Résiliation bail par le locataire [Résolu]

clairedassise 4 Messages postés mercredi 6 juin 2018Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 16:59 - Dernière réponse : djivi38 18911 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 juillet 2018 Dernière intervention
- 25 juin 2018 à 18:05
Bonjour*

Le locataire sortant a-t-il l'obligation de communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire.
La commune considère que les factures d'eau annuelles doivent être payées par le propriétaire et imputées au locataire. Cas de la commune de Villardonnel dans l'Aude.
Le locataire sortant refuse de payer sa facture d'eau après plusieurs rappels (facture 2017 et facture 2018) à venir. Pour ma part, je refuse de payer la Trésorerie locale sans avoir été moi-même défrayée. Quel est mon recours avant l'état des lieux qui va avoir lieu le 28 juin 2018. Merci de votre réponse.
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6 réponses

maylin27 22777 Messages postés mercredi 2 février 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 20 juillet 2018 Dernière intervention - Modifié par maylin27 le 25/06/2018 à 17:18
0
Merci
Bonjour,
un bonjour aurait eté apprécié !!!!

Le locataire sortant a-t-il l'obligation de communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire.
oui, si il veut recupérer son dépot de garantie !

location vide ou meublée ?

A vous lire


clairedassise 4 Messages postés mercredi 6 juin 2018Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 17:32
Excusez-moi Marylin. Effectivement je suis restée dans mon souci. Je ne suis pas coutumière des forums et j'ai presque était surprise d'avoir une réponse à ma demande.
Alors bonjour Marylin et merci pour votre réaction sans délai.
La location est partiellement meublée, le dépôt de garantie n'a jamais été versé. Elle attendait de récupérer son dépôt précédent. Par contre les factures d'eau annuelles sont adressées au propriétaire. Je refuse à ce jour de payer, si elle ne s'acquitte pas elle-même). J'ai pris contact avec la Trésorerie et la Mairie pour signaler la situation et mon intention de ne pas payer. Tous deux connaissent bien les désagréments de cette situation.
Si vous avez un éclairage, il est bienvenu. Merci encore.
Courtoisement (c'est tout de même plutôt ma réalité).
Claire
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djivi38 18911 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 juillet 2018 Dernière intervention - Modifié par djivi38 le 25/06/2018 à 17:33
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Merci
BONJOUR à vous aussi,

« Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

--> Si location meublée avec charges au réel : le bailleur paie les factures, PUIS récupère sur le locataire la part de celui-ci (les indices des compteurs ont dus être mentionnés sur les EDL) :
- Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
- Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

--> Si les charges sont mentionnées "forfaitaires" sur le contrat de location meublée, le forfait ne peut qu'être indexé en même temps que l'indexation du loyer.

--> Si location nue : le locataire doit prendre ses propres abonnements d'électricité/eau/gaz et donc pas de charges individuelles à ce propos à récupérer; il ne reste à récupérer que la part locative des charges de copropriété.

Et TOUJOURS sur JUSTIFICATIF.

Charges récupérables (ALUR : art. 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23) :
« Les modalités de la régularisation des charges locatives sont précisées : dans les immeubles collectifs pourvus d’un chauffage et/ou d’un élément de production d’eau chaude collectifs, le bailleur doit communiquer au locataire, en même temps que le décompte par nature des charges, une note d’information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l’eau chaude.
Le délai de mise à disposition des pièces justificatives des charges, dans des conditions normales, est allongé de un à six mois, à compter de l’envoi du décompte. »

Régularisation tardive des charges (ALUR : art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. »

Votre recours devant un refus du locataire de s'acquitter du montant de ses charges :

Un courrier R+AR (voir le § "Recommandations" de mon topo) pour lui rappeler la loi et ses obligations, et lui préciser qu'à défaut de paiement 8 jours après présentation des comptes détaillés par nature de charges, vous confierez le litige à la commission départementale de conciliation, puis au tribunal d'instance, où vous demanderez, en plus, des dommages et intérêts au titre de l'art 700 de Code civil.

Peut-être serait-il bon pour vous de mandater un huissier pour faire l'EDLS... peut-être que devant un représentant ministériel votre locataire finira par donner sa nouvelle adresse... ?


Ça peut éventuellement vous être utile... :-) : voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
clairedassise 4 Messages postés mercredi 6 juin 2018Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 17:55
Bonjour et GRAND MERCI ! Je trouve beaucoup d'explications et de ressources. Je vais utiliser toute cette documentation pour me préparer à la résolution de ce déplorable litige. Je pensais qu'un locataire sérieux, çà existait, pour l'instant pas à ma connaissance et désormais je renonce, ma maison sera vendue ou fermée.
Merci pour tout !
Courtoisement, Claire
Commenter la réponse de djivi38
clairedassise 4 Messages postés mercredi 6 juin 2018Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 18:03
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Merci
Merci pour la promptitude, la qualité des informations et la gentillesse des personnes.
Je remercie djivi38 et Marylin.
Courtoisement,
Claire (clairedassise)
djivi38 18911 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 juillet 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 18:05
avec plaisir !
Commenter la réponse de clairedassise
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