Montage SCI et SAS pour location meublee

Bonjour,

Je suis associé gérant d'une SCI familiale soumise à l'IR. Un immeuble de plusieurs appartements nécessitant de gros travaux a déjà été acheté. Actuellement un seul appartement est rénové et habitable.

Etant dans une ville avec un bon potentiel touristique, je souhaiterai faire de la location courte durée sur cet appartement.

Je sais qu une SCI a l'IR n est pas adaptée pour de la location meublée. La tolérance des 10 % de BIC sera depassée vu qu'aucun autre logement n'est loué.

Un passage de la SCI à l'IS impliquerait notamment que le déficit généré par les travaux ne seraient plus imputables sur mes autres revenus. De plus, je préfèrerai privilégier la plus value aux amortissements (obligatoires a l'IS). Je souhaiterai donc rester à l'IR.

Selon moi, passer la SCI a l'IS est trop risqué car la location courte durée est mal vue par ma ville et des mesures pourraient être prises dans les années à venir.
En cas d interdiction, j aurais donc opté pour l IS "pour rien".

Le montage suivant est il acceptable :
- je crée une SAS qui loue l appartement en nu à la SCI et assure l'exploitation saisonière. Les loyers sont donc imposés en partie en BIC via la SAS, en partie en foncier par la SCI.
- étant déjà salarié en plus de cette activité, la SAS ne verserait que des dividendes
- les associés de la SCI et de la SAS seraient les mêmes personnes physiques
- en cas de restrictions sur la location courte durée, la SCI peut louer directement en location nue classique, et n'a donc pas opté pour l'IS "pour rien"

Le second montage suivant est il acceptable :
- au lieu de créer une seconde société, je loue en nom propre en nu a la SCI et j assure moi même l'exploitation saisonière

Je sollicite votre aide car je ne suis pas du tout du domaine du droit ni de la fiscalité. Je ferai appel à un pro mais je souhaite comprendre comment tout cela fonctionne.

Merci pour vos avis et pour votre aide :)