Probleme de répartition des charges

Question

Bonjour, 
J' occupe un appartement dans un batiment comportant 2 entrées.
Le reglement de copropriété distingue les charges génerales de "batiment" sans référence à l'existence de 2 entrées et,
comme il se doit, les charges d'escaliers et ascenseurs pour chaque entrée..
Le syndic est il fondé à  facturer le remplacement d'une colonne d'eau située dans une aile aux seuls proprietaires de cette aile ?.
Pour justifier ce choix le syndic invoque, avec un vocabulaire plus simpliste, le critère d' utilité.
Dans d'autres circonstances ( refection partielle de toiture ) il a prétendu qu'il y avait  2 batiments distincts.
J'ajoute que, dans le meme temps, le Syndic facture les travaux réalisés sur l'une des 6 facades de l'immeuble à la totalité des proprietaires !
Merci de votre contribution.

andre78fr · Answer

Le critère d'utilité de l'article 10 est une chose mais il ne peut s'appliquer que pour les catégories de charges prévues au règlement de copropriété, le syndic n'a pas à inventer ou ajouter des grilles non prévues et si le règlement précise le type de charges (entretien...) il doit respecter les stipulations et ne rien imputer en charges spéciales sans que ce soit prévu.

Utilisateur anonyme · Answer

Je confirme. Le syndic doit appliquer la (ou les) grille(s)  de charges du règlement de copropriété, ni plus ni moins. Il n'a pas à inventer !
Le critère d'utilité est utilisé lors du calcul initial de la grille, une fois publiée au SPF, il faut un vote à l'unanimité de l'AG pour la modifier. Donc il faut appliquer la grille !

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Et je rajouterai que les colonnes d'eau ne sont pas un service commun, ni un équipement commun, elles font partie de l'aménagement d'un bâtiment donc le critère d'utilité article 10 n'est pas applicable....

NADUA99 · Answer

Merci à chacun de son aide.
Dans l'hypothese d'une action en justice , doit elle etre menée contre le syndic ou contre le syndicat ?

Sauf travaux conséquents, les pratiques du syndic ne sont pas tres dommageables financièrement et les éventuels gains ou pertes liés sont imprévisibles , mais je prefererais une stricte application du RC qui ne sera probablement jamais modifié.

Utilisateur anonyme · Answer

Alors voyez un avocat. Perso je pense que le syndic a fait des erreurs de comptabilité.
Si mis le "nez dedans" il est d'accord de rectifier pourquoi pas lui laisser cette possibilité.
Ensuite c'est le tribunal.

NADUA99 · Answer

Oui, simple correction d' une erreur. Mais après un premier refus du syndic et connaissant le personnage, il a reçu de ma part, le 30/7/2018, un courrier RAR le mettant en demeure de procéder à cette rectification avant le 13/8 prochain, date de l' AG au cours de laquelle les comptes seront sans aucun doute approuvés.
Il me semble que la correction serait plus compliquée après approbation des comptes.
Dans ce même courrier je demande l'intervention du conseil syndical.
D' ou ma question: assignation éventuelle du syndic ou (et) du syndicat ?
Merci encore.

Utilisateur anonyme · Answer

Déjà : l'approbation des comptes n'emporte pas l'approbation des comptes individuels
Article 45-1 Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Vous pouvez assigner le syndic et peu importe la date de l'AG. Selon le montant c'est TI (jusqu'à 10000€) ou TGI (au dessus)

NADUA99 · Answer

compte rendu !
Le syndic campe sur ses positions et n'a pas eu le temps , ni l'envie surement , de réunir un conseil syndical.
Le sujet a été brièvement evoqué en AG, sans passionner les foules ,et sans résultat,  les copropriétaires de mon entrée etant largement minoritaires.
Je partage l'avis exprimé par plusieurs, que le syndic doit appliquer le règlement de copropriété en son état.
Mais à quoi bon assigner si le juge estime une clause illégale,  illicite ou ne respectant pas le critère d'utilité 
et qu'il me déboute?
Au cas particulier, Rambouillet estime qu'il ne s'applique pas, et c'est de ce coté que je vais essayé de muscler mon argumentation.
Je crains qu'un juge du TI , débordé et peut etre moins féru en droit de la copro que ses collègues du TGI, estime , un peu rapidement , que le critère d' utilité est ici applicable.
Merci encore à tous

NADUA99 · Answer

Bonjour,
Virer le syndic ? même pas en rêve….
Comme dans toute copro, à longueur d'année, des propriétaires se plaignent à propos de sujets +/- importants, mais chaque 
année le quitus est donné, les comptes sont approuvés à l' unanimité sauf moi. Et tous les 3 ans le syndic est renouvelé
dans son mandat à une très confortable majorité.
Comme bien souvent les gens ne s'intéressent qu' à ce qui les touchent directement, mais finissent par laisser tomber et 
payer ce que réclame le syndic pour " être tranquille".
Assigner ? Effectivement c'est long, cela peut être coûteux et faire que l'on est montré du doigt par un certain nombre de 
propriétaires.
C'est pour ces raisons que je ne l' ai pas fait en 2004 sur le même sujet ( réfection partielle de la toiture ) alors même que
lors d'une consultation financée par mon assureur, un avocat avait validé ma thèse.( coût pour moi de ces travaux: env 3000 
 au lieu de 1000)
Pour les 2 cas d'aujourd' hui, ravalement et colonne, mon préjudice financier est modeste (< 500 euros ) mais susceptible
de se renouveler à l'avenir.
Mais chaque année je note régulièrement de la part du syndic des manquements plus ou moins graves : travaux sans 
autorisation et non régularisés lors de l'AG suivante, décisions d' AG non appliquées ( pour ce genre de cas, le syndic se 
réfugie derrière un accord ou une décision du conseil syndical, rédaction très insuffisante des ordres du jour et PV d' AG
qui permettrait une annulation, aucune initiative pour l'entretien ou l'amélioration des immeubles , omission systématique des
garages dans charges de bâtiment ( erreur malencontreuse alors que la majorité de ces garages appartiennent à un seul et
même propriétaire détenant par ailleurs plus de 10% des tantièmes copropriété ).
Alors, oui je fais une "fixette" contre ce syndic, exagérée peut être mais justifiée, et ce syndic me le rend bien !
Alors oui, j'ai bien envie d'assigner le syndicat si tant est que j' estime mes chances de succès suffisamment élevées.
Merci à tous !

NADUA99 · Answer

Je reviens vers vous, un peu tard pardon, pour vous rendre compte de la suite que j'ai donné à 
cette affaire.
1) déclaration au greffe du TI fin novembre pour

travaux dans décision d' AG : je demande que la copro supporte la difference entre le devis
retenu (4000) et le moins disant (2000)

 répartition de la dépense non conforme au règlement de copro : dépense d'entretien réparation
donc charge batiment, pas equipement commun donc pas de critère d'utilité
2) convocation recue le 8/1 pour audience du 19/2
Encore merci à tous

NADUA99 · Answer

Bonjour,
La procédure est toujours en cours après 3 renvois…
Je reviens vers vous plus vite que prévu car je viens de recevoir l'ordre du jour de la prochaine AG (4 juillet prochain).

J' y ai découvert un  projet de résolution que je reproduis in extenso :

"L'assemblée générale décide d'entériner les travaux de colonne au bâtiment A2 par M COMBES, facture de 3866,50 €
plus 1% honoraires sur travaux (42,18 €), pour un montant total de 3908,62 € et d'entériner la répartition aux seuls 
propriétaires de l'entrée A2. ( article 24 ) "
( le hasard a voulu que des travaux similaires soient réalisés dans l'autre entrée A1, et une résolution identique est
proposée pour ceux ci ).

Sans revenir en détail sur les éléments qui m'ont conduit à engager une action contre le syndicat, je rappelle simplement
que je soutiens que le RC prévoit, pour ce type de charge, une répartition sur l'ensemble du bâtiment, et non par entrée.

Questions :
1) qui doit être appelé à s'exprimer sur ces résolutions ?
chaque entrée séparément, le bâtiment dans son ensemble, toute la copropriété ?
2) si la répartition des dépenses par entrée est acceptée, ce mode de répartition devient il applicable à l'ensemble des 
dépenses futures d'entretien et réparation du bâtiment ?
3) un vote à la majorité de l'article 24, comme indiqué, est il suffisant?

Merci de votre éclairage

NADUA99 · Answer

Bonjour,
J'ai été confronté, récemment , à des problèmes de mise en forme de mes messages.
Il semble aussi que, bien involontairement, j'ai transgressé certaines règles du forum.
Que chacun veuille bien accepter mes sincères excuses.

Probleme de répartition des charges

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