

bien sur a condition que l EDLS le mentionne....

Cordialement
Commenter la réponse de maylin27
Messages postés
22096
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Dernière intervention
16 décembre 2018
0
Merci
bonjour,

effectivement, j'ai zappé que vous aviez en location une "chambre chez l'habitant" et je vous prie d'accepter mes excuses pour mon inattention.
Cependant mon topo sur le DG reste valable... (n'en déplaise à "certain" !)

Je vous fais part de mes recherches :

A) Sur une location de chambre chez l'habitant :
https://www.cohebergement.com/blog/le-bail-de-location-chez-l-habitant-se-limite-a-la-chambre-119
Extrait :
« Le bail de location chez l’habitant se limite à la chambre

Que se passe-t-il en cas de dégradation ?
La responsabilité du locataire ne peut être engagée en cas de dégradation sur les pièces partagées car il ne dispose pas d’une jouissance privative. Les dispositions du bail ne s’appliquent que pour la chambre et les pièces dont le locataire dispose d'une jouissance privative. »


B) sur la colocation :
I) https://www.adil42.org/fileadmin/Sites/ADIL_42/PDF/Jeunes/colocation_internet.pdf
Extrait :
« Pas de possibilité en cas de changement de colocataires d’imputer le coût des réparations en cas de dégradations et pertes sur les éléments communs, sauf à établir un état des lieux des parties communes à l’occasion de chaque départ. »

II) http://www.assistant-juridique.fr/colocation_contrats_bail.jsp
Extrait :
« Signature d'un bail avec chacun des colocataires
Caractéristiques
Dans cette configuration, chaque colocataire signe un contrat de location individuel avec le propriétaire. Les colocataires n'ont donc aucun lien juridique entre eux.
Seule la chambre fait en réalité l'objet du bail, celui-ci faisant simplement mention de l'existence de parties communes. En pratique, chaque colocataire dispose du droit de jouissance exclusif d'une partie des lieux (une chambre, notamment) et de l'usage commun de certaines pièces (salle e bains, séjour, cuisine, etc.).
Avantages et inconvénients
Le fait de disposer de l'usage commun de certaines pièces présente de nombreux inconvénients pour le propriétaire :
• Aucune retenue sur le dépôt de garantie n'est possible pour une dégradation affectant une partie commune.
• Le propriétaire ne peut pas prévoir une responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément à usage commun lorsque l'auteur de la dégradation est inconnu. Une telle clause serait réputée nulle et non écrite.
Chaque locataire disposant d'un bail distinct, il n'est pas possible d'insérer une clause de solidarité entre colocataires. Par ailleurs, chacun d'eux peut délivrer un congé pour sa partie privative à tout moment. (…) »

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Commenter la réponse de djivi38
Dossier à la une