Valeur d'une maison en zone inondable et inondée
Valrie
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17 mai 2018 à 16:19
Ulpien1 Messages postés 5436 Date d'inscription vendredi 2 mars 2018 Statut Membre Dernière intervention 19 septembre 2019 - 19 mai 2018 à 11:21
Ulpien1 Messages postés 5436 Date d'inscription vendredi 2 mars 2018 Statut Membre Dernière intervention 19 septembre 2019 - 19 mai 2018 à 11:21
Bonjour,
Je viens d'hériter d'une maison en zone inondable, concrètement inondée (1mà1m20) au minimum tous les deux ans, et au maximum deux fois par an. J'ai bien sur tous les documents prouvant ce que j'avance, des déclarations de sinistre aux articles de presse, et photos, pétitions des riverains au maire, etc.
Pour les frais de succession le notaire me demande une estimation. Deux agences me disent ce que vaudrait le bien s'il n'était pas en zone inondable, mais refusent de s'avancer sur sa valeur réelle, en partie parce que l'une le considère comme invendable.
Sachant que le bien vaudrait 90000 euros environ s'il n'était pas inondable (maison 3p 95m2, 200m2 jardin), quelle estimation de sa valeur, en zone inondable, puis-je proposer au notaire? Et sur quels textes ou jurisprudence puis-je m'appuyer?
Merci d'avance et à bientôt
Je viens d'hériter d'une maison en zone inondable, concrètement inondée (1mà1m20) au minimum tous les deux ans, et au maximum deux fois par an. J'ai bien sur tous les documents prouvant ce que j'avance, des déclarations de sinistre aux articles de presse, et photos, pétitions des riverains au maire, etc.
Pour les frais de succession le notaire me demande une estimation. Deux agences me disent ce que vaudrait le bien s'il n'était pas en zone inondable, mais refusent de s'avancer sur sa valeur réelle, en partie parce que l'une le considère comme invendable.
Sachant que le bien vaudrait 90000 euros environ s'il n'était pas inondable (maison 3p 95m2, 200m2 jardin), quelle estimation de sa valeur, en zone inondable, puis-je proposer au notaire? Et sur quels textes ou jurisprudence puis-je m'appuyer?
Merci d'avance et à bientôt
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18 mai 2018 à 07:52
18 mai 2018 à 07:52
Le problème, ici, c'est l'offre et la demande.
Tant que la municipalité n'aura pas fait le nécessaire en terme de digue ou de curetage pour diminuer les inondations, la maison aura globalement une valeur nulle.
Non pas parce qu'elle ne vaut rien... Parce que personne ne voudra l'acheter.
C'est pour ça que les agences ne peuvent pas s'exprimer. Y'a probablement pas eu de vente dans la rue dans les 5 dernières années qui leur permettraient de donner une estimation du bien.
La méthode ici, est celle qu'a utilisé mon père quand il a du estimer la valeur de son entreprise : les ventes aux enchères. (ou les petites annonces)
Cet article semble indiquer qu'une maison, dont le coût total d'acquisitions (dont notaire, intérêts et frais annexes) est de 150k (donc on va dire un prix de vente de 110-120) pourrait se vendre aux enchères... 30 000 euros.
https://www.ouest-france.fr/bretagne/plouvara-22170/cotes-d-armor-la-vente-d-une-maison-en-zone-inondable-annulee-4626904
Donc au mieux, 75% de décode... au pire, 90%
3 pièces ? de plein pied (pas d'étages), ou sur plusieurs étages ?
Parce qu'il est toujours possible de faire des travaux de 'compensations' : matériaux hydrofuges au RDC(un coup de jet d'eau après l'inondation et c'est nettoyé), et tout le matériel fragile aux étages. Ça ramène jamais à la vraie valeur, mais ça permet de rendre le bien utilisable.
Tant que la municipalité n'aura pas fait le nécessaire en terme de digue ou de curetage pour diminuer les inondations, la maison aura globalement une valeur nulle.
Non pas parce qu'elle ne vaut rien... Parce que personne ne voudra l'acheter.
C'est pour ça que les agences ne peuvent pas s'exprimer. Y'a probablement pas eu de vente dans la rue dans les 5 dernières années qui leur permettraient de donner une estimation du bien.
La méthode ici, est celle qu'a utilisé mon père quand il a du estimer la valeur de son entreprise : les ventes aux enchères. (ou les petites annonces)
Cet article semble indiquer qu'une maison, dont le coût total d'acquisitions (dont notaire, intérêts et frais annexes) est de 150k (donc on va dire un prix de vente de 110-120) pourrait se vendre aux enchères... 30 000 euros.
https://www.ouest-france.fr/bretagne/plouvara-22170/cotes-d-armor-la-vente-d-une-maison-en-zone-inondable-annulee-4626904
Donc au mieux, 75% de décode... au pire, 90%
3 pièces ? de plein pied (pas d'étages), ou sur plusieurs étages ?
Parce qu'il est toujours possible de faire des travaux de 'compensations' : matériaux hydrofuges au RDC(un coup de jet d'eau après l'inondation et c'est nettoyé), et tout le matériel fragile aux étages. Ça ramène jamais à la vraie valeur, mais ça permet de rendre le bien utilisable.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
18 mai 2018 à 07:57
j'ai adoré ton lien
18 mai 2018 à 21:51
Merci en tout cas pour votre réponse.
Bien cordialement