valeur d'une maison en zone inondable et inondée

Question

Bonjour, 
Je viens d'hériter d'une maison en zone inondable, concrètement inondée (1mà1m20) au minimum tous les deux ans, et au maximum deux fois par an. J'ai bien sur tous les documents prouvant ce que j'avance, des déclarations de sinistre aux articles de presse, et photos, pétitions des riverains au maire, etc. 
Pour les frais de succession le notaire me demande une estimation. Deux agences me disent ce que vaudrait le bien s'il n'était pas en zone inondable, mais refusent de s'avancer sur sa valeur réelle, en partie parce que l'une le considère comme invendable.
Sachant que le bien vaudrait 90000 euros environ s'il n'était pas inondable (maison 3p 95m2, 200m2 jardin), quelle estimation de sa valeur, en zone inondable, puis-je proposer au notaire? Et sur quels textes ou jurisprudence puis-je m'appuyer? 
Merci d'avance et à bientôt

dna.factory · Accepted Answer

Le problème, ici, c'est l'offre et la demande.
Tant que la municipalité n'aura pas fait le nécessaire en terme de digue ou de curetage pour diminuer les inondations, la maison aura globalement une valeur nulle.

Non pas parce qu'elle ne vaut rien... Parce que personne ne voudra l'acheter.
 
C'est pour ça que les agences ne peuvent pas s'exprimer. Y'a probablement pas eu de vente dans la rue dans les 5 dernières années qui leur permettraient de donner une estimation du bien.

La méthode ici, est celle qu'a utilisé mon père quand il a du estimer la valeur de son entreprise : les ventes aux enchères. (ou les petites annonces)

Cet article semble indiquer qu'une maison, dont le coût total d'acquisitions (dont notaire, intérêts et frais annexes) est de 150k (donc on va dire un prix de vente de 110-120) pourrait se vendre aux enchères... 30 000 euros.
https://www.ouest-france.fr/bretagne/plouvara-22170/cotes-d-armor-la-vente-d-une-maison-en-zone-inondable-annulee-4626904 
Donc au mieux, 75% de décode... au pire, 90%

3 pièces ? de plein pied (pas d'étages), ou sur plusieurs étages ?
Parce qu'il est toujours possible de faire des travaux de 'compensations' : matériaux hydrofuges au RDC(un coup de jet d'eau après l'inondation et c'est nettoyé), et tout le matériel fragile aux étages. Ça ramène jamais à la vraie valeur, mais ça permet de rendre le bien utilisable.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
De qui héritez-vous?

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Cette maison a-t-elle été construite avec un permis de construire ? 
Elle a peut être une valeur nulle si elle doit être démolie et ne peut pas être vendue.

frackn · Answer

bonjour,    Il faut expliquer au notaire qu'il n'y aura personne qui achètera cette maison, même à un prix très bas vu qu'elle est inondable.

Les notaires s'occupent souvent de vendre (un peu comme les agents immobiliers)  donc il peut vous l'estimer avec photos et les preuves qu'elles est inondée très souvent.

En plus lorsque ça inonde, il ne suffit pas d'un coup de jet, les murs restent humides très longtemps, donc ça devient insalubre.

La valeur est quasi nulle.     Et si un jour ça s'améliore, vous verrez bien.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Je vous suggère une solution mais sans certitude du résultat.
Vous adressez une lettre au Directeur départemental des Finances Publiques , décrivant les difficultés (à détailler) que vous rencontrez pour évaluer cette maison dans le cadre de la déclaration de succession et par suite l'impossibilité pour vous de fixer la valeur vénale du bien.
Devant cette impossibilité, vous lui demandez s'il serait possible qu'il confie l'estimation de ce bien à France Domaine , service qualifié pour procéder à  cette évaluation.

Valeur d'une maison en zone inondable et inondée

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