SCI : en sortir

Bonjour,
Désolé d’avance pour la longueur du message et merci de tout cœur à ceux qui auront la patience de le lire  :

En 2008, nous avons créé une SCI familiale à 6 associés et acheté un appartement avec un emprunt immobilier. Le but est pour ma famille de nous aider à devenir propriétaire ma compagne et moi. Nous occupons d’ailleurs le bien gratuitement.

La répartition des parts est alors la suivante :

• 50% pour ma compagne et moi-même / * 25% pour mes parents / * 25% pour mon frère et sa femme

En 2015, nous vendons le bien pour en acheter un autre avec la même structure. De nouveau nous passons par un emprunt immobilier mais après l’achat mes parents effectuent à mon profit une donation de leurs parts (25%) par un acte notarié. Ma compagne et moi-même occupons le nouveau bien gratuitement mais nous ne sommes plus que 4 associés avec la répartition suivante :

• 75% pour ma compagne et moi-même / * 25% pour mon frère et sa femme.

Aujourd’hui, nous sommes tous d’accord pour vendre le bien : ma compagne et moi-même souhaitons acheter une maison et devenir propriétaire à 100%, mon frère et sa femme eux ne sont pas contre sortir de la SCI afin de convertir leurs parts en cash. Mais on se rend compte que la sortie de la SCI n’est pas si simple et pose plusieurs problèmes :

- D’abord, pour l’acquisition du nouveau bien, il semble impossible d'obtenir un prêt relais d’une banque en notre nom propre (ma compagne et moi) alors que le bien actuel appartient à la SCI. Il serait donc obligatoire de régler en amont la question de la SCI. Le plus simple d’un point de vue pratique serait donc de vendre le bien, dissoudre la SCI puis ensuite d’acheter le nouveau bien ma compagne et moi en notre nom propre. Mais le gros inconvénient de cette solution est qu’elle suppose de passer par une location entre temps, avec deux déménagements, deux changements d’école pour les enfants, etc.

- On a donc envisagé une seconde solution qui consiste à racheter les 25% de mon frère et sa femme avant de vendre notre bien actuel afin de pouvoir solliciter un prêt relais. Le problème est que ma compagne et moi-même n’avons aucun capital ni apport en dehors de ce patrimoine immobilier. Nous ne pouvons donc pas à priori racheter les 25% de mon frère et sa femme sans avoir d’abord vendu notre bien, on tourne en rond...

- Troisième problème : la question fiscale.
Nous avons la chance de pouvoir compter sur une forte plus-value (acheté 345 000€ en 2015, notre appartement actuel est estimé par plusieurs agences à 530 000€ aujourd’hui). Mais si j’ai bien compris, en cas de dissolution ou de cession de parts, nous allons devoir nous acquitter de taxes (plus-value + prélèvements sociaux = 35% / uniquement prélèvements sociaux pour ma compagne et moi = 15%). C’est beaucoup surtout pour mon frère et sa femme qui n’ont perçu aucun loyer depuis la création de la SCI sans bénéficier comme nous d’un logement « gratuit ». Je sais qu’il existe des déductions de charges (travaux, nb d’années de possession du bien) mais c’est marginal nous concernant car nous avons acheté neuf et depuis peu. N’est-il pas possible de déduire également les charges mensuelles (remboursements capital, intérêts, assurance) dans le calcul de l’imposition lors de la dissolution ?

Existe t-il d'autres solutions préférables dans notre situation? Avez-vous connu une situation similaire ou des conseils à nous donner?

Merci!