Ex propriétaire me réclame de l'argent

Question

Bonsoir à tous,

J'ai un problème avec mon ex-propriétaire.

J'ai rendu ma location, une maison non meublée avec jardin et piscine, il y a presque deux mois.

Lors de l'état des lieux d'entrée en décembre 2016, la piscine n'était pas hors d'eau et aucun état des lieux n'avait pu être fait. D'ailleurs aucune mention n'est faite de la piscine sur cet état des lieux. Au début de l'été suivant, j'ai débaché et découvert une piscine qui n'avait pas servi depuis trèèèèès longtemps. Bref, je l'ai remis en état en me disant que j'aurais du vérifier au moment de l'état des lieux, mais bon. Tant pis pour moi.

Pour l'état des lieux de sortie, la propriétaire souhaite émettre une réserve sur l'état la piscine, n'étant pas encore hors d'eau pour cette année : "bin oui, je peux pas vérifier si tout fonctionne, elle est pas encore hors d'eau". Là je lui dis de me faire confiance, que j'ai bichonné sa piscine. Du coup elle me dit "je suis pas obligé de vous croire, j'émets une réserve". Je lui réponds que je ne suis pas d'accord et qu'en plus la piscine n'apparaît pas sur l'état des lieux d'entrée. Elle finit par me rendre la caution en me disant ok, je fais confiance.

Au moment de signer l'état des lieux de sortie, je n'ai pas fait attention si elle avait bien effacé sa mention "sous réserve". A noter qu'elle ne m'a laissé aucune copie de l'état des lieux de sortie.

Les nouveaux locataires sont arrivés dès cet état des lieux de sortie fait et ont découvert la piscine en ma présence. Elle était en bon état. Je leur ai même expliqué comment tout fonctionné (je suis du genre trop bon trop con).

Près de deux mois sont passés et j'ai reçu aujourd'hui un recommandé de mon ex proprio me demandant réparation pour le robot de la piscine dont la prise est cassée !! Or, je n'ai jamais cassé ce robot !!!

Ma question est simple : comment lui dire gentiment d'aller se faire voir, que je n'y suis pour rien (c'est sûrement les nouveaux locataires), en sachant que je n'ai jamais eu l'état des lieu de sortie ?

Merci par avance pour vos réponses.

Utilisateur anonyme · Accepted Answer

Bonjour,
Vous aurez du mal à faire valoir vos droits sans l'état des lieux de sortie !
Il fallait obtenir une copie immédiatement. Là rien ne dit si elle ne l'a pas complété ultérieurement.
Donc vous contestez en donnant vos arguments et en exigeant la copie de l'EDL. 
Mais elle est en position de force et donc ....

djivi38 · Answer

bonsoir,

hélas pour vous, suis d'accord avec anemonedemer !
Un EDL (entrant ou sortant) se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y ont été apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification]. 
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement censé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement, 
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire). 
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après  échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). 
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » 

Encore un peu de lecture…

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.

yathonn · Answer

À noter que la propriétaire écrit dans le recommandé que j'aurais oublié de mentionner ce dégât lors de l'état des lieux. Donc elle reconnait que c'est une demande d'ajout de sa part ? C'est une preuve qui joue pour moi ?

Je précise qu'elle m'a bien rendu ma caution lors de l'état des lieux.

relou · Answer

bonjour
si  la piscine ne figure pas sur l'edl d'entrée ,elle ne peut pas figurer sur l'edl de sortie .Impossible de comparer son état durant votre occupation des lieux .Vous n'avez donc rien à payer .Vous lui rappelez cela et vous verrez qu'elle laissera tomber car aucune chance en justice d'avoir gain de cause.

yathonn · Answer

Merci. Quelque chose m'échappe quand même dans sa demande : a-t-elle le droit de réclamer que je lui rende le dépôt de garantie qu'elle m'a déjà rendue ?

yathonn · Answer

Bonsoir à tous,

Après appel à l'ADIL et conseils de professionnels (qui m'ont dit que "les réserves" ne voulaient rien dire et qu'elle ne pouvait me réclamer la caution qu'elle m'a déjà rendue), j'ai répondu à la proprio que je n'avais pas à rembourser des dégâts non mentionnés dans l'état des lieux de sortie.

Aujourd'hui elle renvoie un courrier AR pour dire qu'elle réclamait toujours réparation, que je lui mens et que j'ai volontairement dissimulé des dégâts et elle affirme m'avoir donné copie de l'état des lieux de sortie dès le lendemain par mail (ce qui est faux). 

Quelles sont les suites possibles à votre avis ?

Utilisateur anonyme · Answer

Bonsoir,
Vous ignorez et gardez bien tous vos documents.
Elle va sans doute vous assignez au tribunal, tant pis pour elle, elle va payer des frais et le juge vous donnera fort probablement raison.

Ex propriétaire me réclame de l'argent

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