Contester une augmentation de loyer (nouveau bail)

Bonjour à tous,

Je voudrais savoir s’il m’est possible de contester l’augmentation de loyer demandée par notre (futur) propriétaire dans le cadre de notre emménagement (nouveau bail)

Il s’agit d’un logement non-meublé en zone tendue (Lyon), en colocation, dont nous connaissions les anciens locataires (et donc le montant du loyer : 1600€/mois).
L’appartement s’étant libéré, nous avons décidé de louer ce logement. Cependant le propriétaire a profité de la libération du logement pour y réaliser des travaux à savoir :
- Réfection des peintures murs et plafond
- Ponçage/vitrification des parquets
- Réparation des parquets abîmés (esthétique, pas de problème de sécurité)
- Changement des luminaires (pas beaucoup d’info sur le sujet malheureusement…)
Le montant des travaux s’élève à environ 30,000€ d’après l’agence immobilière.

Le propriétaire souhaite faire passer le loyer à 1800€/mois sur le nouveau bail, soit +200€ / +12,5% par rapport aux anciens locataires.
Or ce logement étant en zone tendue, l’augmentation du loyer est encadrée. Une augmentation a d’ailleurs déjà eu lieu au cours de l’année 2018.

Nous souhaitons donc savoir si les travaux engagés constituent ou non des travaux d’amélioration qui permettrait au propriétaire de fixer ce nouveau loyer.
Mes recherches me disent que les travaux de peinture et entretien des sols ne peuvent être retenus comme travaux d’amélioration, mais je ne sais pas s’il en est de même pour le remplacement des luminaires dans l’appartement.

S’il n’y a rien que nous puissions faire pour contester cette augmentation, sommes-nous en droit d’exiger des justificatifs au propriétaire pour vérification des montants engagés (notamment la facture des travaux réalisés avec le détail par poste) ?
Car 30,000€ de travaux pourraient théoriquement donner lieu à une augmentation de 4,500€ (15% du montant des travaux) sur l’année, soit 375€/mois. Avec 200€ nous sommes effectivement sous ce plafond, mais c’est en comptant l’intégralité des travaux, or la majeur partie du coût étant probablement liée aux peintures et parquets, il est fort probable qu’en ne comptant que les luminaires nous passions sous le seuil des 6 mois de loyer nécessaires pour pouvoir engager une procédure d’augmentation de loyer (et il faudrait que les luminaires coûtent plus de 6 x 1,600 = 9,600€, ce qui me paraît fort peu probable…).

Dans le cas où ces travaux ne devraient donc effectivement pas permettre au propriétaire de s’affranchir de l’encadrement des loyer, quelle approche nous conseilleriez-vous pour contester cette augmentation ?
Nous n’avons pas encore signé le bail avec le nouveau montant du loyer, donc nous craignons que si nous contestons avant la signature le propriétaire décide de ne plus nous louer le logement et cherche d’autres candidats plus « dociles ».
A l’inverse, si nous signons le bail, nous sera-t-il possible de contester l’augmentation a posteriori, en vertu de la violation de l’encadrement des loyers, et d’imposer un retour au précédent loyer sans rompre le bail ?

Merci d’avance pour vos précieux conseils !