usufruit & nues propriétés

Question

Bonjour,

Nous désirons, mon frère et moi, mettre en vente l'appartement occupé par notre maman de 94 ans, afin qu'elle puisse être admise en maison de retraite pour non voyants.
Nos parents avaient fait, par acte notarié, une donation entre époux en mars 1969, sur l'universalité des biens.
Lors du décès de notre papa, en septembre 2006, il est mentionné dans l'acte de succession, en "Option" : " Par acte reçu, par Maître xxxxx, le conjoint survivant a opté pour recevoir la succession, tant au titre de la dévolution légale qu'au titre de la donation universelle, en usufruit seulement ". L'acte stipule par ailleurs : " Droit de chaque enfant " : " 1/2 en nue propriété ".
Le notaire que nous avons pressenti nous dit que notre maman recevrait la moitié de la vente plus 10%. Chaque enfant recevrait 20% chacun. Cela vous semble cohérent ? 
Merci de pouvoir nous renseigner ou à défaut, proposer une piste de recherche.
Veuillez agréer, mes sincères salutations.
Katya

condorcet · Answer

Cela vous semble cohérent ? 
Réponse affirmative.
S'agissant d'un bien de communauté, ses droits dans cette masse communautaire sont de moitié.
De plus, elle a recueilli l'usufruit sur l'autre moitié dépendant de la succession de votre père.
A son âge, la valeur fiscale de son usufruit est de 10  %.

Néanmoins cette évaluation fiscale ne s'impose que dans le domaine de la fiscalité
Dans leurs rapports privés, les nus-propriétaires et usufruitier  peuvent en décider différemment dans le cadre du règlement de leurs intérêts respectifs.

Dans la pratique, cette évaluation fiscale est retenue par mesure de simplification.

Le taux vous concernant est faible. 
Lorsqu'il est important, lorsque l'usufruitier beaucoup plus  jeune, (à 60 ans=valeur 50 %), il est très difficile de le faire admettre par les nus-propriétaires.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
A l'évidence , cet appartement  appartenait à vos parents en bien de communauté . vtre mère possède donc la moitié de cet appartement plus ce qu'elle a recueilli dans la succession de votre père, soit l'usufruit sur l'autre moitié. 
Compte tenu de l'âge de votre mère, cet usufruit vaut 1/10 de la valeur de cette moitié.
La réponse de votre notaire est donc exacte.
Soit 100 la valeur de cet appartement, part de la grand-mère:
( 100/2) + ( 100/2 X O,1) = 55

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