Abus de faiblesse sur état des lieux sortant? [Résolu]

JeZzyAndy42300 5 Messages postés mercredi 19 septembre 2018Date d'inscription 19 septembre 2018 Dernière intervention - 19 sept. 2018 à 19:45 - Dernière réponse : djivi38 21002 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 octobre 2018 Dernière intervention
- 20 sept. 2018 à 03:05
Bonjour,

Désolé d'avance pour la longueur de mon message...

J'aurais besoin d'aide pour mon ami qui est étranger et venu en France pour apprendre la langue.
Il louait un logement étudiant, donc meublé, dans une résidence étudiante, jusque là ça va.

Il a fait un état des lieux entrant, sans trop comprendre de quoi il s'agissait, pareil pour le versement de sa caution.

Et en août, il a rendu ce logement pour étudier dans une autre ville.
Il a donc fait un état des lieux sortant, qui a été fait sur tablette, auquel il n'a rien compris et quand on lui a dit "signez là", il a signé, faisant confiance.

Au final, c'est pas loin de 1000€ qui lui sont facturés...

voici la liste :
2x détartrage WC, lavabo et evier
2x fixation diverse simple
1x joint silicone baignoire douche
2x rayure, impact, brulure
1x main d'oeuvre
2x 1h de ménage
1x rideau de douche
1x matelas
10x taxe d'ordure menagère
39x eau
1864x conso energie

J'ai demandé a recevoir les états des lieux d'entrée et de sortie afin de voir ce qu'il a signé, mais je suis choqué, même sans voir les justificatifs, pour certains des éléments facturés

Le détartrage, je n'ai pas été voir dans le fond des toilettes si il y avait du tartre lorsque je passais chez lui, mais ils étaient propres..
Le joint de silicone baignoire douche me choque, c'est un sol penché (douche sans bac) donc pas de joint! Et n'est-ce pas de l'usure normal si jamais?

Les 2 heures de ménage? Pour un logement d'environ 20m² (alors que le logement était maintenu très propre, honnêtement), je ne comprend pas...
Le rideau de douche? Il est toujours a sa place, n'était pas déchirer ni sale.
Le matelas???? bah il est toujours à sa place et n'avait pas été taché!
Concernant les taxe et consommation d’énergie je ne peux pas m'avancer sans voir les factures.

Peut-il y avoir un abus de faiblesse du fait qu'il ne parle pas bien notre langue et répond "oui oui" assez facilement?

Quel recourt à-t-il face à cette facturation abusive?

On est vraiment pas loin des 1000€ de retenus (940€ et quelque)! Je n'ai jamais vu ça et sincèrement, ça m'ennuie pour lui qu'il se soit fait avoir comme ça.

Je m'occupe désormais de tous ses papiers pour qu'il n'y ait pas de nouvelles mauvaises surprises, mais j'aimerais savoir si j'ai une chance de régler celle-là sachant qu'il a déjà signé l'état des lieux de sorties...?

Espérant que quelqu'un puisse m'éclairer.

Merci,
Jérémy
Afficher la suite 

Votre réponse

12 réponses

djivi38 21002 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 octobre 2018 Dernière intervention - 19 sept. 2018 à 20:55
0
Merci
bonsoir,

il faut que vous fassiez la comparaison entre ses 2 EDL et lister les différences : ces différences donneront lieu à des retenues sur le DG, lesquelles DEVRONT être justifiées par devis ou factures [factures de professionnels OU factures de commerçant avec si possible les tickets de caisse correspondant pour les produits (par ex. peinture, mais pas pinceaux) nécessaires pour les réparations].

Il faut aussi bien entendu que l'EDLS soit valable (voir topo ci-dessous).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDLS fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes (= bailleur ou représentant dûment mandaté ET titulaire(s) du contrat de location),
- ET un exemplaire a été remis à chaque partie prenante immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels ou factures de commerçants avec si possible les tickets correspondant).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (accepté ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1°) : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites : ce qui implique que le locataire DOIT attendre le délai légal de restitution du DG;
- 2°) :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
JeZzyAndy42300 5 Messages postés mercredi 19 septembre 2018Date d'inscription 19 septembre 2018 Dernière intervention - 19 sept. 2018 à 21:34
Merci beaucoup pour tous ces éléments.
Je viens de commenter une autre des réponses sur un point que vous avez abordé: la non remise de l'état des lieux, ni numérique, ni au format papier depuis la date de sortie (31/07)
Je vais me pencher sur ce point pour savoir que faire.
Commenter la réponse de djivi38
xplom 28751 Messages postés mardi 17 septembre 2013Date d'inscription 19 octobre 2018 Dernière intervention - 19 sept. 2018 à 21:05
0
Merci
bonsoir
EDLS fait sur tablette, l'envoie immédiat est il respecté ?
JeZzyAndy42300 5 Messages postés mercredi 19 septembre 2018Date d'inscription 19 septembre 2018 Dernière intervention - 19 sept. 2018 à 21:51
Merci infiniment!
J'avais déjà contacté l'agence par e-mail, mais je n'avais rien de "concret" comme nous n'avons toujours pas ses états des lieux.
J'ai, grâce à vous tous, quelque chose entre le mains qui va nous servir, même si ça reste à prouver.
Je vous remercie encore!
xplom 28751 Messages postés mardi 17 septembre 2013Date d'inscription 19 octobre 2018 Dernière intervention - 19 sept. 2018 à 21:55
djivi est plus forte que moi là dessus, mais je pense que c'est bon pour vous
attendre sa réponse, je suis que l’élève...
JeZzyAndy42300 5 Messages postés mercredi 19 septembre 2018Date d'inscription 19 septembre 2018 Dernière intervention - 19 sept. 2018 à 22:02
Merci dans tous les cas!
En très peu de temps j'ai déjà des éléments de notre côté et je n'aurais jamais trouvé toutes ces informations!
djivi38 21002 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 octobre 2018 Dernière intervention > JeZzyAndy42300 5 Messages postés mercredi 19 septembre 2018Date d'inscription 19 septembre 2018 Dernière intervention - 20 sept. 2018 à 00:21
Je fais comme si c'était vous qui aviez le problème....

1°) Faire de suite un courrier R+AR pour réclamer votre exemplaire de l'EDLS (uniquement ça pour le moment et sans aucune référence d'articles de loi) que le bailleur/agence ou autre représentant dûment mandaté a "oublié" de vous remettre immédiatement après signatures ET avant de quitter le logement. Vous l'avez compris : insistez sur le fait que votre exemplaire n'a pas été remis en main propre de suite après les signatures... par "oubli" ou "inattention"... peut-être ainsi vous obtiendrez, avec la copie de l'EDLS, des excuses pour cet "oubli" ou cette "inattention"... et vous aurez ainsi la preuve que vous voulez : non remise immédiate de l'EDLS !! :-))
Relire le § "Recommandations" de mon topo.

2°) Ensuite, attendez le 30/09 (date de fin du délai légal de restitution du DG, soit 2 mois à partir de la remise des clés), et si pas de nouvelles du bailleur ni du DG, renvoyer un courrier R+AR :
-> de mise en demeure de restitution intégrale du DG, soit la somme de ...€, versé le.... (date) pour la location du logement loué à... (adresse), sous 8 jours à réception; et concluez par "à défaut, je porterai le litige devant la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où - en plus - je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse".
Faites-le court, précis et ferme.
-> pour réclamer des indemnités de retard [à partir du mois de retard suivant le délai de 1 mois à partir de la remise des clés puisque le DG aurait dû vous être restitué dans LE mois suivant cette remise des clés car EDLS non valable = aucune retenues sur DG ne sont possible et dans ce cas, le délai de restitution du DG est de 1 mois : vous avez suivi mon raisonnement ? :-) ]


Les courriers peuvent être tapés sur ordi, mais doivent être signé de la main de votre copain.
Dites à votre copain de ne pas répondre (au cas où) à des mails, sms ou coups de fil : il perdrait son temps et ces moyens de communication ne sont considérés par la justice (si ce dossier va jusque là) que comme des "indices", pas comme des preuves.

Voilà !
Si besoin de plus, n'hésitez pas à poster à la suite :-)
cdt.
djivi38 21002 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 octobre 2018 Dernière intervention > JeZzyAndy42300 5 Messages postés mercredi 19 septembre 2018Date d'inscription 19 septembre 2018 Dernière intervention - 20 sept. 2018 à 03:05
Infos sur les abus de faiblesse :
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/22353-abus-de-faiblesse-definition
Cependant, votre ami ne connaissant pas le Français aurait dû se faire accompagner par quelqu'un de confiance... ce n'est que mon avis, et ce domaine ne m'est pas connu...
Commenter la réponse de xplom

Dossier à la une