Report d’AG suite au non respect des 21 jours

Question

Bonjour, 

J’aurais aimé votre avis sur la situation de notre copropriété : 

Je suis au Conseil Syndical, nous sommes plutôt mécontents du service. Nous avons donc fait des devis et choisi un autre Syndic que nous souhaitions proposer à notre prochaine Assemblée Générale 

Les griefs sont nombreux : ne répond pas, ne fait plus de visite technique, n’a pas de site Web, pas d’accès aux comptes… Je me demande aussi s’il n’est pas attaquable pour un défaut de service. 

En parallèle, le Syndic actuel a fixé l’AG au 17/05 prochain et notre fin de contrat est au 18/05. Malheureusement, nous avons été pris de cours de quelques jours et la demande de résolution pour le changement de Syndic n’apparait pas à l’Ordre de Jour. Elle le sera pour une éventuelle prochaine AG.  
Cette date du 17/05 a été fixée sans notre concertation, de nombreux copropriétaires sont absents et surtout certains n’ont pas reçu la convocation : pour au moins 5 copropriétaires, le délais des 21 jours de la convocation n’est pas respecté. 
Par ailleurs, le Syndic ne nous a pas fait validé l’Ordre du Jour et les comptes n’ont pas été approuvés. Il fait la sourde oreille. Le Syndic passe en force pour prolonger de 3 ans et joue sur le fait que personne ne va réagir … C’est assez désagréable, et donc nous étudions la façon la plus intelligente de changer de Syndic sans que l’AG ne dégénère trop 

Je vois 2 solutions,je privilégie fortement la 2nde... : 
Solution 1 : A l’AG du 17/05/2018, nous exposons la situation aux copropriétaires. Nous votons le refus de faire un nouveau contrat avec le Syndic, et nous lui demandons un contrat de quelques semaines le temps d’organiser une nouvelle AG pour voter la résolution de passer chez le nouveau Syndic. Le risque étant que le Syndic actuel refuse, les autres copropriétaires ont peur d’avoir un Syndic bénévole. 
Dans cette solution nous gardons la possibilité de rendre nulle l’AG à posteriori car les délais n'ont pas été respectés.

Solution 2 

En tant que membre actif du CS, j’envoie immédiatement une Lettre en Recommandé au nom du Conseil Syndical (malheureusement la présidente de CS revient de vacances le 16/05, la veille de l'AG). 1 autre membre du CS peut signer cette lettre, et 2 autres copropriétaires (non membre du CS) sont prêts à envoyer aussi une lettre. La mobilisation commence à prendre :-)
Pensez vous que les Lettres seront suffisantes pour annuler cette AG, et la décaler dans 1 mois par exemple ? (pour avoir la résolution de changement de syndic)
Que faire si le Syndic fait la sourde oreille (pas de réponse) ? les copropriétaires penseront que l’AG du 17/05 est maintenue...
Sachant que le contrat du Syndic finit au 18/05, peut il organiser un AG mi Juin par exemple ? Peut il gérer les tâches courantes (paiement salaire gardien après le 18/05)

Merci d’avance pour ce cas d’école. 
C’est assez désagréable pour nous… Nous avons perdu le peu de confiance avec ce Syndic, et nous souhaitons nous en sortir le mieux possible. 

J’envisage aussi de consulter l’ARC dans la semaine.

laurent7775 · Answer

En complément, parmi les copropriétaires ayant reçu leur convocation... 

Ils l'ont reçu le 25/04/2018, l'AG est le 7. 
Si on regarde le lendemain de la première présentation, et la veille de l'AG, on est à 20 jours si je ne me trompe pas... Même pour eux, c'est foireu. Grosse erreur professionnelle non ?

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Votre solution 1 ne marchera pas, car le syndic refusera de vous faire plaisir et vous ne pourrez pas désigner un syndic bénévole. En effet depuis la loi Alur, le candidature d'un syndic bénévole et son projet de contrat doivent être joints à la convocation. La génération spontanée d'un syndic bénévole est susceptible d'être rejetée par un juge saisi par un copro (cela n’empêche pas d'essayer, si vous connaissez bien la copro).

Votre solution 2 ne peut pas marcher, car là aussi le syndic ne vous suivra pas : il est le maitre de l'AG en tant que convocation et OdJ. Tout au plus pourriez vous aller au juge en référé avec tous ces arguments pour faire annuler la convocation, mais cela sera-t-il pris dans les délais d'ici le 25/04, j'en doute

Il existe une solution 3 simple mais pas satisfaisante pour vous : ne reprendre un contrat d'un an seulement en listant tous les soucis rencontrés et en précisant qu'ainsi vous "mettrez à l'épreuve ce syndic" (d'ailleurs lui avez vous fait une LRAR pour lui écrire tous les reproches cités?....)

Il existe aussi une solution 4 (si vous etes président du CS ou si celui ci est d'accord) : c'est la mise en oeuvre de l'article 8 du décret :
Article 8 La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

avec pour ordre du jour : désignation du syndic accompagnée des projets de candidats concurrents.
Soit le syndic convoque avant la fin de son mandat, soit le président le fait avant la fin de son propre mandat (à condition que vous ayez les adresses de tous les copros).
A l'AG du 258/04, vous ne désignez pas le syndic, vous serez sans syndic durant quelques jours et à la seconde AG vous désignez le syndic pro nouveau.

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Pour etre direct votre syndic est nul mais le conseil syndical n'est pas à la hauteur non plus

La loi dit que le CS doit organiser la mise en concurrence ce qui sous entend s'y prendre dans les formes et délais nécessaire...- le CS n'a pas non plus pris d'initiatives pour l'ordre du jour et pour la date...
 
Sur vos solutions

Je doute que votre loustic fasse un correctif à l'OJ voire refasse une convocation annulant et décalant
Donc votre AG va se tenir et cela sera au copriétaire de ne pas voter pour lui...ou s'il l'accepte de faire un contrat de 3 mois- faute que ce soit à l'OJ il n'est en revanche pas possible de désigner un autre syndic bnévole ou professionnel

Après la loi autorise aussi le président du cs a convoquer une nouvelle AG qui pourra nommer une nouveau syndic

Faire annuler l'AG nécessite de passer par le TGI - résultat favorable certain mais cela coute et prend 6 mois- attention vous ne maitrisez rien tout copropriétaire peut décider de demander l'annulation

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